콘도미니엄과 같이 공동의 이익을 추구하는 부동산 개발 프로젝트는 콘도미니엄의 소유주들로 구성되어 있는 ‘어소시에이션’이라고 불리는 조직에 의해서 운영된다. 또한 어소시에이션은 이사들이 구성한 이사회가 주축이 되어 움직여진다. 이사들과 그 밖의 어소시에이션의 멤버들은 정관에 따라서 회의를 열고 프로젝트 내 공동관심사에 대해서 중요한 결정을 내린다. 관련법을 설명해 본다.
<문> ‘빌리지 그린 오너스 어소시에이션’이라고 불리는 한 콘도미니엄 어소시에이션이 한 콘도미니엄 소유주로부터 소송을 당했다. 그 이유는 어소시에이션이 콘도미니엄 프로젝트내 범죄를 막기 위해서는 프로젝트내 공동구역을 보다 밝게 해야 한다는 것을 알았으며, 또한 콘도미니엄 주민들을 상대로 범죄가 실제로 발생하고 있다는 통보도 받고도 아무런 조처를 취하지 않았기 때문이었다. 결국 계속되는 프로젝트내 범죄의 피해자 중의 한 명이 어소시에이션을 상대로 피해보상 소송을 제기했다. 어소시에이션은 법적 책임을 져야 하나.
<답> 져야 한다. 이 케이스는 1986년 캘리포니아주 항소법원이 내린 결정으로 콘도미니엄의 어소시에이션은 콘도미니엄 프로젝트내 공동구역(common area)을 관리하는 책임이 있으며, 공동구역의 관리와 관련된 문제에서는 콘도미니엄 어소시에이션은 홈오너들에게는 건물주(landlord)와 같은 역할을 하기 때문이었다. 일반 아파트 건물의 공동구역을 부실하게 관리해서 테넌트가 범죄피해를 입었을 때 건물주가 테넌트에게 법적 책임을 져야 하는 것과 같은 논리로 어소시에이션은 콘도미니엄 프로젝트내 공동구역을 부실하게 관리한 결과로 주민이 피해를 입었을 때는 이에 대해 법적 책임을 져야 한다는 것이 항소법원의 논지였다.
<문> 콘도미니엄의 어소시에이션은 미리 문서를 통해 어소시에이션이 주민들에게 발생하는 불이익이나 피해에 대해서 어떠한 법적 책임도 지지 않는다고 선언할 수 있나.
<답> 어소시에이션이 어떤 경우에도 완전 면책권을 주장하는 법적인 문서나 계약은 ‘공공정책’을 위반한 행위로 무효이다. 특히 어소시에이션은 프로젝트내 공동구역을 관리하고 보수해야 하는 법적인 책임은 면제받을 수가 없는 의무로 규정되어 있다.
그러나 어소시에이션은 ‘Declaration’이나 ‘CC&R’이라고 불리는 서류에 ‘Exculpatory Clause’라고 불리는 조항을 넣어 어소시에이션이 주민들로부터 법적인 책임을 묻게 되는 경우를 줄이려고 하고 있다. 어떤 면책조항이 위법이고, 적법인지는 일괄적으로 말할 수는 없으나 1983년 ‘Declaration’에 적힌 제약조건을 어기고도 담을 건설할 수 있도록 허락한 어소시에이션을 상대로 소송을 제기한 한 콘도미니엄 오너의 케이스를 심의한 캘리포니아주 항소법원은 ‘어소시에이션이 그와 같은 허락을 하는 것에 대해서는 어소시에이션에게 면책특권을 주는 조항은 무효’라고 결정했다.
그러나 1993년 한 케이스에서 항소법원은 ‘어소시에이션’이 엄청나게 잘못을 하지 않고서는 누수로 인한 피해에 대해서는 어소시에이션이 책임을 지지 않는다는 면책조항에 대해서는 합법성을 인정했다. 법원은 어소시에이션이 피해를 당할지도 모르는 위험부담을 미리 계약을 통해서 콘도미니엄 오너에게 전가하는 것은 위법이 아니라고 설명했다. 이 케이스에서는 한 홈오너가 어소시에이션이 중앙 플러밍을 제대로 보수하지 못해서 자신의 유닛이 누수 피해를 입었다는 이유로 어소시에이션을 상대로 피해보상 소송을 제기했으나 결구 어소시에이션에게 면책특권을 주는 이 조항 때문에 패소했었다.
<문> 어소시에이션의 이사들이 어소시에이션의 멤버들에게 이익이 되기보다는 이사 자신들의 이익을 위한 결정을 하면 어떻게 되나.
<답> 이사로서의 법적 의무를 기만한 행위로 소송을 당할 수가 있다. 어소시에이션의 이사는 각자가 어소시에이션의 각 멤버들에게 법인체에서 주주들에게 지는 피신탁자의 의무를 지기 때문이다. 이 의무는 영어로 ‘fiduciary duty’라고 부른다. 다시 말해서 이사가 어소시에이션의 멤버들이 이사를 믿고 이사에게 맡긴 피신탁자의 의무를 제대로 이행하지 못해서 발생한 불상사에 대해서는 이사는 피해를 입은 멤버에게 법적인 책임을 져야 한다.
그러나 이사가 어소시에이션의 한 특정멤버의 요구사항을 들어주지 못한 것이 반드시 ‘피신탁자의 의무’를 기만한 행위는 아니다. 예를 들어 1986년 한 판례에서 어소시에이션의 이사들이 어소시에이션의 한 멤버의 유닛에서 가까운 공동 그라운드를 밝게 하지 못한 것이 이 특정 홈오너에게 이사들로서 져야하는 법적 의무를 기만한 행위는 아니라고 법원은 결정한 바 있다. 어소시에이션의 이사들은 어소시에이션 자체의 이익을 위해서 모든 충성을 바쳐야 할 의무가 우선하기 때문이다.
