주택처분에 대한 세금보고

싱글 25만달러·부부 50만달러 까지
2년내 이주 직장·질병원인땐 혜택

주택 매매가 활기를 이어감에 따라 이와 관련한 세금문제 문의도 부쩍 늘었다.
주택 매매에 대한 세금에 대한 기본 상식은 과거 5년중 2년 이상을 주 거주지로 거주를 하였다면 싱글의 경우 25만달러까지 부부의 경우 50만달러까지 매매 차익에 대해 면세 혜택을 준다는 것이다. 과거 5년중 2년을 살지 못하고 이사를 했다고 해도 직장 관련 또는 병이 원인이었을 때는 완전 면세는 되지 않으나 해당 기간만큼 면세 혜택을 볼 수 있다.
주택 매매 관련 세금을 다양한 사례를 통해 좀 더 구체적으로 알아 보자.
사례 하나. 김씨 부부는 1993년 8월에 25만 달러에 구입, 주 거주지로 살아오던 주택을 2003년 7월에 45만달러에 처분했다. 20만달러의 이익이 발생했다. 이 주택에서 10년 동안 거주해 왔으므로 20만달러의 이익에 대해선 모두 면세이다.
사례 둘. 박양은 1997년 10월에 콘도를 30만달러에 구입했다. 그런데 1998년 1월에 직장이 이사를 하게 됨에 따라 어쩔 수 없이 직장 근처에 아파트를 렌트, 거기서 주로 거주했다. 콘도는 주말 또는 필요할 때만 사용을 했다. 곧 돌아오게 될 줄 알았으나 기간이 길어짐에 따라 콘도를 처분하기로 결정하고 2003년 3월에 50만달러에 팔았다. 이 경우 발생한 20만 달러의 이익에 대해 박양은 세금을 납부해야만 한다. 왜냐면 구입한 지는 5년이 넘었으나 2년 이상을 주거주지로 거주하지 않았기 때문에 면세 자격이 없다.
사례 셋. 윤씨 부부는 30년전에 12만달러에 구입한 주택에서 줄 곧 살아왔다. 그런데 자녀도 모두 키우고 나이도 들고 해서 타운 가까이 이사하기로 결정하고 주택을 65만달러에 처분했다. 윤씨 부부는 매매에서 얻은 이익 53만달러 중 면세분 50만달러를 뺀 나머지 3만달러에 대해서만 세금을 납부하면 된다.
사례 넷. 이씨 부부는 1990년 5월에 25만달러에 주택을 구입해서 거주해 오다가 1997년 11월에 살던 주택을 렌트했다. 그후 2000년 10월에 렌트를 중단하고 이씨가 다시 들어가서 거주하다가 2003년 11월에 주택을 50만달러에 처분했다. 이 경우 지난 5년 중 3년을 거주하였으므로 발생한 이익 중 렌트시 발생한 감가상각비를 제외한 전액을 세금 면세 혜택받을 수 있다.
사례 다섯. 문씨는 1998년 1월에 30만달러에 주택을 구입했다. 2000년 3월까지 거주하다 그 주택을 렌트 주고 새 주택을 50만 달러에 구입해서 이사를 했다.
2003년 1월에 처음에 구입해서 2년2개월 거주하고 랜트를 주었던 주택을 50만 달러에 처분했고, 같은 해 10월엔 두번째 구입한 주택도 65만 달러에 처분했다. 문씨의 경우는 첫 주택에서 2년 이상 거주를 했으므로 감가상각을 제외한 나머지 이익에 대해 세금 혜택을 볼 수 있을 뿐만 아니라 두번 째 구입한 주택도 2년 이상 거주했으므로 이익 전액에 대해 세금 혜택을 볼 수 있다. 즉, 과거 5년 중 2년을 거주만 하면 두 번이고 세 번이고 계속 세금 혜택을 볼 수 있다.
사례 여섯. 최씨는 2002년 3월에 주택을 35만달러에 구입했다. 그런데 회사가 이사하게 됨에 따라 어쩔 수 없이 2003년 9월에 주택을 45만 달러에 처분을 했고 따라서 10만 달러의 이익이 발생했다.
최씨의 경우는 주택을 구입하고 18개월을 거주했다. 과거 5년 중 2년을 채우지 못했으나 직장의 이전 또는 병등의 이유로 주택을 처분했을 경우 예외 규정에 따라 싱글의 경우 25만 달러의 18개월 부분 만큼인 18만7,500달러까지 세금 혜택을 볼 수 있으므로 세금을 전혀 낼 필요가 없다.


안병찬 <공인회계사>

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