■ 장단점 알아보면
숏세일 거래 비율이 여전히 높다. 차압 매물 전문 웹사이트 리얼티트랙에 따르면 지난해 2분기 중 숏세일 비율은 약 12%였지만 업계에서는 이보다 높은 약 30%대를 웃돌 것으로 추산한다. 주택가격 폭락 후 처분이 힘든 매물에 대한 판매 대안으로 등장한 것이 숏세일이다. 모기지 원금에 미치지 못하는 가격으로 팔아야 하는 이유로 숏세일이란 명칭이 붙었다. 하지만 절차는 명칭만큼 간단치 않다. 그럼에도 불구하고 숏세일을 선택하는 주택 소유주들은 저마다의 이유가 있다. 숏세일의 장단점을 짚어 본다.


■장점: 짧은 크레딧 회복기간
‘깡통주택’ 소유주들이 숏세일을 선택하는 가장 큰 이유는 차압보다 피해가 덜 하기 때문이다. 차압 때보다 크레딧 피해가 적고 회복기간도 훨씬 짧아 차압 전 숏세일을 시도하게 된다. 숏세일의 장점 중 하나가 바로 숏세일 후 주택을 재구입하는 데 걸리는 기간이 차압의 경우보다 매우 짧다는 것. 일반적으로 차압 후 주택 대출을 얻어 주택을 다시 구입하려면 약 7년이 걸리는 데 반해 숏세일 후 대개 2년만 지나면 주택 대출을 받는데 어려움이 없다.

숏세일의 또 다른 장점은 차압 때보다 정신적인 부담이 적다는 것이다. 차압을 진행하다 보면 렌더 측의 ‘빚 독촉’ 전화는 피할 수 없는 과정이다. 차압에 따른 가장 큰 정신적 고통인 동시에 모든 부담을 주택 소유주 혼자 떠맡아야 하는 것도 큰 부담이다. 반면 숏세일을 경우 대부분 리스팅 에이전트들에게 대부분의 절차를 위임하기 때문에 부담이 덜한 편이다. 렌더 측의 빚 독촉 연락도 드물어 불필요한 스트레스도 피하게 된다.

일부주의 경우 렌더에게 차압이나 숏세일 후 모기지 원금과 주택 매매가의 차액을 추징할 수 있는 차액 소송을 허용하고 있다. 이때 차압의 경우 숏세일에 비해 매매가가 낮아 원금과의 차액도 크게 벌어져 차압 셀러의 부담이 클 수밖에 없다. 반면 숏세일은 차액이 적어 렌더와 차액을 줄이기 위한 협상 때에도 유리하다.


■단점: 지루한 절차
숏세일이 ‘깡통주택’ 소유주를 재정적 부담에서 쉽게 구제해 주는 것은 아니다. 여러 가지 장애물들이 있는데 그 중 가장 힘든 것이 까다로운 절차다. 숏세일의 성패를 좌우하는 것은 바로 렌더 측의 승인을 얼마나 빨리 받아내는가 이다. 하지만 숏세일의 성패를 가를 만큼 중요한 이 절차가 쉽지 않다. 렌더 측과의 협상과정을 준비하는 데도 많은 시간과 노력이 필요하고 보장이 없다는 것도 숏세일의 힘든 점이다.

숏세일을 시작하기 전에 일반적으로 ‘숏세일 패키지’라고 불리는 서류가 준비된다. 패키지에는 대개 주택 소유주의 재정난을 설명하는 ‘하드십 레터’, 소득세 보고서, 주택감정 평가서, 재정 증명서 등이 포함된다. 패키지 포함 서류 중 가장 중요한 서류는 바이어 측 주택 구입 의사가 담긴 ‘오퍼’다. 바이어의 실제 오퍼가 없으면 기타 서류가 완비돼도 렌더와 협상을 시작하기 힘들다.

온라인 프라퍼티 매니지먼트사 리스 러너의 조 버코스키 CEO는 “실제 오퍼 없이 숏세일 협상 테이블에 나서는 렌더는 거의 없다고 보면 좋다”고 말할 정도로 오퍼가 있어야 숏세일 진행에서 차지하는 중요성이 크다.

따라서 숏세일을 심각하게 고려하는 주택 소유주는 숏세일 진행과정에 소요될 것으로 예상되는 비용과 시간, 노력 등을 사전에 꼼꼼히 따져보고 결정하면 좋다. 숏세일 후 발생할 지도 모르는 세무문제, 법률문제 등에 대해 세무 및 법률 전문가와 사전에 상의한다. 또 숏세일 절차에 필요한 서류와 진행과정 등에 대해서는 반드시 경험이 풍부한 숏세일 전문 에이전트에게 문의한다.

숏세일을 결정하기 전 한 가지 더 고려할 점은 2, 3차 융자가 있는 경우다. 홈에퀴티 융자 등 2차 융자가 있는 경우 숏세일 협상과정이 2배로 복잡해진다. 렌더 2곳을 상대로 숏세일 협상해야 하는 점이 2차 융자가 낀 숏세일의 가장 큰 장애물이다. 1차 렌더로부터 승인을 받았더라도 2차 렌더가 거절하면 수개월 고생 끝에 숏세일이 무산되는 경우도 흔하다. 또 주택소유주협회(HOA) 등에 관리비가 밀렸을 경우에도 숏세일 승인이 무산될 수 있어 주의해야 한다.


■바이어: 인내심이 숏세일 매입 좌우
숏세일 바이어에게도 마찬가지로 렌더 측의 지루한 승인과정이 가장 넘기 힘든 장애물이다. 일반 매물에 비해 저렴한 가격에도 불구하고 복잡한 절차로 인해 숏세일 매물보다 일반 매물을 선호하는 바이어도 많다. 때로는 바이어, 셀러, 1차 렌더, 2차 렌더 간 수개월 동안 끊임없는 협상을 주고받았지만 결국 수포로 돌아가기도 한다. 이같은 점이 가격이 저렴하다는 장점에도 불구하고 바이어들이 숏세일 매물에 쉽게 관심을 보이기 힘든 이유다.

건물 상태와 관련된 바이어의 위험 부담이 있다는 것도 숏세일 매물이 망설여지는 이유다. 일반 매물 거래 때 셀러가 건물 상태를 공개하고 일정기간 보장을 해주는 것에 반해 숏세일의 경우 이같은 조건이 드물다. 바이어가 건물 상태에 대한 사전 지식 없이 거래를 진행해야 하는 경우가 많다. 홈 인스펙션 컨틴전시를 받아들이는 렌더도 적어 바이어는 철저한 홈 인스펙션을 실시해 건물 상태를 파악해야 한다.

이밖에도 일반 매물 거래 때 흔히 볼 수 있는 ‘바이어가 현재 거주 주택을 팔아야 하는 조건’ 등 바이어 보호 장치들이 숏세일 매물 거래 때에는 잘 사용되지 않는다는 점도 숏세일 바이어들이 알아둬야 할 점이다. 버코스키 CEO는 “가격과 상태 면에서 숏세일 매물의 장점이 많다”며 “지루하고 복잡한 절차 때문에 주택 매입 시기에 제한이 없고 인내심이 있는 바이어들에게 적합하다”고 강조했다.


<준 최 객원기자>