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숏세일 후 탕감금액에 대한 세금문제 (2)

2011-12-08 (목)

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▶ ■ 부동산 클럽

지난주에 이어 숏세일의 경우 우리가 일반적으로 생각하는 정부에서의 은행 대출금의 탕감조치 및 그에 따라는 소득세 문제 등에 대하여 이야기 드리고 있다.

지난주에 일러드린 것처럼 필자 같은 부동산 에이전트는 부동산에 관한 문제만 고객에게 안내해 드릴 뿐이고, 부동산 매매에 따르는 복잡한 법률 문제는 변호사에게 자문을 구해야 하며, 매매에 따른 세금상의 문제는 고객의 담당 CPA에게 의견을 구하여야 한다는 말씀을 한 번 더 드리고 나머지 이야기를 계속 하겠다.

숏세일을 완성하고 난 뒤에 은행으로부터 탕감 받는 대출금, 그 빚(cancelled debt)은 숏세일이 끝난 그 다음해에, 해당 은행에서 주택 소유주에게 급여형식, 1099C Form으로 본인에게 소득으로 추가되므로 그 금액에 대하여 소득세를 내야 한다.

그러나 2007년에 발효된 주택모기지 구제법안(The Mortgage Debt Relief Act of 2007)은 세금을 납부하는 개인은 자기의 실거주지에 대한 주택자금 대출의 빚을 없애면서, 은행으로부터 받은 소득(income)은 제외하도록 하고 있다. 하지만, 이 면제조항은 탕감 받은 은행 대출금이 반드시, 본인거주 주택(primary residence)이어야 하고, 또한 그 대출금이 처음에 집을 샀을 때의 대출금인 경우에 한한다.

처음 집을 사고 난 뒤에 그 대출금에 대해 refinancing을 하여 대출금의 성격이 바뀌었거나, 라인 오브 크레딧으로 2차 대출금으로 생활자금을 꺼내 쓴 경우에는 해당되지 않는다.

다시 말하면, 집을 산 후에 나중에 다시 은행으로부터 에쿼티 자금으로 대출을 다시 받아 쓴 자금은 숏세일을 하여서 탕감을 받더라도 그 탕감금액에 대해서는 다음해에 소득으로 계상이 되므로 그 부분에 대해서는 소득세금을 내어야 한다는 이야기가 된다.

그렇다면, 지난 7월15일 캘리포니아 주지사의 사인을 통해 숏세일을 통해 2차 은행으로부터 숏세일 승인을 받은 경우 2차 은행은 집주인에게 받지 못한 대출금을 더 이상 추심하지 못하도록 한 규정은 어떻게 되는지 한번 알아보자.

이 규정은 "숏세일이 2, 3차 은행으로부터 승인을 받은 경우, 2차 또는 3차 등의 남아있는 금액은 전액 상환된 것으로 간주하며, 또한 집주인은 그 집에 대하여 추가적인 어떠한 페이먼트에 대하여도 책임을 지지 아니한다"라고 되어 있다.

그래서 2차 또는 3차 은행으로부터 일단 승인을 받으면(승인을 받기 위해서 통상 남아 있는 대출 잔액의 20%를 요구되는 것이 일반적이지만), 나머지 금액은 더 이상 갚을 필요가 없는 것으로 해석할 수 있다.

그러나, 이 부분은 집주인의 대출금 잔액에 대해 계속 갚아야 하는 의무를 없애준 조항일 뿐, 그 다음해에 2차 또는 3차 은행에서 보내온 탕감금액 즉, 집주인의 소득으로 처리하여 보내온 탕감금액에 대한 소득세를 면해 준다고 하는 부분은 아닌 것으로 해석하는 것이 다수 전문가들의 견해이다.

다시 말하자면 저번 2011년 7월15일 주지사 서명으로 발효된 ‘SB458’ 규정을 들어서 그 다음해에 내야 하는 소득세를 면제해 준다는 규정으로 해석하면 너무 지나치다는 말이다.

지난주 며칠 내내 온 온라인 사이트와 IRS 규정을 낱낱이 살펴보고 여러 CPA의 전문적인 해석 및 본 뉴스타부동산 회사의 전문 교수님들과의 협의를 거쳤지만, 이 ‘SB458’ 규정으로 라인 오브 크레딧, 에쿼티 라인으로 뽑아 사용한 대출금이 숏세일을 통하여 탕감을 받을 경우에는 그 탕감금액이 다음해에 소득으로 잡혀서 소득세를 물어야 하는 것은 거의 틀리지 않는 것 같다.

물론 본 해석에는 다툼의 여지가 여전히 남아 있다는 말씀도 드리고 싶다. 그렇다면, 이렇게 수많은 사람들이 line of credit을 꺼내서 생활자금 또는 사업자금으로 사용을 하였음이 분명할 터인데, 이렇게 수많은 사람들이 모두 다 그 엄청난 세금을 물어야 하는지, 또 그렇게 많은 세금을 냈다고 하는 사람들을 본 적이 아직은 없다.

한 CPA가 이 세금을 면제받는 가장 합법적이고 가장 보편적 방법이 insolvency(변제불능) 조항이라고 했다. 변제불능 조항은 그 세금을 내어야 할 시기에, 본인의 자산과 부채를 계산하여 부채가 자산보다 많을 경우 그 세금을 면제받는 조항인데, 이는 고객 개개인의 담당 CPA에게 문의하여 보다 자세한 설명을 들으시길 바란다.

제이슨 성 / 뉴스타부동산
(661)373-4575