채권자가 집에 강제 저당 설정하려는데 방지책은<문> 제법 규모 있는 사업체를 운영하다가 경기 침체로 인하여 렌트비를 제때에 내지 못했습니다. 건물주는 강제퇴거 소송을 통하여 밀린 렌트비에 대한 판결문을 받아 냈고, 당장 지불하지 않으면 저의 집에 강제 저당을 설정하겠다고 합니다. 이를 방지할 수 있는 좋은 방법은 없는지 궁금합니다.
<답> 저당에는 자발적인 것과 강제적인 것이 있습니다. 은행이나 개인으로부터 융자할 때에 담보로 제공하는 경우 전자에 해당하고, 귀하와 같이 판결문이나 세금등 강제 집행으로 행하는 경우 후자에 해당한다 하겠습니다.
건물주가 적법한 절차를 거쳐서 판결문을 받았다면 현실적으로 그 저당설정을 막는 방법은 없다고 보여집니다. 모든 저당은 그 내용과 등기 순서에 따라 지불 우선순위가 정해지므로, 다만 귀하가 파산 신청을 했을 경우 파산법에 따른 법정 공제액수보다 초과할 경우는 저당을 설정하였더라도 채무가 소멸된다고 하겠습니다.
이를 피하기 위해 급히 소유권을 이전하는 경우도 있으나, 그것이 진정한 의미의 매매나 권리이전에 의한 것이 아니고 단순히 저당을 피하기 위한 것이라고 밝혀지게 되면 추가적으로 더 큰 불이익을 당할 수 있으므로 바람직하지 않은 방법이라 하겠습니다.
남의 이름으로 구입한 사업체 팔려는데 협조하지 않아<문> 미국의 체류 신분이 없는 사람은 본인 명의로 사업체나 부동산을 소유할 수 없다고 해서 저는 제삼자 명의로 약 2년 전 사업체를 구입하였습니다. 모든 서류는 그 제삼자의 명의로 되어 있으며, 다만 자금을 지불한 증빙서류는 제가 구할 수가 있습니다. 사정상 그 사업체를 팔려고 하는데 그 제삼자는 터무니없는 보상을 요구하며 협조하지 않습니다. 어떻게 해야 문제없이 원만하게 해결할 수 있는지 현명한 조언을 부탁합니다.
<답> 미국 체류 신분이 없어도 합법적으로 부동산이나 사업체를 소유, 또는 운영할 수 있는 방법이 있는데 잘못된 조언을 받은 것 같습니다. 우선, 그 제삼자가 보상을 요구하는 내용에 대해 자세히 알아볼 필요가 있습니다. 단순히 명의를 빌려준 대가로 그러는 것인지, 아니면, 그동안의 미납된 세금이나 운영에 소요된 자신의 노동력의 대가를 요구하는 것인지 분명하지가 않습니다.
전자인 경우, 자금출처 등, 해당 증빙서류를 갖추어 소유권 확인신청을 통해 해결할 수 있으나, 후자인 경우는 정당한 보상을 해야 한다고 생각됩니다. 만일 사업체가 본인도 모르게 또 다른 선의의 제삼자에게 팔렸다면 그 사업체를 돌려 받기는 힘들게 됩니다. 따라서, 권유할 만한 방법은 아니지만, 최소한 처음부터 소유권 포기각서나 동의서라도 미리 받아 두었다면 귀하와 같은 어려움을 방지할 수 있게 되는 것입니다.
리스 끝난 사업체 장비와 시설물 뜯어도 되나<문> 저는 건물주와 사이가 별로 좋지 않아서 리스가 끝나는 약 삼 개월 후면 다른 곳으로 이전하려고 합니다. 건물에 여러 가지 장비와 설비가 설치되어 있는데 떼어내서 이전하는 곳으로 가져가려고 합니다. 이 장비와 기계는 제가 설치한 것이 아니고 사업체를 저에게 판매한 전 사업주가 설치한 것인데 저에게 소유권이 있는지요.
<답> 리스 계약서와 사업체 매매계약서를 자세히 보시면 어떤 장비와 설비가 귀하의 소유에 해당하는지 찾아 볼 수가 있습니다. 대부분 리스 계약서에는 리스 만기 시에 건물을 어떤 상태로 유지 또는 복구해 놓아야 한다는 조항이 들어 있습니다. 따라서 귀하가 기계나 장비를 떼어낼 권리가 있다 하더라도, 건물이나 지면에 손상을 입혀서는 안되며, 원상으로 복구해야 할 의무가 있습니다.
