California Reinvestment Coalition으로 불리는 소비자보호단체의 조사와 설문에 의하면 대대적으로 보도되고 있는 loan modification 및 payment work-around의 효과가 미비한 것으로 알려졌습니다.

Loan modification과 payment work-around는 압류의 위기에 있는 홈오너들에게 집을 압류 당하기 전 lender가 적당한 조처를 취해주어 월 페이먼트를 줄이는 등의 방법으로 압류를 피해갈 수 있도록 도움을 주는 것입니다.

여러 이유들로 인하여 수많은 홈오너들이 주택을 압류 당해왔고 여전히 수 많은 압류물들이 부동산 시장의 전반적인 하락을 주도하고 있습니다. 애초부터 융자를 받을 자격과 능력이 되지 않는 사람들에게 제공된 잘못된 융자로 인해 필연적으로 집을 압류 당하는 사람들이 부지기수입니다.

특히 이러한 사람들에게 도움을 주기 위해서라도 loan modification과 payment work-around와 같은 방법을 이용하도록 권고하고 있습니다. 다만 지금까지의 그 실효성이 미비하여 진정 어려움에 처한 사람들 중 실질적인 도움을 받은 사람들은 극히 소수입니다. 주택 압류 위기에 처한 홈오너들에게 도움을 주기 위해 운영되고 있는 캘리포니아 내 80여 개의 independent counseling agencies 중 42곳을 통해 분석한 결과 압류의 위기에 처한 홈오너들의 대부분이 속수무책으로 주택들을 압류당하고 있는 것으로 나타났습니다.

지난 4월 한 달간 약 11,062명의 홈호너들을 상담한 agency들은 주로 기존의 융자 프로그램의 이자를 낮추거나 하는 방법들을 통해 궁극적으로는 월 페이먼트를 낮출 수 있도록 합니다. 하지만 이러한 agency들의 상담과 도움에도 불구하고 결국 압류로부터 주택을 지키지 못하는 것이 대부분의 경우입니다. 조사 결과에 의하면 이러한 도움을 제공해주는 담당자들 중 25%에도 못 미치는 사람들만이 loan modification이 실질적으로 도움이 되고 있다고 밝혔습니다.

또한 loan modification을 받더라도 고작 일년에서 이년간만 적용을 해주어 문제를 근본적으로 해결하는 것이 아닌 당분간 미루는 것이 전부인 궁여지책이 대부분입니다. 주택압류를 피하기 위한 노력 중에 가장 보편적인 방법은 short sale이라고 합니다. 하지만 short sale은 결국 홈오너가 보유하고 있던 모든 에퀴티를 날리게 되며 더불어 세금폭탄의 대상이 될 수 있다는 문제가 있습니다. RealtyTrac의 4월 현재까지 조사된 데이터에 의하면 캘리포니아는 1위를 한 네바다 주를 이어 미국 전체에서 가장 주택 압류율이 높은 곳으로 204가정 당 한 가정의 꼴로 주택 압류가 진행되고 있거나 그 위기에 있는 것으로 조사됐습니다.

비록 작년 부시 정부의 노력으로 이끌어낸 Hope Now로 불리는 주택 압류 방지 프로그램이 주요 lender들의 협조로 탄생되었으나 그 효과 역시 미비한 것으로 알려지고 있습니다. 캘리포니아의 경우만해도 현재 압류되는 주택들의 수가 loan modification을 거쳐가는 주택의 2배 이상이라고 합니다.

다음주에 ‘Loan Modification과 주택압류, 그리고 대행업체의 사기 케이스, 2편’이 이어집니다.