지난주 칼럼에서는 투자 사이클의 바닥세를 어떻게 파악할 수 있는지에 대한 원리 설명을 통해 현재 펼쳐지고 있는 부동산 경기를 읽어보는 기회를 가져 보았다. 몇가지의 분석 중에서 두드러진 설득력을 준 분야는 대형 주택개발회사들의 주식가격이 지난주를 기점으로 바닥세를 보이고 있는 현상이었다. 지난주 월요일 아침에 시티뱅크 소속의 스티븐 김 부동산 산업 분석가의 분석자료에 이어 금요일에는 메릴린치 분석가도 부동산 개발사 주식들에 대한 ‘Buy’ 평점 또한 부동산 개발사 주식들의 바닥시세를 재확인해 준 것이다. 그렇다면 필자는 왜 개발사들의 주식가격 시세를 두고 운운하는 것일까? 그것은 역사적인 측면에서 볼때 그들의 주식가격 동향이 전반적 부동산 시세의 방향을 미리 점쳐 주고 있었기 때문이다.
예를 들어서, 부동산 시세가 실질적으로 꺾이기 시작한 시기가 작년 7월부터 였었다. 다시 말해보면 작년 5-6월까지만 해도 주택시세는 뜨거웠었다는 뜻이다. 그런데 KB Home이나 Toll Brothers와 같은 주택개발회사들의 주식은 그보다 12개월 전인 2005년 7월이후 부터 역력한 하락세로 접어들기 시작했다. 한 예로, 주당 85달러를 호가하던 KB Home은 2년이 조금넘는 기간동안에 주당 25달러 밑으로까지 떨어지고 말았다. 그들의 주식가격이 떨어지기 시작한 그 시기는 미국 금리가 본격적으로 오르기 시작한 때와 맞아 떨어진다. 결국 부동산 개발사들의 주식가격이 떨어지기 시작한지 12개월 정도가 지나면서 실질적인 부동산 침체가 시작되었던 것으로 계산된다. 대체로 증시의 움직임은 실물경제보다 9개월에서 12개월을 선행한다는데 최근의 부동산 주식시세도 실질적 부동산 경기를 대략 12개월 정도 미리 움직인 것이다. 게다가 이자율의 움직임과 정확하게 맞아 떨어진 것을 감안한다면 이러한 현상을 그저 우연의 일치로 간주할 수 없을 것 같다.
지난주 월요일이 부동산 개발사 주식들의 출혈이 그쳐지는 기준점이라고 본다면 주택시장의 회복 포인트가 내년 하반기쯤으로 추정해도 될 것 같다. 게다가 이번에도 금리의 움직임과 개발사 주식들의 방향이 일치되었다. 연방 준비제도 이사회는 미국 단기 이자율을 전문가들의 예상보다 훨씬 큰 폭으로 하향 조정했고 향후의 금리정책이 하향세로 전환됐음을 예고했다. 그에 발맞춰 주택 개발사들의 주식들은 더 이상의 하락을 멈추고 강세로 돌아섰고 그러한 현상은 주택시세가 회복되는 시기가 어느 정도 눈앞에 보이기 시작했다는 사인으로 받아들여도 될 것 같다.
전문가들은 원래 부동산이 내년 가을경에 회복을 시작할 것이라고 전망했다가 주택경기의 침체가 깊어지기 시작하면서 회복시기를 내후년인 2009년 후반으로 미룬적이 있었다. 그렇지만 서브프라임이 자본시장을 때리면서 침체의 깊이와 폭이 커지게는 했지만 바닥세를 이루는 기간은 오히려 다시 내년 가을경으로 앞당겨지는 결과를 낳게 됐다고 생각한다.
하지만 요즘은 경제상황을 읽어내기가 매우 쉽지 않기 때문에 부동산 시세도 위의 분석과 전망에서 어떻게 벗어날지는 아무도 모르는 상황인 것은 사실이다. 미국 최고 경제기관인 연방준비제도 이사회에서 마저도 화요일 발표문을 통해서 “최근의 정책이 물가상승을 통제하는 쪽인지 불경기를 막는 쪽인지 확정할 수 없다”는 불확실한 심정을 밝혔다. 연방은행에서도 서브프라임의 여파가 어떻게 펼쳐질지 모르는 상황에서 누구의 분석을 신뢰해야 하는지 알 수 없다. 이처럼 상황을 구체화시키기 어려우면 어려울수록 큰 그림을 보는 것이 현명하다고 생각한다. 그것은 바닥의 시기를 정확히 점치려 하거나 바닥세의 가격이 정확히 얼마가 될 것인지에 매달리는 것 보다 산업의 전반적인 분위기가 위기를 맞고 있는 상황이라고 생각됐을 때 그 위기를 기회로 전환할 만한 시기가 되었다는 확신과 실천으로 조만간 다가올 회복기에 미리 대비하는 자세를 갖자는 뜻이다.
최근에 다녀온 가을여행에서 필자의 눈에 들어온 캘리포니아의 땅이 사람으로 채워지고 있음을 피부로 느끼게 했다. 북쪽으로 베이커스필드와 프레스노의 방대한 지역이 채워지고 있고 남쪽으로는 샌타바바라, 벤추라, LA, 오렌지카운티를 거쳐 샌디에고까지 질서 정연히 채워지고 있는게 눈에 보인다. 동북쪽으로는 빅터빌, 바스토우를 거쳐 라스베가스까지 사람과 비즈니스로 채워지는 날이 올 것이다. 위기를 기회로 전환하는 사람들은 큰 그림을 본다. 그들은 전략을 세우고 때가 됐을때 과감히 실행할 수 있는 준비를 하고 있다.
(800)429-0014
토마스 박
<시너지 부동산 대표>