차압 전 소유주와 정상계약 맺은 경우
임대료 연체 없으면 남은 기간 거주 가능
월별임대는 차압통보 후 90일 간 살 수 있어
은행측서 조기퇴거 원할 땐 보상 받아야


임대 중인 주택이 차압되면 세입자는 어떤 조치를 취할 수 있을까? 주택 차압이 증가할 것으로 예상되는 가운데 차압주택 세입자들의 피해 사례가 줄지 않고 있다.

차압주택 세입자를 보호하는 법안이 시행되고 있음에도 홍보 부족과 잘못 알려진 내용이 많아 피해를 호소하는 세입자가 여전히 많다. 차압매물 전문 웹사이트 리얼티 트랙에 따르면 주택시장 침체 이후 약 800만채의 주택이 차압됐는데 이 중 약 40%에 해당하는 주택이 세입자 거주의 임대주택이었던 것으로 파악되고 있다.

따라서 차압통보를 제때 받지 못해 세입자의 권리를 제대로 보호받지 못한 세입자의 피해도 상당할 것으로 추산된다. 차압주택의 세입자들이 권리를 보호받기 위해 알아두어야 할 사항을 소개한다.

■ 임차권 보호받을 수 있다.
임대 중인 주택이 차압되더라도 세입자의 임차권이 임대 계약서에 따라 보호 받을 수 있다. 따라서 세입자는 차압주택을 구입한 새 주인의 퇴거요청을 반드시 받아들일 필요가 없다.

2009년 발효된 세입자를 보호하기 위한 연방법에 따르면 차압주택의 세입자는 크게 두 가지 경우로 나뉘어 임차권을 보호받을 수 있다.

우선 차압 전 주택 소유주와 정상적인 임대계약을 맺은 뒤 그동안 임대료를 연체 없이 지불한 세입자의 경우 남은 임대기간에 차압주택을 임대하며 거주할 수 있다.

따라서 차압주택을 구입한 새 주인은 임대 만료일까지 세입자를 퇴거시킬 수 없으며 설사 새 주인이 퇴거소송 절차를 밟더라도 세입자는 새 법안에 따라 임차권을 보호받게 되므로 크게 걱정할 필요가 없다.

만약 월별 임대계약(month-to-month)이나 구두 임대계약을 체결한 세입자는 새 주인으로부터 서면 차압통보를 받은 후로부터 90일간 차압주택에 거주할 수 있다.

이밖에도 차압주택의 새 주인이 주택에 거주하기를 희망할 경우에도 세입자에게 90일 퇴거통보를 전달하도록 새 법이 규정하고 있으므로 세입자는 당장 집을 비울 필요가 없기 때문에 서둘러 집을 비워야 할 의무가 없다.

2009년 5월 발효된 이 법안은 주택 차압 증가와 이에 따른 차압주택 세입자들의 피해가 급증하면서 제정된 한시적인 법안으로 내년 말까지만 시행될 예정이다.


■ 부동산 기관에 부당행위를 통보한다.
주택 매매 때 부동산 에이전트가 셀러나 바이어를 대상으로 주택상태에 대해 공개해야 하는 의무가 엄격히 시행되고 있다. 반면 차압주택을 임대중인 세입자를 대상으로는 부동산 에이전트의 공개의무가 적용되지 않아 이에 대한 피해도 많이 보고되고 있다.

따라서 이미 차압된 주택에 거주하고 있는 세입자의 경우 부동산 에이전트로부터 적절한 공개를 받지 못했다고 판단되면 해당 에이전트의 신상정보를 파악해 뒀다가 지역 부동산 중개인협회나 부동산국에 통보해 보호받도록 한다.

주택 매매에만 급급한 일부 에이전트가 세입자를 대상으로 허위정보를 흘려 불안감을 조성하거나 조기퇴거를 유도하기도 한다.

업계에 따르면 은행에 차압된 매물의 리스팅 에이전트들이 이같은 방법을 주로 사용하는데 세입자들의 주의가 특히 요구된다. 일부 에이전트는 하루에도 수차례씩 집을 보여줘야 한다며 세입자를 불편하게 하거나 허위로 퇴거소송이 진행되고 있다고 알리며 세입자를 불안하게 한다.

만약 에이전트의 행동이 적절치 못하거나 에이전트가 알려주는 정보가 이상하다고 판단되면 세입자는 이에 일일이 대응할 필요가 없다. 에이전트의 요청사항을 서면으로 제출해 줄 것으로 요청하면 일부 악덕 에이전트의 부당행위를 방지하는데 도움이 된다.


■ 계속 임대를 원한다면 임대료 지불한다.
차압주택 세입자들의 가장 큰 의문사항이 임대료를 계속 내야 하느냐 것이다. 또 임대료를 내야 한다면 누구한테 보내야 하는지도 궁금해 하는 세입자가 많다.

집주인이 주택 모기지를 제 때 납부하지 못해 연체상태임을 알았지만 계속 임대해야 하는 상황이라면 계약서상에 정해진 기한 내에 임대료를 납부해야 임차권을 보호받을 수 있다.

미시간주를 제외한 나머지 주에서는 연체 모기지의 렌더가 세입자로부터 직접 임대료를 받을 수 있는 권한이 있다. 따라서 임대료를 렌더에게 직접 보낼 수 있지만 우선 렌더와 확인 절차를 거친 후에 임대료를 보내야 사기피해 등을 막을 수 있다.

렌더로부터 임대료를 직접 보내라는 서면 통보를 받았더라도 사기피해를 피하기 위해 집주인의 렌더와 주소 등이 일치하는 지를 확인한다.

만약 렌더로부터 별다른 통보가 없다면 세입자가 직접 렌더 정보를 파악해 먼저 연락을 취한다. 카운티 웹사이트 등을 통해 집주인 렌더 정보를 알아낸 뒤 편지를 보내 집주인의 모기지 연체 사실과 임대료 납부 절차 등을 문의해 렌더 측의 지침에 따르면 안전하다.


■ ‘캐시 포 키’(Cash for Keys) 프로그램
차압주택의 세입자를 퇴거시키기 위해 은행 측이 시행하는 일종의 보상 프로그램이다. 세입자가 주택의 ‘키’를 은행 측에 조기에 전달하고 집을 비워주면 은행 측은 이에 대한 보상차원으로 일정 비용을 제공한다.

이 프로그램은 주택시장 침체 이후 은행들에 의해 많이 사용되고 있는데 적절한 보상이 이뤄지지 않는 경우도 많아 세입자들의 불만도 많이 제기되고 있다.

주택상태를 최대한 보전하고 세입자들의 조기퇴거를 유도하기 위해 ‘캐시 포 키’ 프로그램을 제시하는 것이 은행 측의 주요 목적이다.

은행 측이 제공하는 현금 비용은 은행 측과 세입자 간의 협상을 통해 결정되는데 일부 세입자들에게 협상이 불리하게 진행돼 적절한 보상을 받지 못하는 경우가 많다.

전문가들은 만약 은행 측과 ‘캐시 포 키’ 프로그램을 진행하려는 세입자는 디파짓 비용, 이사 비용, 미리 지불한 임대료 비용을 포함, 적절한 비용을 보상받을 수 있고 비용이 선불로 지불될 수 있는 지 등에 대해 알아봐야 한다고 조언한다.


<준 최 객원기자>