파트너가 계약취소 요구


<문> 약 한달 전 사업체 구입을 위하여 서면 계약을 체결하고 에스크로를 열었습니다. 약 2주 후면 에스크로가 종결되는데 갑자기 매도인이 파트너가 반대한다며 계약 취소를 통보해 왔습니다. 매도인은 자신의 사업체가 파트너십인지 알려주지 않고 계약에 동의했는데, 저는 사업체를 반드시 구입하고 싶습니다. 매도인이 이런 사유로 일방적인 계약 취소를 할 수 있는지, 또한 제가 취할 수 있는 법적 대응은 어떤 것이 있는지 궁금합니다.

<답> 동업관계란 무한책임동업자(General Partnership)와 유한책임동업자(Limited Partnership)로 구분됩니다.

주로 사업체 운영과 계약관계는 무한책임동업자가 담당하므로, 유한책임 동업자는 매매 계약을 취소할 권리는 없다고 보여집니다.

계약 체결 당시 계약당사자들이 개인자격인지, 또는 주식회사, 유한회사, 동업자회사 등 법인체인지, 그리고 계약당사자들이 서명인 자격이 있는지 여부를 확인하는 절차가 반드시 필요한 이유가 바로 여기에 있는 것입니다. 계약초기에 사업자 등록 서류나, 사업체 허가서등을 열람해 보면, 등록된 사업체 소유주를 확인할 수 있습니다. 상대방이 개인자격이 아니라 주식회사나 유한회사, 또는 동업자회사와 같은 법인체라면, 사업체를 매도하기로 결정했다는 회사의 회의록이나 결의서를 서면으로 첨부해야 합니다. 대부분, 한인 커뮤니티에서는 이 단계를 생략하거나 무시하기 때문에 분쟁이 자주 발생하기도 합니다. 본인의 인지 여부에 따라 달라질 수도 있느나, 일단 정식으로 계약이행을 서면으로 요구한 다음, 이를 이행치 않을 경우 계약서에 규정된 대로 손해배상을 청구하거나 법원에 강제 매매 명령을 신청하실 수 있겠습니다.


임대 중인 건물 우선 구입권 행사 어떻게 하나


<문> 저는 단독 상가 건물에서 사업체를 운영하고 있습니다. 임대 계약 기간이 약 5년여 남아있고, 계약 내용 중에는 건물주가 건물 매도시 제일 우선적으로 제가 구입할 수 있다는 권리가 명시되어 있습니다. 약 일주일 전 건물주가 매수인이 나타났다며, 저에게 건물을 사겠느냐고 물어왔습니다. 현재 자금 사정상 바로 구입하기는 곤란한데 이번에 사용하지 않으면 나중에 형편이 나아졌을 때 권리를 다시 행사할 수는 없는 것 인지요.

<답> 부동산 임대차 계약 시에 임차인의 권리를 보다 더 보장받기 위해서 임차인 우선 구입권, 또는 임차인 일차적 거부권을 두게 됩니다.

권리를 행사하는 조건과 방법, 기간 등은 특별히 정해진 법이 있는 것이 아니고, 통상적으로 계약서에 명시되어 있습니다. 예를 들어 어떤 구매자가 건물 구매의사를 건물주에게 서면으로 제시하면, 건물주는 계약서에 명시된 대로 임차인에게 구매자의 오퍼를 임차인에게 전달해주게 되고, 이로부터 임대계약에 정해진 대로 일정한 기간 이내에 임차인은 거부권(또는 우선권)을 행사할 것인지 또는 포기할 것인지를 서면으로 통보하여야 합니다.

만약 본인이 구입하기로 결정하였다면, 계약서에 명시된 대로 일정한 기간 이내에 구매자의 구매 조건과 동일하던지 보다 더 좋은 조건으로 정식 구매 신청서를 제출하여야 합니다.

명시적으로 거부권 포기 의사를 밝히거나, 또는 일정 기간 이내에 거부권을 행사하지 않으면 거부권이 자동적으로 소멸되게 됩니다. 구매자의 거래가 성사되지 않았을 경우, 차후에 거부권을 다시 행사할 수 있는지 여부는 임대차 계약서 내용에 어떻게 합의 되어있느냐에 따라 달라 질 수 있으므로 계약서를 자세히 살펴보시기 바랍니다.


‘AS IS’조건, 구입한 집 중대한 결함 발견


<문> ‘AS IS’ 조건으로 집을 구입한 후 이사를 왔습니다. 그러나 겨울철이 되어 천정에 비가 많이 새는 것을 발견하였습니다. 전문가를 시켜서 조사를 해 보니 본래 비가 많이 샌 흔적이 있고, 심하게 부식되어 있었으며, 이를 감추기 위해 나무 판자로 임시적으로 막아 놓고 페인트 칠을 한 것을 발견하였습니다. 수리비가 상당히 많이 들지만 ‘AS IS’ 조건으로 구입하였기 때문에 변상 받지 못할 것이라고 하는데 너무 억울합니다.

<답> ‘AS IS’ 조건이란, 구매자가 현 상태에서 주택을 조사한 후 가격과 매매 조건을 결정하고 그 이후에는 주택에 관한 어떠한 문제도 제기하지 않을 것을 약속하는 계약이라 할 수 있습니다. 따라서, 귀하가 매매 시에 주택을 조사하고 모든 조건을 수락하였다면 원칙적으로는 판매자에게는 아무 잘못도 없다 하겠습니다. 그러나, ‘AS IS’ 조건으로 구입하였다고 해서 어떠한 경우를 막론하고 판매자는 절대적으로 아무런 책임도 지지 않는다는 것을 의미하지는 않습니다. 판매자가 중요한 결함을 감추기 위해 임시 방편적인 수리로 위장을 하였거나 또는 은폐하였을 경우에는 이러한 책임 면제가 해당되지 않게 됩니다.

예를 들면, 귀하의 경우처럼 판매자가 살짝 페인트로 덧칠을 하여 천장의 결함을 위장하였다면, 이는 사기에 의한 것이므로 ‘AS IS’조항이 있다 하더라도 판매자는 책임을 면할 수 없다는 판례가 있습니다. 따라서, 수리비 견적을 내어 판매자에게 청구하거나 또는 그 정도가 심한 경우 계약의 취소까지도 요구할 수 있다 하겠습니다.

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한태호 변호사