캘리포니아주에서는 2013년 1월1일부터 캘리포니아의 모든 은행과 융자기관의 주택차압 절차를 한층 까다롭게 하는 `주택소유주 권리장전(Homeowner Bill of Rights)법’을 시행중이다.

이 법이 통과됨으로서 캘리포니아는 주택차압에 관련된 은행 규제가가장 까다로운 주가 되었다. 지난 몇년간 경기침체와 부동산 시장의 붕괴로 우리의 이웃들이 주택을 차압 당하는 가슴 아픈 일이 많았었는데, 이제라도 주택소유주의 권리를 보호하고 가족의 보금자리를 지킬 수 있는법이 통과된 것이 참으로 다행이라는생각이 든다.

오늘은 주택차압(Foreclosure) 절차는 어떻게 진행되고, 주택소유주 권리장전(Homeowner Bill of Rights)법은어떤 내용인지 알아보자.

캘리포니아의 주택은 거의가 신탁증서(Trust Deed)로 모기지 렌더들에게 저당권(Lien)이 잡혀있다. 이 신탁증서는 주택소유주가 모기지(Mortgage)페이먼트를 하지 못할 경우 피신탁인(Trustee)이 법원을 통하지 않고 차압절차를 진행할 수 있도록 한다.

주택소유주가 모기지 페이먼트를못하면 모기지 렌더들은 피신탁인(Trustee)한테 차압(Foreclosure)절차를 지시한다. 일반적으로 모기지 페이먼트가 3개월 연체되면 트러스티는주택소유주에게 체납 통지서(Noticeof Default)를 보낸다. 차압의 시작을알리는 첫 번째 단계이다. 체납 통지서에는 주택소유주가 모기지 계약을위반했다는 내용이 담아 있고, 트러스티는 이 NOD를 주택이 위치한 카운티 등기국에 등기한다.

NOD가 발송된 이후에도 주택 소유주로 부터 90일이 지나도록 밀린페이먼트를 받지 못하면 트러스티는차압판매 통지서(Notice of TrusteeSale)를 준비하여 해당 카운티 등기사무소에 등기한다. 차압의 두 번째 단계이다.

차압판매 통지서에는 경매 날짜와장소가 명시되어 있다. 차압판매 통지서는 신문에 1주일에 한번씩 3주 연속으로 일반에게 알려야 하고, 주택소유주의 집 및 법원과 같은 공공기관에도 차압세일을 공고해야 한다. 트러스티는 NOTS가 등기된 후 20일이지나면 바로 경매에 들어간다.

트러스티는 경매과정을 공정하게진행해야 한다. 경매는 주로 법원에서 이루어지며, 트러스티는 가장 높은 가격으로 입찰하는 사람에게 주택을 팔게 된다. 차압의 세 번째 단계이다.

경매가 끝나면 트러스티는 부동산의 권리를 새 바이어에게 넘겨주고피신탁인 증서(Trustee’ s Deed)를 발부한다. 일단 경매에서 팔린 주택은주택소유자가 되찾을 수 없다. 그러나 주택 소유주는 경매일자 5일 전까지 밀린 모기지 페이먼트와 각종비용을 갚으면 경매에서 벗어날 수있다.

차압의 네 번째 단계는 경매가 잘진행이 되지 않아 모기지 렌더가 프로퍼티를 다시 소유하는(Repossess),REO를 말한다. 경매가격이 은행이제시한 최저가에도 못 미치는 경우,모기지 렌더는 프라퍼티를 다시 거둬들인다. 그리고 이러한 REO의 경우모기지 렌더가 차압에 따른 비용 및손실액을 계산 리스팅 가격을 결정한후 다시 마켓에 나오게 된다.

REO 매물은 모기지 렌더가 1차 담보권을 가지고 있기 때문에 2차 또는다른 담보권은 모두 정리됐다고 볼수 있다. 따라서 차압매물을 구입했을 경우 발생할 수 있는 소유권의 위험부담이 REO에는 없다.

캘리포니아에서는 주택소유주 권리장전(Homeowner Bill of Rights)이2013년 1월1일 법으로 발효되면서 주택차압 절차가 더욱 까다롭게 되었다.

이 법은 모기지 페이먼트가 연체된주택소유주의 집을 차압하기 위해서는 융자조정(Loan Modification)을 신청할 수 있다는 내용을 알려주어야하고, 주택소유주가 융자조정을 신청하면 결과가 나올 때까지 모든 차압절차를 중단해야 한다.

2012년 12월31일까지는 융자조정중 차압이 진행되어 융자조정 결과가나오기 전에 차압을 당하는 안타까운 일이 많았다.

그러나 이제는 모기지 페이먼트가 어려운 주택소유주가 융자조정을진행하면, 모기지 렌더는 차압절차를 시작할 수 없는 듀얼트랙 금지규정(Restriction on Dual Track Foreclosure)이 법으로 발효되면서 주택소유주들에게 융자조정을 통한 모기지 페이먼트를 할 수 있는 기회를 주고 있다.

또한 은행들은 차압위기의 주택소유자들이 도움을 받을 수 있도록 일원화된 개별 창구(Guaranteed SinglePoint of Contact)를 만들어야 하며, 주택소유자들이 은행을 상대로 부적절한 차압에 대해 소송을 진행 할 수있는 권리도 보장받게 되었다. AssemblyBill 278과 Senate Bill 900 2개 법안으로 구성된 주택소유주 권리장전(Homeowner Bill of Rights)은 모기지 페이먼트를 내지 못하고 있는주택소유자들에게는 마지막으로 자기 집을 지킬 수 있는 기회를 주자는것이다.

새로운 법이 발효되면서 캘리포니아 주에서는 주택차압이 급감하고 있는 추세다. 물론 그동안 어려웠던 경기가 점진적으로 회복되고, 얼어붙었던 부동산 경기가 풀리고 있는 것도크게 작용했으리라 본다. 이제는 주택차압으로 부터 더 이상 고통받는 주택소유자들이 없기를 바란다.

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