비즈니스 매매계약시 셀러는 바이어에게 일정액의 디파짓을 요구는 경우가 많다. 이 디파짓이란 당초 예상대로 매매가 순조로이 성사되면 바이어는 셀러에게 판매 대금을 지불할 때 이 액수만큼의 크레딧을 받는 것이 보통이지만, 매매가 성사되지 못할 경우에는 바이어는 셀러에게 디파짓을 돌려달라고 요구하는 것이 예사이고 이에 반해 셀러는 디파짓을 압수하겠다고 으름장을 놓는 경우가 많다. 바이어의 디파짓은 누구의 것인가. 관련법을 설명해 본다.
<문> 셀러가 바이어의 디파짓을 압수할 수 있으려면 우선 어떤 조건이 있어야 하나. <답> 상식적인 이야기지만 바이어가 계약을 위반했어야 한다. 바이어가 계약을 위반했는지의 여부는 바이어가 계약위반을 자발적으로 인정하지 않으면 물론 법정에 가서 바이어와 셀러가 싸워야 하는 이슈이겠지만 당사자 서로가 값비싼 소송을 피하기 위해서는 소송으로 치닫기 전에 각자의 입장을 차근차근 정리하는 것이 바람직하다.
그러면 바이어의 계약위반은 어떻게 결정되나. 바이어가 매매계약을 위반했는지를 따질 때에는 우선 바이어가 조건부 매매계약서에 서명했는지를 살펴보아야 한다. 매매계약서에는 보통 이런 저런 사항이 이루어지지 않으면 바이어는 매매계약서에 서명하더라도 셀러에게 아무런 법적인 책임을 지지 않고 이 계약에서 빠져나갈 수 있다는 내용의 조항이 들어가는 것이 보통이다.
이러한 조항을 영어로 ‘contingency clause’라고 부른다. 다시 말해서 바이어가 요구하는 어떤 조건들이 이루어져야만 서명한 매매계약서가 효력이 있다는 뜻이다. 이러한 조건부 매매계약서에 서명한 바이어는 매매계약을 취소하는 이유가 바로 이 조건들이 만족되지 못했기 때문이라는 것을 입증할 수 있으면 이 매매계약에서 빠져나갈 수 있다.
결국 ‘contingency clause’라는 것은 바이어가 자신을 보호하기 위해서 만든 안전장치이므로 매매계약서 작성 때 이 조항을 셀러는 제시하지 않는 것이 보통이므로 이 조항이 계약서에 없을 때는 바이어가 셀러에게 구체적으로 이 조항을 계약서에 넣어줄 것을 요구해야 한다.
그러나 매매가 성사될 수 있는 사전 조건들이 모두 만족되었음에도 불구하고 바이어가 매매계약을 취소하거나 또는 이 사전 조건들이 이루어지지 않은 이유가 바이어의 고의적인 방해였을 경우에는 바이어는 계약위반의 책임에서 벗어나기가 힘들어진다.
<문> ‘contingency clause’에 흔히 포함되는 조건들은 어떤 것인가.<답> 바이어가 융자를 받아 비즈니스를 살 경우 렌더로부터 원하는 융자를 받을 수 있어야 한다는 것을 매매 성사의 조건으로 요구하는 경우가 많다.
어떤 경우에는 론의 이자율이 특정 퍼센트를 넘지 말아야 한다는 조건을 넣는 바이어도 있다. 이 외에도 비즈니스 오픈 때 바이어가 영업을 할 수 있는 라이선스가 필요하다면 이 라이선스를 받는데 시간이 들 경우 라이선스가 나와야 한다는 것을 매매 성사의 조건으로 내세우는 경우도 흔하다.
어떤 조건들이 이 ‘contingency clause’에 들어갈 수 있지는 어떤 비즈니스를 사느냐에 따라서 다르기 때문에 일률적으로 말할 수는 없고 바이어는 자신의 경제상태, 그리고 사고자 하는 비즈니스를 잘 조사한 후 어떤 조건들을 매매 계약서에 넣어야 하는지를 심사숙고해야 한다.
이 ‘contingency clause’는 부동산 매매 계약에서는 아주 흔한 사항이므로 만약 비즈니스를 구입시 비즈니스가 들어있는 부동산까지 함께 구입하는 바이어라면 더욱 더 이 조항에 대해서 엄밀한 검토가 요구된다고 하겠다.
비즈니스 구매시 리스를 양도받는 바이어라 하더라도 건물주에게 리스가 법적 구속력을 갖기 위해서는 어떤 특정한 사전 조건들이 우선 이루어져야 한다는 사실을 주지시켜 줄 필요가 있다.
<문> 바이어가 정당한 사유 없이 계약을 위반했음이 입증되면 셀러는 바이어의 디파짓을 압수할 수 있나. <답> 계약서에 바이어가 계약을 위반할 경우 바이어의 디파짓을 셀러의 손해액이라고 명시한 조항이 있어야 한다. 이 조항을 영어로 ‘liquidated damage clause’라고 부른다.
이 뜻은 ‘계약 당사자들이 계약을 맺을 때 앞으로 계약위반이 발생할 경우 입게 될 손해 배상액을 계약 위반이 일어나기 전에 산정해 계약서에 포함시킨다’는 말이다. 계약위반으로 입는 손해란 계약위반이 실제로 일어나야만 확실하게 산정되는 것이 보통이기 때문에’liquidated damage’는 좀 특별한 손해액 산정방법이라 하겠다.
그러나 계약서에 바이어의 디파짓을 ‘liquidated damage’라고 명시해 놓으면 이 액수가 과도하지 않으면 보통은 셀러가 이 디파짓은 압수할 수 있다.
