다운페이먼트 비율이 낮을 경우 모기지 보험 가입을 의무화하는 이유는 연체 확률이 높기 때문이다. 보험료는 모기지 대출의 종류와 대출자의 기준 등에 따라 천차만별이고 대부분 매달 납부하는 모기지 페이먼트에 합산해 납부하는 것이 일반적이다. 모기지 보험이 고안된 이유는 렌더 측의 주택 대출을 장려하기 위해서다. 다운페이먼트 비율이 낮아 고위험으로 분류되는 대출자들에게도 렌더나 투자자들이 안전하게 대출해 주도록 하자는 것이 모기지 보험의 취지다.
모기지 보험, 다운페이 비율 20%미만 땐 의무
주택 소유주 보험은 화재 때 재건축경비 보장
홍수 지진 피해 대비 보험은 별도로 가입해야
◇모기지 보험
주택 대출을 통해 주택을 구입해 본 경험이 있다면 모기지 보험에 대해서 한 번쯤은 들어봤을 것이다. 특히 컨벤셔널 융자를 대출받을 경우 다운페이먼트 비율이 20% 미만이면 모기지 보험에 의무적으로 가입해야 한다. 모기지 보험은 주택 대출을 받는 대출자가비용을 지불하고 가입해야 하지만 보험 수혜자는 렌더나 모기지 투자자들이다.
다운페이먼트 비율이 낮을 경우 모기지 보험 가입을 의무화하는 이유는 연체 확률이 높기 때문이다. 보험료는 모기지 대출의 종류와 대출자의 기준 등에 따라 천차만별이고 대부분 매달 납부하는 모기지 페이먼트에 합산해 납부하는 것이 일반적이다. 모기지 보험이 고안된 이유는 렌더 측의 주택 대출을 장려하기 위해서다. 다운페이먼트 비율이 낮아 고위험으로 분류되는 대출자들에게도 렌더나 투자자들이 안전하게 대출해 주도록 하자는 것이 모기지 보험의 취지다.
◇타이틀 보험
타이틀 보험은 부동산 소유권에 대한 보험으로 소유권과 관련된 분쟁이 발생할 경우를 대비해 가입하는 보험이다. 예를 들어 타이틀 보험에 가입하면 위조된 소유권이나 등기되지 않는 담보설정, 또는 부동산 경계선과 관련된 분쟁으로부터 보호 받을 수 있다. 타이틀 보험 규정은 주마다 조금씩 차이가 있지만 가주의 경우 셀러와 바이어가 모두 타이틀 보험에 가입해야 한다.
주택 매매 때 셀러는 소유권과 관련 알려지지 않은 등기사항 등에 대해 보장하는 의미로 바이어를 수혜자로 하는 타이틀 보험에 가입해 준다. 바이어의 경우 주택 대출을 통해 주택을 구입할 경우 렌더를 수혜자로 하는 타이틀 보험에 의무적으로 가입해야 한다. 주택 구매자를 수혜자로 하는 타이틀 보험은 대부분 주택거래 가격이 보장 대상이며 수혜자의 주택 소유기간에 혜택을 받을 수 있다. 렌더를 위해 가입되는 타이틀 보험의 경우 대출금이 보장 대상으로 대출 원금이 상환되면 보장기간도 자동적으로 완료된다.
타이틀 보험은 발행기관과 보장범위에 따라 CLTA와 ALTA 두 가지로 분류된다. 가주 타이틀협회가 발행하는 CLTA의 보장범위는 이미 등기된 소유권 사항인 반면 아메리칸 타이틀협회가 발행하는 ALTA는 등기되지 않은 사항까지 보장하기 때문에 보장범위가 넓다.
◇주택소유주 보험
주택소유주 보험은 화재 등 재난피해를 보상받기 위한 보험으로 흔히 건물보험, 화재보험 등으로도 알려졌다. 주택 대출을 통한 구입의 경우 렌더가 주택소유주에게 의무적으로 가입하도록 규정하고 있다. 현금 구매를 통해서 구입하더라도 반드시 가입하도록 권장되는 보험이다.
주택소유주 보험은 재난 등으로 인해 주택가치가 손실됐을 경우 손실 직전 가치를 보장해 주는 보험이다. 만약 손실 발생으로 인한 보험금 청구가 승인될 경우 주택소유주 앞으로 보험금이 지급된다. 보험료는 보장범위와 보험업체에 따라 차이가 나지만 대부분 주택을 재건축할 때 소요될 것으로 예상되는 비용을 기준으로 산정되는 것이 일반적이다. 일부 렌더는 대출자의 주택보험 가입상태를 확인하기 위해 모기지 페이먼트와 함께 보험료를 납부할 것을 요구하기도 한다.
◇지진, 홍수 보험
주택소유주 보험이 화재, 강도, 강풍 등 대부분의 자연재해나 사고로 인한 손실을 보상해 주는 것이 일반적이다. 그러나 기본 보상범위에 지진이나 홍수, 또는 전쟁 등으로 인한 손실은 포함되지 않는다. 만약 지진이나 홍수 다발지역에 거주하는 경우 기본 주택소유주 보험에 별도의 보험료를 납부하고 포함시키거나 아예 별도로 가입해야 한다.
지진보험은 주택소유주의 요청에 따라 기본 주택소유주 보험에 추가될 수 있다. 보험료는 주택 가치나 주택 위치 등에 따라 차이가 난다. 지진보험의 ‘자기부담금’(deductible)은 비교적 높은 편으로 전체 보상액의 약 5~10% 정도다. 만약 주택가치가 30만달러라면 자기부담금은 1만5,000~3만달러다.
홍수보험은 주택소유주 보험과는 별도로 가입해야 하는 보험으로 ‘연방 재난관리청’(FEMA)이 운영한다. FEMA가 지정한 홍수지역에 위치한 주택을 구입할 경우 렌더의 요구로 홍수보험을 반드시 구입해야 한다. 홍수지역이 아니더라도 만약 지하실이 있는 경우 홍수에 따른 피해를 보상받을 수 있는 적절한 보험가입이 권장된다. 상하수도 역류나 폭우로 인해 지하실 침수피해가 예상될 경우 ‘역류대비 보상’ 조건을 주택소유주 보험에 포함시키도록 한다.
<준 최 객원기자>
