최근 밸리에 있는 한 스왑밋의 입주자들이 퇴거명령을 받은 스왑밋 주인이 잠적하는 바람에 큰 손해를 입었다. 행적을 감춘 스왑밋 주인은 그동안 대형 스왑밋을 건물주로부터 임대해, 이것을 다시 한인 입주자들에게 서브 리스를 주었다. 그런데 스왑밋 임대 및 관리가 사실상 본업이었던 이 스왑밋 주인은 건물주와 법정 싸움을 하다가 결국 법원의 퇴거명령을 받은 것이다. 그 결과 이 스왑밋에서 서브리스를 했던 입주자들의 리스 권리도 동시에 없어질 처지가 되었다. 서브리스를 한 선의의 상인들이 피해를 본 이 사건은 서브리스를 다시 한번 생각하게 한 계기가 되었다.
-서브리스(Sublease)란 무엇인가?▲서브리스란 원임대자가 건물주로부터 받은 리스 권리의 전부가 아닌 일부를 다른 사람에게 넘기는 것이다. 원칙적으로 말해 원임대자는 서브리스를 해 더 이상 건물을 직접 사용하지 않더라도, 건물주에게 임대기간 내내 매스터 리스에 있는 임대료와 다른 계약상의 책임을 진다.
서브 리스는 매스터 리스보다 그 계약기간이 길 수 없고 리스 공간 역시 매스터 리스에 적힌 것보다 같거나 작을 수밖에 한다. 한편 서브 리스를 한 사람은 건물주에게 아무런 책임을 지지 않는 반면, 원임대자가 모든 책임을 지게 된다.
따라서 건물주와 원임대자의 분쟁이 일어나면 서브 리스를 한 사람은 별 대책 없이 그 분쟁의 귀추를 지켜 볼 수밖에 없다. 이 점은 서브리스를 한 사람이 렌트를 건물주에게 직접 낸다고 하더라도 바꾸지 않는다.
-서브리스(Sublease)와 양도(Assignment)는 어떻게 다른가?▲양도란 원임대자의 리스 권리 전부를 다른 사람에게 넘기는 것을 말한다. 아울러 양도를 하게 되면 원임대자가 갖고 있는 리스기간 전체가 양도자에게 넘어가게 된다. 따라서 양도 계약서에는 항상 원임대자가 리스 권리를 모두 넘긴다는 규정이 들어 있다. 이 점에서 양도는 원임대자가 가지고 있는 권리의 일부가 넘어가는 서브 리스와 다르다.
-서브 리스를 한 사람이 렌트비를 내지 않으면 어떻게 되는가?▲서브리스를 한 사람이 명시적으로 매스터 리스에 적힌 의무 규정을 이행하겠다고 동의했거나, 원임대자가 망하지 않는 한 건물주는 서브리스를 한 사람에게 렌트를 달라고 할 수 없다. 왜냐하면 서브리스를 한 사람과 건물주는 아무런 관계가 없기 때문이다. 다만 원임대자만이 서브 리스한 사람에게 렌트를 청구할 수 있다. 마찬가지로 서브리스를 한 사람은 매스터 리스의 규정 준수를 건물주에게 요구할 권리가 없다.
-그럼 서브리스를 한 사람은 어떻게 권리를 보호받을 수 있는가?▲서브리스를 한 사람이 건물주와 직접 계약을 맺는 것이 한가지 방법이다. 가령 원임대자가 렌트를 건물주에게 납부하지 않았다고 하더라도 서브리스를 한 사람이 렌트를 착실히 냈다면 서브리스를 한 사람은 아무런 피해를 보지 않도록 별도의 계약을 한다.
이렇게 되면 건물주와 서브리스를 한 사람은 직접적인 계약관계를 갖게 되어 설사 리스를 한 사람이 자기 몫의 렌트를 건물주에게 내지 않는다고 하더라도 문제가 되지 않을 것이다.
다른 방법은 임대료를 직접 건물주에게 내도록 계약에 명시한다. 그렇게 하면 원임대자가 렌트를 성실히 납부하지 않아 발생할 수 있는 문제는 어느 정도 피해 갈 수 있다고 하겠다. 원임대자와 계약할 때 시큐릿 디파짓은 반드시 에스크로(escrow) 구좌에 보관한다는 규정을 삽입한다. 이렇게 되면 원임대자의 잘못으로 시큐릿 디파짓을 잃게 될 염려가 없다고 하겠다.
-마스터 리스와 서브 리스가 모순된 규정을 담고 있다. 이런 경우는 어떻게 있는가? ▲원임대자가 건물주와 맺은 매스터 리스의 규정이 항상 서브리스의 규정보다 우위에 선다. 예를 들면 매스터 리스에는 원임대자가 서브리스를 할 때 반드시 건물주의 동의를 받아야 한다고 명시되어 있지만, 서브리스를 한 사람과 임대자가 맺은 서브리스 계약서에 이런 내용이 없었다고 하자. 이 때도 서브리스를 한 사람이 자신이 같고 있는 임대권을 다시 서브리스를 할 때 반드시 건물주의 동의를 얻어야 한다. 매스터 리스가 우선적으로 적용되기 때문이다.
