주택 감정 결과에따라 주택 거래의 희비가 엇갈리는 사례가 많다. 감정가 주택 거래뿐만 아니라 재융자 결과까지 좌우하기도 한다. 주택 시장 호황기에는 거래가대로 감정가가 나와 감정가를 크게 우려할 필요가 없었다. 그러나 서브 프라임 사태를 겪으며 부풀리기식 감정 관행은 사라진 대신 엄격한 감정 관행이 자리 잡았다.

감정 절차가 주택 거래 활성화를 가로막는다는 지적이 나올 정도로 최근 감정 관행은 무척 까다로와 졌다. 최근 들어 엄격한 감정 절차가 다소 풀려가고 있지만 그래도 적절한 감정가를 받기 위해 리스팅 에이전트, 바이어 에이전트는 물론 셀러의 노력까지 필요하다. 주택 감정가에 대해 일반인들이 잘못 알고 있는 사실과 적절한 감정가를 위한 요령을 알아본다.

지붕·냉난방 새 것 교체해도 영향 못줘
1층에 침실 증축 땐 최고 20% 가치 상승
섣부른 리모델링 철거비용 만큼 역효과

■주택 외관
‘커브 어필’로 불리는 주택 외관은 방문자의 첫인상을 좌우한다. 주택 외관이 바이어의 마음을 움직여 주택 구입을 결정하게끔하는 사례도 많다. 주택 감정사에게도 바이어만큼이나 주택 외관이 중요하기는 마찬가지다. 감정을 하기 위해 집을 방문했을 때 주택 외관에서 받는 첫 인상이 주택 감정 결과에도 중요한 영향을 미친다.

주택 감정사들에 의하면 앞마당의 잔디나 풀 등의 정돈 상태가 엉망이거나 건물 외벽의 페인트가 낡아서 벗겨지는 등 외관이 보기 좋지 않으면 주택 감정가가 약 3% 정도 낮아지는 것이 일반적이다. 조나선 밀러 감정 업체 대표는 “정원의 잔디나 화단이 보기좋게 정돈되면 주택 내부도 관리가 잘 됐을 것이라는 인상을 받는다”며 외관의 중요성을 설명했다.

특히 이웃 주택들의 외관이 잘 관리됐을 경우 외관의 중요성은 더욱 부각된다. 나름대로 관리를 한다고 했는데도 이웃 주택과 외관이 비교되면 주택 감정사의 눈에도 확연히 띠게 마련이다. 건물 외관으로 인한 주택 감정가에 피해를 받지 않기 위해서는 적어도 이웃 주택만큼의 관리가 필요하다.

■기본 시설
주택이 기본적으로 갖추고 있어야 할 시설을 새 것으로 교체해도 주택 감정가에 미치는 영향은 미미하다. 예를 들어 주택 매매를 위해 지붕 시설을 전면 교체해도 주택 감정에는 큰 영향이 없다. 에어컨 등 냉난방 시설, 워터 히터 등의 주택 기본 시설을 교체해도 마찬가지 결과다. 이들 시설은 주택 기본 시설이지 개량 시설로 취급되지 않아 주택 가치에 주는 영향은 크지 않다.

그러나 주택 기본 시설들이 정상적으로 작동하지 않을 경우에는 주택 감정가에 부정적인 영향을 준다. 만약 지붕이 낡아 새는 등 정상적인 기능을 하지 않는다면 교체에 나설 필요가 있다. 마이크 아멘트라우트 주택 감정사는 “기본 시설외에 추가된 시설이 아닐 경우 감정 결과에는 별 영향을 주지 않는다”고 말했다.

■별채 추가
주택 건물 본채 외에 별채가 추가된 경우에는 주택 감정가가 높아지는 효과가 있다. 별채가 위치한 곳에 따라 상승폭도 큰 차이를 보인다. 지하실을 욕실 시설과 함께 침실로 전환했을 경우 주택 감정가를 약 2%가량 높이는 효과가 있다. 만약 침실이 지하실이 아닌 1층에 증축된 경우 주택 감정가를 최대 20%까지 끌어 올리는 효과를 볼 수있다. 특히 기존 주택 건물의 침실 수가 적을 수록 침실 증축에 따른 감정가 상승 효과는 더욱 높아진다.

