필자가 부동산법에 대한 연재를 시작한지가 1년 반이 약간 넘었다. 그동안 독자들로부터 많은 문의전화와 편지를 받았다. 독자들 중에는 일선에서 부동산 에이전트로 일하시는 분들도 많았다. 자신들의 문제를 신문을 통해서 답해주기를 원하시는 분들도 있었으나 그같은 요구를 다 들어 드리지 못해서 아쉬운 마음이 든다. 독자들의 문의 가운데에는 무엇보다도 리스 계약에 관한 것들이 가장 많았다. 재력이 있거나 없거나 미국에 살면서 교포들이 피할 수 없는 것이 바로 이 리스 계약이 아닌가 하는 생각이 든다. 부동산법 연재의 마지막 회로 ‘리스 계약시 주의할 사항’에 대해서 요약, 설명해 보기로 한다.

<문> 구두로 맺은 리스 계약도 법적으로 유효한가.

<답> 약간의 예외는 있지만 일반적으로 1년 이상의 리스계약서는 반드시 서면으로 맺어야만 유효하다. 필자가 변호사로 일하면서 우리 교포들의 공통점을 한가지 들라고 한다면 "한국인들은 서면으로보다는 구두약속을 선호하는 경향이 있다"라고 말하고 싶다. "나는 정말 억울하다"고 울분을 토하는 한인들의 이야기를 들어보면 상대방에게서 한 약속이 구두일 경우가 많다.

더욱이 쌍방간에 이 말로만 약속이 많은 경우에 아무런 증인이 지켜보지 않은 가운데 은밀하게 이루어지는 경우가 아주 흔하다. 비록 증인이 있다고 하더라도 증인이 한쪽의 가족이나 친척인 경우가 많아 증인으로서의 신빙성이 약한 경우가 많다. 계약은 중요한 법적 약속인 만큼 항상 서면으로 남기는 습관을 가져야 하겠다.

<문> 비즈니스 매매 계약과 리스 계약중 어느 것이 더 중요한가.

<답> 둘 다 중요하다. 많은 사람들이 비즈니스를 사려고 할 경우 사업체 인수에만 신경을 쓰는 경향이 있는데 사업체 매매 계약에 못지 않게 중요한 것이 사업체가 들어 있는 장소를 마음 놓고 리스할 수 있는 리스 계약이다.
사실상 사업체의 가격을 놓고 셀러와 흥정을 벌이기 전에 현재 셀러가 갖고 있는 리스가 얼마 남았는지, 그리고 리스를 연장할 수 있는 옵션이 얼마 있는지를 조사해야 할 것이다. 이 때 리스 조건에 대해서 셀러의 말만 듣지 말고 셀러에게 리스 계약서의 사본을 얻어 자세히 읽어 볼 필요가 있다. 본인이 영어가 부족하거나 법률용어에 관해 이해가 부족하다고 판단이 들면 전문가에게 리스 계약서를 보여주는 것이 좋다. 특히 많은 권리금이 붙어 있는 비즈니스를 살 경우 리스 계약서가 잘못되어 건물주에게서 퇴거를 당하게 되면 바이어는 엄청난 손해를 보게 되므로 주의해야 한다. 다시 말해서 사업체를 인수할 때 바이어는 셀러와의 사업체 매매계약뿐 아니라 건물주에게 좋은 인상을 주어 유리한 리스 계약을 받아내는 것도 중요하다는 것을 염두에 두어야 한다. 또한 셀러의 경우에도 마찬가지로 셀러와 건물주간의 관계가 나빠져 비즈니스를 팔려고 하지만 리스 계약서상에 남은 리스 기간은 얼마 없고 건물주는 리스 기간을 연장해 주려고 하지 않아 사업체를 팔지 못하는 경우도 발생한다.

<문> 리스 계약서에 ‘Commencement Date’라는 조항은 중요한 리스 조항인가.

<답> 그렇다. 이 조항에는 리스가 시작하는 날짜가 언제인지가 나와 있고 또한 테넌트가 렌트를 실제로 언제부터 내야 하는지가 적혀 있기 때문이다. 현재 비어 있는 장소로 이사를 오는 경우에는 문제가 없겠지만, 만약 장소가 비어 있지 않은 상태에서 현재 테넌트가 이사 나간 후 이사를 들어온다는 조건으로 리스 계약을 맺을 경우 현재 테넌트가 약속한 날짜에 이사를 나가지 않게 되면 새로운 리스가 시작하기로 예상된 날짜에 변화가 있을 수 있다. 그 이유는 테넌트가 이사를 나가기를 거부할 경우 건물주가 그냥 자물쇠를 바꾸어 테넌트를 이사 나가게 할 수가 없고 법원에 소송을 제기해 판결을 받아야만 퇴거시킬 수 있기 때문에 시간이 필요하며 새 테넌트가 입주할 수 있는 정확한 시간을 정하기가 어렵기 때문이다. 따라서 이런 상황이 발생할 경우에 대비해서 새 테넌트는 언제부터 렌트를 내야 하는 지를 리스 계약서에 명시해 두어야 한다.

<문> ‘Free rent’를 받을 경우 주의사항은 무엇인가.

<답> 많은 건물주가 얼마간의 무료 렌트를 허용하는데 이 때 테넌트가 렌트 이외의 보험료, 부동산세, 또는 건물 운영비를 부담하게 되는 리스일 경우에는 이 비용도 면제해주는 지를 확인하고 그렇다면 이 내용을 리스 계약서에 반드시 적어두도록 한다.

<문> 리스 연장 옵션을 받을 때 주의 점은 무엇인가.

<답> 얼마간의 기간을 몇 번이나 옵션을 행사할 수 있는가 하는 것뿐 아니라 옵션을 행사해 리스가 연장될 경우 이 때 렌트비는 어떻게 정해지는가 하는 것도 중요하다. 옵션을 행사할 당시의 ‘공정한 시장가’를 기준으로 하는 경우가 많은데 이 ‘공정한 시장가’를 누가 어떻게 정할지도 계약서에 명시해 두어야 한다.