커머셜(상업용) 부동산 투자에서 가장 중요한 지표 중 하나인 Cap Rate(자본환원율)에 대해서 알아보자.

우선 Cap Rate(Capitalization Rate)란 용어를 접할 기회가 많다. 일반 주택의 경우에는 이런 용어를 사용하지 않아서 상업용 부동산 구입을 처음 시도하는 경우에 당황을 하게 된다. 그런데 상업용 부동산에서 Cap Rate은 아주 중요하다.

우선 Cap Rate는 부동산의 연간 순영업소득(NOI)을 부동산 매입가격으로 나눈 비율이다. 다시 말해 대출없이 전액 현금으로 구입했을 때 매년 발생하는 현금 수익률을 의미한다. 여기서 순영업소득(NOI)은 총 임대수입에서 운영비용(세금, 보험, 관리비, 수리비 등)을 제외한 금액이다. 단 대출이자(Mortgage)는 NOI를 계산할 때 지출로 들어가지 않는다.

그럼 Cap Rate은 어떻게 사용되는지 예를 들어서 알아보자.
우선 세일 가격을 ＄1,000,000로 잡자. 그리고 연간 순영업소득인 NOI가 ＄45,000이라고 잡았을 때 NOI를 세일가격으로 나누게 되면 4.5%가 나온다. 그리고 여기서 계산된 4.5%가 바로 Cap Rate이다.

그럼 여기서 계산된 4.5%란 Cap Rate은 무엇을 의미하는가?
한마디로 연간 구입하고자 하는 상업용 건물의 1년 수입이 구입하는 건물 가격의 4.5%가 된다는 말이다. 만약 같은 가격의 건물 NOI가 10%라고 한다면 1년 수입이 건물 가격의 10%가 된다는 말이다. 그럼 첫 번째 경우와 두 번째 경우를 비교해 본다면 첫 번째 건물이 두 번째 건물보다는 비싸게 책정이 되었다는 말이다.

그렇다면 Cap Rate이 높다면 가격이 상대적으로 저렴하게 책정이 된 거고, Cap Rate이 낮다면 가격이 상대적으로 비싸게 책정된 것이라고 할 수 있다. 하지만 여기서 가장 중요한 것은 과연 구입하고자 하는 상업용 건물의 위치나 현재 건물 상태들을 고려했을 때 그만한 가치가 있는지를 확인해야 한다는 것이다.

일반적으로 인기가 좋고 발전 가능성이 있는 지역의 부동산은 그만큼 가격이 비싸다. 그리고 그 건물의 Cap Rate는 인기가 있고 발전 가능성이 있는 만큼 상대적으로 낮게 책정이 된다.
그와 반대로 인기가 없는 지역이나 건물 상태가 안 좋을수록 Cap Rate은 올라간다. 그리고 이런 Cap Rate은 같은 지역에 있는 비슷한 상태의 건물들은 비슷한 경우가 대부분이다.

지금 당장 Cap Rate이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다. 왜냐면 건물 가격에 비해서 렌트 수입은 높겠지만 시간이 지나고 나면 건물 가격의 상승이 그만큼 더디기 때문이다. 반대로 Cap Rate이 낮더라도 건물 상태가 좋거나 가격 상승이 용이한 지역, 특히 안정적인 테넌트가 있다면 현재의 Cap Rate이 낮더라도 오히려 더 좋은 건물이 될 수 있다는 것이다.

그리고 Cap Rate을 계산할 때 한가지 조심해야 할 부분이 있다. 그것은 현재의 렌트비가 비싸서 Cap Rate이 높게 보일 수 있지만, 경우에 따라서 셀러들이 Cap Rate을 올리기 위해서 테넌트에게 오랜 기간 Free Rent나 높은 TI를 제공하고 팔고자 하는 원년의 렌트를 올려서 높은 Cap Rate이 나오게 하는 경우도 있다.

짧은 기간의 Rent Roll만 보고 판단하지 말고 전체적인 그림을 봐야 제대로 된 건물의 값어치를 파악할 수 있게 된다.
문의 (410)417-7080

<라니 오 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>