지하실에 침실을 추가한 경우 1층에 추가한 경우보다 감정가 상승폭이 크지 않은 이유는 실내 생활 면적에 포함되지 않기 때문이다. 수영장 옆 일종의 방갈로인 카시타나 간이 창고인 셰드 등도 마찬가지로 실내 면적에 포함되지 않기때문에 주택 감정가를 상승시키지만 상승폭은 1층 추가 경우에 비해 크지 않다.

■ 에스크로중인 매물의 시세
인근에 나온 매물이 리스팅 가격보다 높은 가격에 에스크로를 진행중이라는 사실을 알았다. 주택 시장이 ‘핫’ 하다는 증거로 주택 감정가를 높여주는데도 도움이 될 것으로 기대되지만 실제로는 그렇지 않다. 주택 감정 때 현재 시장에 나온 매물의 가격이나 거래가 진행중인 매물의 가격은 비교 대상에 포함되지 않는다.

주택 감정사는 대신 최근에 이미 거래가 종료돼 최종 매매가가 확정된 매물을 대상으로 감정 대상 주택과 비교하는 것이 일반적이다. 만약 리스팅 가격보다 높은 가격에 에스크로가 진행 중인 매물들을 비교 대상 매물에 포함시키고 싶다면 이들 매물의 거래가 마감될 때까지 주택 감정을 잠시 보류하는 것도 좋은 방법이다.

■리모델링
리모델링을 실시했다고 해서 항상 감정가에 긍정적인 영향을 주는 것은 아니다. 주택 디자인 흐름에 역행하는 리모델은 오히려 주택 감정가를 깎아 내린다. 바이어들이 선호하지 않는 리모델링 시설은 시설을 철거하는 데 소요되는 비용만큼 감정가를 낮추는 결과를 낳는다.

반면 유행을 타지 않는 리모델링 시설은 주택 감정가에 도움이 된다. 따라서 리모델링을 실시하기 전 주택 디자인 추세를 먼저 파악하는 것이 중요하다.

■감정사에게 최대한 협조

감정사가 방문하는 날 감정 작업이 효율적으로 이뤄질 수 있도록 최대한 협조한다. 특히 기온에 따라 냉난방 시설을 적절히 가동시키면 좋은 효과를 얻는다. 냉난방 시설 작동은 감정사의 작업을 도울뿐만 아니라 주택 시설이 잘 작동하고 있음을 증명해 준다. 만약 무더운 날씨에 에어컨을 작동시키지 않는다면 감정사가 불쾌감을 느끼는 동시에 에어컨 시설에 문제가 있다고 판단할 수도 있다.

감정사를 따라다니며 말을 거는 등 귀찮게 하지 않도록 주의한다. 감정 작업 도중 질문을 하면 감정사가 중요한 항목을 놓치기 쉽다. 질문은 감정 작업이 끝난 후 하는 것이 좋다.

감정 평가사 제임스 게럿은 “주택 감정 작업에는 일종의 리듬감이 있다”며 “중간에 방해를 받으면 리듬이 끊겨 진행이 지연되거나 중요한 부분을 놓치게 된다”고 강조했다.

■청결을 유지한다.

평소에 실내 청결을 유지하는 것 만으로도 감정가에 미치는 부정적인 영향을 막을 수 있다. 쥐나 바퀴벌레 등 해충의 출몰 자국 등이 있으면 주택 감정 전 제거한다. 해충 자국이 감정사의 눈에 띄면 주택의 전반적인 상태 항목에서 낮은 점수를 받게 된다.

흙자국이 선명한 카펫, 벽의 얼룩, 정원의 무성한 잡초 등도 감정사의 눈살을 찌푸리게 할 수 있다.

샌클레멘티 소재 지바스 감정평가업체의 딘 지바스 대표는 “전문가적인 솜씨의 디자인은 주택 감정의 평가 대상이 아니다”라며 “감정사가 방문하기 전 간단한 청소만 실시해도 긍정적인 결과에 도움이 된다”고 말했다.