콘도미니엄은 우리가 부동산을 소유하는 방법 중의 하나이다. 콘도미니엄은 아파트처럼 여러 가구가 한 곳에 모여서 살면서도 자기가 살고 있는 유닛에 대해서는 소유권을 갖고 있기 때문에 아파트와 하우스의 장점을 하나로 묶은 프로젝트라고 볼 수 있다. 그러나 콘도미니엄은 우리가 아파트나 하우스에서 살 때에는 들을 수 없었던 독특한 개념과 용어들로 소유, 운영되고 있기 때문에 콘도미니엄을 사거나 리스할 때는 콘도미니엄에 대한 기본상식을 가져야 할 필요가 있다. 콘도미니엄에 대해서 2회에 걸쳐 설명해 본다.
<문> 콘도미니엄과 콘도미니엄 프로젝트는 어떻게 다른가.
<답> 콘도미니엄이란 법적으로 엄밀히 따지면 우리가 부동산을 소유하는 여러 형태 중의 하나로 두 가지 소유권이 합쳐져 있는 것이 특징이다. 다시 말해서 ‘유닛’이라고 불리는 특정 공간에 대해서는 별개의 소유권을 인정하면서 동시에 콘도미니엄 프로젝트 내 공동구역에 대해서는 콘도미니엄 유닛 소유주들끼리 나누어 갖지 못하는 공동소유권이 인정되기 때문이다. 한편 콘도미니엄 프로젝트란 이와 같은 콘도미니엄들로 여러 개 모여 있는 콘도미니엄 개발단지를 말한다.
<문> 콘도미니엄은 어떻게 생겨나나.
<답> 콘도미니엄은 영어로 ‘common interest development’라고 불리는 공동 이익을 위한 부동산 개발의 하나로 부동산 개발업자가 큰 덩어리의 부동산을 여러 개의 개별 유닛과 공동시설과 공동구역으로 나누어 콘도미니엄 프로젝트를 건설하거나 이미 다세대 유닛이 있는 기존 아파트 빌딩을 콘도미니엄으로 전환함으로써 생겨나는 것이 보통이다. 콘도미니엄을 개발하고자 하는 부동산 개발업자들은 콘도미니엄을 만들기 전에 콘도미니엄 개발을 규제하는 관계 주법과 연방법을 준수해야 한다.
<문> 콘도미니엄의 특징은 무엇인가.
<답> 앞에서 설명했듯이 무엇보다도 소유형태가 다르다. 콘도미니엄은 ‘작은 커뮤니티’라고 볼 수 있다. 따라서 콘도미니엄 프로젝트에는 여러 가구가 공동으로 사용하는 구역과 시설이 있고 한 가구만이 독점해서 소유할 수 있는 별개의 공간이 있다. 전자를 공동구역이라고 부르고, 후자를 ‘유닛’이라고 부른다. 콘도미니엄의 유닛을 소유한 사람은 자신의 유닛에 대해서 자신만의 소유권을 주장할 수 있지만 공동구역은 콘도미니엄 내 모든 다른 유닛 소유자들과 ‘tenants in common’의 형태로 공동 소유하게 된다. 또한 콘도미니엄의 한 유닛을 사게 되면 이 유닛의 소유자는 자동적으로 ‘어소시에이션’이라고 불리는 콘도미니엄 프로젝트내 단체의 멤버가 되고 멤버십을 가진 사람으로서 권리를 주장할 수 있고 또한 의무도 이행해야 한다.
<문> 콘도미니엄 오너가 ‘어소시에이션’의 멤버가 되는 것을 거부할 수도 있나.
<답> 없다. 어소시에이션의 멤버가 되는 것은 콘도미니엄 소유자의 의무이다. 콘도미니엄이라는 작은 커뮤니티는 콘도미니엄 소유자들이 회원이 된 어소시에이션에 의해서 운영되기 때문이다. 또한 콘도미니엄 소유자들은 어소시에이션의 회원이 됨과 동시에 어소시에이션의 회의에서 투표권을 행사할 수 있다. 어소시에이션은 ‘커뮤니티 어소시에이션’ ‘오너스 어소시에이션’ ‘홈오너스 어소시에이션’등 여러 명칭으로 불린다.
<문> 콘도미니엄을 사기 전에 어떤 문서를 세심하게 검토해야 하나.
<답> 두가지 문서를 검토할 필요가 있다. 첫째, 영어로 ‘Declaration’이라고 불리는 문서이다. 이 문서는 ‘CC&Rs’이라고 불리기도 한다. ‘CC&Rs’이란 ‘covenants, conditions, and restrictions’의 약자로 콘도미니엄 소유권에 대한 각가지 조건과 제약이 명시되어 있고 어소시에이션의 멤버로서 누릴 수 있는 권리와 이행해야 할 의무조항들이 명시되어 있다. 이 문서는 부동산 개발업자가 콘도미니엄을 개발해 주부동산국의 승인을 받기 위해 만드는 콘도미니엄 프로젝트의 기본문서이며 주법에 따라서 반드시 해당 카운티에 등록해 두어야 한다.
둘째는 콘도미니엄 소유자들의 공동 모임인 어소시에이션의 설립을 문서화한 ‘Articles of Incorporation’이라고 불리는 ‘정관’과 어소시에이션의 내규를 적은 ‘Bylaws’를 검토해야 한다. 콘도미니엄 소유자들이 설립하는 대부분의 어소시에이션은 비영리 법인체의 하나인 ‘비영리 상호 베니핏 코퍼레이션’의 형태로 조직된다. 따라서 어소시에이션의 정관과 내규는 주 비영리 법인체법에 따라서 만들어져야 한다.
<문> 콘도미니엄의 어소시에이션도 일반 비영리 법인체처럼 이사회가 있나.
<답> 어소시에이션이 코퍼레이션의 형태로 설립이 되었으면 일반 비영리 법인체처럼 어소시에이션을 이끌어나가는 이사회도 있고 비영리 법인체로서 해당 법규를 따라야 한다.
