뉴욕시주택보존개발국(HPD)이 NHMP의 일환으로 할렘지역에 보급한 신축건물들의 모습. <사진제공=HPD/DNAinfo.com>

뉴욕시의 주택난은 해소됐는가. 지난 2002년 뉴욕시장에 당선된 마이클 블룸버그 뉴욕시장은 주택대란을 해소하기 위해 ‘New Housing Marketplace Plan(NHMP)’을 발표했다. 뉴욕시가 지난 6월22일 보고서를 내고 지난 8년간의 NHMP 진척상황을 밝혔다.

■NHMP계획
블룸버그 시장이 2002년 발표한 NHMP는 5개년 뉴욕시 주택공급안이다. 2004년부터 30억달러를 투입해 2008회계연도까지 6만5,000채의 집을 신축하거나 보존하겠다는 계획이다. 이 계획은 시작 이듬해인 2005년, 주택경기 붐에 힘입어 시작 1년만에 목표량의 절반이 넘는 3만5,000채의 공급량을 확보하며 예상보다 훨씬 빠른 목표달성 페이스를 보였다. 이에 뉴욕시는 최초 5개년 주택공급안을 10개년 계획으로 연장하고, 75억달러를 들여 2013회계연도까지 16만5,000채를 새로 짓거나 보존해 안정적인 주택공급을 달성하겠다는 목표를 세웠다.

그러나 뜻밖에도 지난 2008년 9월15일 리먼브라더스가 파산신청을 하면서 이 같은 뉴욕시의 계획은 수정을 했다. 주택시장의 붕괴를 목격한 뉴욕시 주택보존개발국은 계획종료시점을 1년 연장하고, 신축보다 보존에 초점을 맞추는 것이 더욱 실현가능하다는 판단을 내렸다. 급격한 경기악화로 신축주택매입에 나설 수 있는 가정의 수가 급격히 감소했기 때문이다.

■주택 보존 늘고 주택 신축은 줄었다
뉴욕시의 NHMP 계획하에 보급된 주택은 거주적합성을 판단하는 ‘Affordability Regulatory Agreement’(ARA)를 따라야 한다. 거주적합기간을 설정해주는 ARA에 따르면, 보존의 경우 적합거주기간이 15~30년으로, 신축의 50년에 비해 훨씬 짧다. 뉴욕시가 주택보존보다 신축을 선호하는 까닭이 여기에 있다.

또한 NHMP계획으로 공급되는 주택들은 크게 저소득층형(Low Income), 중산층형(Moderate Income), 중상층 이상(Middle Income)으로 분류되며, ARA조항은 수입에 따라 구입 및 임대 가능한 주택을 제한하고 있다. 따라서 2008년 경제위기 이후 중산층이 대거 저소득층으로 주저앉으면서 신축주택에 대한 구매력이 급감한 것은 뉴욕시가 신축주택 공급을 줄인 결정적인 요인이 됐다.

뉴욕시는 거주적합요건(Affordability Requirements)만료 기일을 연장하거나, 각종 지원프로그램으로 거주적합요건을 보장해주며 주택보존이 가진 단점을 보완하는데 주력하고 있지만 현재와 같은 추이라면 주택 신축 및 중산층 이상 가구에 대한 주택공급은 목표량을 채우지 못할 가능성도 상당히 있는 것으로 보인다.

■진척상황 및 향후 전망
뉴욕시는 2004년 약 1만여채의 주택을 공급한 이후, 목표량의 43%인 약 7만1,000채를 주택경기가 정점을 찍었던 2005~2008년 기간에 확보했다. 주택공급은 주택시장이 붕괴됐던 2008년 1만7,007채로 하향세를 타더니, 2009년 1만2,500채로 바닥을 쳤다.

이후 완연한 회복세를 보인 주택시장 덕에 올해 1만5,735채의 주택공급이 예정돼 있으며, 2011회계연도말인 2012년 9월30일까지 뉴욕시는 목표량의 75%인 12만4,418채의 주택을 확보할 예정이다. 계획종료시점까지 3년을 남겨둔 뉴욕시가 앞으로 목표량인 16만5,000채를 달성하기 위해서는 매년 13,500채를 새로 짓거나 보존해야 할 것으로 보이는데, 이는 최근 8년 평균을 밑도는 수치로 충분히 달성 가능한 양으로 보인다.

다만 뉴욕시가 목표로 했던 주택신축비율을 달성할 수 있느냐의 여부에는 물음표가 따라붙는다. 2004년부터 2008년 61%수준이던 주택보존 비율은 2009년부터 2011년 72%로 높아졌는데, 이 기간 주택신축 비율은 그만큼 감소했다. 남은 3년 동안 뉴욕시는 신축주택 64%, 보존주택 36% 라는 목표를 세웠지만 2012 회계연도에 이미 보존주택 비율을 76%로 정한 뉴욕시는 마지막 2년간 주택신축 비율을 49%로 늘려야 목표를 달성할 수 있을 전망이다. <임종원 인턴기자>

<뉴욕시의 거주적합성 요건>
10년계획안 실행현황(04-11) 수정안
형태 신축 56% 35% 36%
보존 44% 65% 64%
보유형태 임대 71% 68% 69%
소유 29% 32% 31%
Affordability 저소득(66,400달러 이하) 68% 83% 76%
중산층(66,401~99,600달러) 11% 7% 11%
중상이상(99,601~179,280달러) 21% 8% 10%
미등록 0% 2% 3%
※수입은 4인가족 기준