■ 시리즈 ‘주택 계약서류 알고 서명하자’①

집을 사고팔다 보면 수십장에 달하는 각종 서류에 서명을 해야 한다. 셀러와 바이어가 공동으로 서명하는 서류가 대부분이고 별도로 서명해야 하는 서류도 많다. 그런데 서명하는 서류의 내용은커녕 이름조차 기억하기 힘들다. 서류별로 차이가 있지만 한 장짜리부터 10여장이 넘는 서류도 수두룩하기 때문이다. 일부 서류는 법적 효력이 있는 서류들로 서명을 하는 순간 법적인 책임도 뒤따른다. 따라서 서명 전 서류의 내용을 철저히 이해해야 주택거래가 원활해질 뿐만 아니라 불필요한 법적 분쟁도 막을 수 있다. 가주에서 주택거래 때 주로 사용되는 대표적인 계약서 및 부대 서류들과 그 내용을 2회에 걸쳐 알아본다.

■ ‘부동산 중개인 의무 공개서’

( Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationship)

셀러가 부동산 에이전트에게 주택판매를 위임하거나 바이어가 집을 사기 위해 오퍼를 제출할 때 가장 먼저 서명하는 서류다. 2페이지짜리 서류로 명칭대로 부동산 중개인이 셀러나 바이어 등 고객을 대상으로 수행해야 하는 의무를 구체적으로 설명해 놓고 있다. 중개인의 의무는 고객에 따라 크게 세 가지로 나뉜다.
셀러만 대행하는 리스팅 에이전트, 바이어 대행 에이전트, 또는 셀러와 바이어를 동시에 대행하는 ‘이중’(dual) 에이전트 별로 의무가 조금씩 차이난다. 셀러 및 바이어 에이전트의 의무는 대부분 동일한데 셀러나 바이어만을 상대로 각각 ‘신의성실 의무’(fiduciary duty)를 지켜야 한다는 것이 주 내용이다. 셀러와 바이어를 상대로는 동시에 중개인의 의무를 성실하고 합리적으로 수행해야 하며 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 사실을 알고 있을 경우 이를 양측에 공개해야 한다는 내용을 담고 있다.

셀러와 바이어를 동시에 대행하는 ‘이중’ 에이전트의 의무는 조금 다르다. 셀러와 바이어를 각각 대행할 때의 의무 외에도 거래가에 대한 의무조항이 하나 더 추가된다. ‘이중’ 에이전트는 셀러가 현재 공시된 리스팅 가격보다 낮은 거래가격을 수락할 의사가 있다거나 반대로 바이어가 리스팅 가격보다 높은 가격의 오퍼를 제출할 의사가 있다는 내부 정보를 양측의 동의 없이 공개할 수 없다는 내용이다.

서류는 주택임대 거래 때에도 사용되는데 리스팅 에이전트와 셀러(건물주) 간, 바이어 에이전트와 바이어(테넌트) 간, 바이어 에이전트와 셀러(건물주) 간 등 3가지 형태로 나뉘어 서명된다.

■ ‘리스팅 계약서’

(Residential Listing Agreement)

셀러가 부동산 중개인에게 주택판매를 위임할 때 작성되는 서류로 리스팅 형태에 따라 크게 ‘에이전시’(agency), ‘오픈’(open), ‘독점’(exclusive) 리스팅 등으로 나뉘지만 이중 독점 리스팅 계약서가 흔히 사용된다.

리스팅 계약서는 4페이지짜리 본 계약서와 셀러의 주의사항이 담긴 2페이지짜리 ‘안내서’(advisory)로 구성된다. 리스팅 계약서는 명칭대로 계약서이기 때문에 서명 뒤 법적 구속력이 발생하므로 서명 전 충분한 이해가 필요하다.

리스팅 계약서의 주 내용은 계약을 맺는 주체와 판매대상 주택정보, 계약기간, 중개 수수료 조건, 매물 홍보절차, 분쟁 때 해결절차 등이다. 리스팅 계약서는 셀러와 부동산 중개인 간 체결되는 계약으로 양측이 주체가 된다. 주택 소유주인 셀러가 중개인에게 판매 위임권을 제공하는 형태로 리스팅 기간은 대개 3~6개월간이 흔한 계약기간이고 계약 만료일 오후 11시59분에 계약이 종료된다.
리스팅 계약서에는 판매가 위임되는 주택의 정확한 주소와 ‘택지 번호’(APN) 등의 주택정보를 기재해야 하며 셀러가 판매의사가 있는 주택항목도 별도로 기재할 수 있다. 대개 주택 건물에 반영구적으로 부착된 시설은 판매항목에 포함되지만 부착되지 않아 쉽게 분리되는 개인재산 품목은 제외되는 것이 일반적이다. 추후 혼동을 막기 위해서 판매항목에 포함되지 않는 시설이나 물품을 기재해 두면 좋다.

