몇 년간 지속된 경제위기 탓에 정신과를 찾는 홈오너들이 급증하고 있다는 보고 넘쳐난다. 모기지 페이먼트를 제 때에 하지 못하거나, 보유한 주택이 압류당하게 될 위기에 놓인 홈오너들이 스트레스로 인한 불면증이나 위장장애 그리고 극심한 우울증을 호소하고 있다고 하니 가슴아픈 사회현상이다. 필자에게도 소유한 주택을 숏세일을 하거나 주택압류가 되면 어떠한 영향이 있는지를 문의하는 홈오너들이 많은데, 많은 경우 그 후유증에 대해 잘못 이해하고 있다.
대다수의 홈오너들이 포클로져에 비해 숏세일을 하게 되면 크레딧은 살릴 수 있다고 생각하지만 그렇지 않다. 은행의 입장에서 보면 포클로져나 숏세일이나 별반 차이가 없다. 물론 숏세일이 포클로져보다는 금전적인 손실이 덜 하겠지만 두가지 경우 모두가 홈오너의 채무 불이행이다. 그리고 은행은 가차없이 채무불이행의 기록을 크레딧 기관에 보고한다. 때문에 어려움에 처한 홈오너가 숏세일을 택하든 포클로져를 택하든 채무불이행에 따른 크레딧은 손상은 피할 길이 없다. 지금은 다른 방도가 없어서 숏세일이나 포클로져를 한다고 하지만 형편이 나아져 주택융자를 다시 받아야 할 경우 대출 받기가 무척 어려워 진다.
두 해전 국책 모기지 업체인 패니매나 프레디맥사의 융자 규정은 강화되어 채무불이행을 한 홈오너의 추후 융자에 대해서는 아주 엄격하다. 이 두회사의 프로그램으로 융자를 받으려면 숏세일이나 포클로져 후 5년이 경과되어야만 한다.
크레딧 점수 계산 공식에 의해 심각한 연체 (Serious delinquency), 공적인 나쁜기록 ( Derogatory Public Record ), 그리고 콜렉션 기록( Collection filed) 은 대대적으로 크렛딧을 손상시킨다. 그리고 숏세일이나 포클로져는 동일하게 콜렉션 기록과 콜렉션으로 간주된다. 크레딧리포트상에 개인의 포클로져의 기록은 10년간 나타난다.
크레딧 점수 계산법 기준에서도 숏세일이나 포클로져는 별반차이가 없다. Credit점수 계산공식인 “Score Code Factor 22조”에 의하면 개인의 채무상태에 다르긴 하지만 숏세일이나 포클로져를 하는 경우 대략 200- 300점 정도의 크레딧 점수가 내려간다고 한다. 700점대를 유지하던 홈오너의 경우라면 400점- 500점 대로 하락하는 것이다. 700점 이상의 크레딧 점수를 유지하려면 평생을 걸쳐 제날짜 페이먼트를 해야 하는데, 손상된 크레딧으로 좋은 기록을 유지하기 위해서는 또 다시수년이 걸려야 한다. 뿐만아니라 융자서류 양식인 1003작성시 지난 7년간 포클로져를 했는지의 여부를 기입하는 조항이 있다. 이 때에 포클로져의 기록을 밝혀야 하는데 크레딧 점수가 향상된다 하여도 융자서류 심사시 이 부분이 치명적으로 작용할 수가 있는 것이다. 융자서류 사정관은 크레딧 점수가 좋은 경우라 하여도 파산기록, 포클로져, 숏세일, 법원판결, 콜렉션, 미납된세금,채무상각의 기록을 철저하게 심사하기 때문이다.
숏세일이나 포클로져의 후유증은 주택융자에만 있는 것은 아니다. 주택이나 아파트의 렌트를 얻고자하여도 집주인들은 세입자를 크레딧을 우선으로 선별하며, 크레딧 카드 발급시에도 높은이자율 적용이나 낮은 카드한도액등 어려움이 따를 것이다.
물론 경제상황이 어렵기 때문에 숏세일이나 포클로져를 생각하게 된다. 하지만 그 이후에 오는 불이익들도 알아야지만 현명한 선택을 내릴 수 있다.
3년전 구입한 주택의 가격이 급락한 필자의 고객이 “주택가격이 3-4년전과 같이 인상하길 기다리면서 미련하게 페이먼트를 부어가느니 차라리 지금은 숏세일이나 포클로져를 하면 페이먼트 부담을 줄이고 몇 년후에 구입하면 되지 않겠는가?”라고 문의 하였다. 숏세일이나 포클로져는 최후의 선택이다. 서프라임 파동으로 엄격해진 신용도 규정 강화로 크레딧 기록이 좋아도 대출이 힘든 세상이 되어 버렸기 때문에 몇 년 후에도 숏세일이나 포클로져로 손상된 크레딧으로는 대출이 어려울 것이다.
하지만 모기지페이먼트에 대한 부담감으로 극심한 우울증이나 정신적장애를 받을 정도라면 과감히 주택을 처분하여야 할 것이다. 잘살아 보겠다고 구입한 주택 때문에,
우리의 삶이 고통스럽고 비루하여 진다면 주객이 전도 된 상황이다. 렌트한 주택에서 행복하게 가정을 꾸려가는 사람들도 많다. 경제위기를 통해 우리는 인간의 행복=돈이 아니라는 것을 다시한번 깨닫게 된다. 우리의 행복은 풍성하고 넘쳐나는 곳에서가 아니라 모자라고 부족한 곳에서 찾을 수 있기 때문이다.