리스팅 계약서에서는 주택판매의 대가로 지불되는 중개 수수료 내용도 명시된다. 가주 등 대부분의 주에서 수수료율은 법으로 규정해 놓고 있지 않는 대신 셀러와 중개인 간 합의에 의해 결정하도록 되어 있다. 가주에서 일반적인 수수료율은 주택 거래가의 4~6%선이다. 중개 수수료는 이처럼 거래가의 일정 비율로 지불되기도 하고 아예 정확한 금액을 기입해 정할 수도 있다. 수수료는 리스팅 계약기간에 주택 매매가 완료될 경우 지불돼야 하지만 리스팅 기간이 끝난 뒤에도 지불 의무가 남을 수도 있어 주의가 필요하다.

주택이 팔리지 않고 리스팅 기간이 만료됐거나 중도에 취소됐을 경우 이 기간에 오퍼를 제출한 바이어, 또는 에이전트가 대동해 직접 집을 보고 간 바이어가 있는 경우다. 만료 또는 계약 취소 후 3일 내에 리스팅 에이전트가 해당 바이어 리스트를 서면으로 제출하면 셀러는 양측이 합의한 기간(대개 90~180일) 동안 해당 바이어와 주택구매 계약을 맺을 수 없다. 만약 바이어와 주택 합의된 기간에 매매가 이뤄지면 셀러는 기존의 리스팅 에이전트에게 당초 약속된 수수료 금액을 지불해야 하는데 일종의 셀러의 ‘뒷거래’를 방지하기 위한 조항으로 볼 수 있다.


시리즈 ‘주택 계약서류 알고 서명하자’

■ ‘주택구매 계약서’

( Residential Purchase Agreement And Joint Escrow Instructions)

아마도 요즘 가장 활발히 작성되고 있는 계약서 중 하나가 바로 주택구매 계약서일 것이다. 집을 사려는 바이어가 급증하면서 바로 이 주택구매 계약서의 필요성이 늘어났기 때문이다. 주택구매 계약서는 주택을 구입하려는 바이어 측에서 작성하는 계약서로 셀러 측의 검토를 거쳐 수락되면 계약서의 구매 조건대로 주택거래 절차가 진행된다. 계약서는 총 10페이지로 8페이지는 본 계약서 2페이지는 바이어의 주택상태 점검의무에 대한 안내서로 구성된다.

계약서의 첫 부분을 장식하는 내용은 셀러가 가장 먼저 검토를 원하는 구매가격과 에스크로 기간 등이다. 이와 함께 오퍼를 제출하는 바이어의 성명과 리스팅 주소 등이 계약서의 가장 첫 부분에 기재된다. 이어 부동산 에이전트 사항, 거래대금 지불방식, 주택거래 비용 분배방식, 입주 일정, 셀러의 건물정보 공개 의무 및 일정, 바이어의 건물상태 및 관련서류 점검 일정 등이 자세히 기입된다.
거래대금 지불란에는 바이어가 오퍼 제출과 함께 제시하는 계약금 금액, 모기지 대출 금액, 다운페이먼트 금액 등의 내용을 상세히 적어야 한다. 모기지 대출이 필요한 경우 일정 기간 내에 모기지 대출을 받아야 한다는 조건이 함께 기재된다. 양측이 합의한 기간 내에 모기지 대출 승인 여부가 결정되지 않을 경우 바이어는 주택거래를 취소하거나 셀러 측에 기간 연장 요청 등의 절차를 밟는 것이 일반적이다. 모기지 대출과 함께 진행되는 것이 주택감정 절차로 역시 양측이 합의한 기간 내에 주택감정을 실시해 감정가 결과에 따라 바이어 측은 주택거래 지속 여부를 결정해 셀러 측에 통보해야 한다.

주택거래 부대비용 분배에 대한 내용도 민감한 부분으로 주택시장 상황에 따라 추세에 맞게 계약서를 작성하는 것이 중요하다. 주택거래 비용으로는 에스크로 비용, 각종 주택상태 점검 비용, 보고서 발급 비용, 타이틀 보험 비용, 주택 거래세 비용 등이 있다. 비용 분배는 셀러와 바이어 양측의 합의에 의해 얼마든지 조정이 가능하다. 불과 1~2년 전 ‘바이어스 마켓’ 시기에는 바이어 측이 셀러 측에 에스크로 비용의 일부 부담을 요구하는 경우가 많았으나 이제는 양측이 절반씩 또는 각자 비용을 각자 지불하는 것이 일반적이다.

주택상태 점검 비용은 점검항목에 따라 지불 주체가 결정된다. 일명 터마이트로 불리는 주택 해충과 관련된 상태 보고서 발급과 수리비용은 셀러 측이 부담하는 것이 일반적이다. 반면 주택의 전반적인 상태를 점검하는 인스펙션 보고서 비용은 바이어가 부담한다. 자연 재해 보고서 발급과 타이틀 보험료 비용, 각종 이전세도 가주에서는 셀러가 부담하는 것이 일반적이다.