Non-Conforming Use 부동산은 현재의 조닝 (부동산 사용용도)이 변경되었음에도 불구하고, 예전에 사용되던 용도로 건물을 계속 사용할 수 있는 부동산을 의미한다. 이런 경우를 Non-Conforming Use라고 하거나 흔히 Grandfathered (그랜파더) 라고 부르며, 새로 조닝이 바뀌어도 이전 사용 방식 그대로 유지하도록 예외적으로 허용된다.

단, 확장이나 재건축 시에는 기존 권리가 소멸될 수 있으니 전문가와 상의 하도록 하자. 전에는 공장 건물이 많았던 지역이 시간이 지나면서 주거용으로 개발되고 있었다, 그 동네에 공장(Warehouse) 하나가 덩그러니 자리 잡고 있다. 어떤 손님은 이 건물을 보고 “여기 공장이 있으니 나도 공장을 짓겠다고 에이젼트를 가르치려고 한다. 오죽하면 다른 부동산과 일하겠다며 큰소리를 친다. 하지만 조닝은 모든 지역의 개발 방향과 한계를 정해 두는 제도이기 때문에, 단순히 눈앞에 공장이 있다고 해서 누구나 같은 용도를 새로 허용받을 수 있는 것은 아니다.

특히 건축 경험이 있는 분이라면 기본적으로 아는 사실이지만, 일반적인 경우에는 특별히 생각해 보지 않아 잘 모르는 경우가 많다. 만약 그 지역의 조닝이 주거용으로 변경된 경우라면, 해당 공장 건물은 Non-Conforming 부동산이 된다. 이런 상황에서 현제 사용하고 있는 컨디션을 유지하려면 몇 가지 조건을 충족해야 한다. 즉, 전과 같은 비즈니스를 이어가려면 단순히 건물을 보존하는 것만으로는 부족하고, 실제로 사용을 지속해야 한다.

예를 들어, 비즈니스 형태라면 관련 라이선스를 꾸준히 갱신해야 한다. 단, 법적으로는 라이선스 갱신 자체보다는 실제 용도의 연속적 사용(continuous use)이 더 중요한 기준이다. 라이선스가 잠시 끊겼더라도 실제로 사용이 계속되었다면 권리가 유지될 수 있다. 10년전쯤에 걸래한 경우를 예로 들어보자, 어떤 공장의 리스팅을 받았는데주변은 이미 대부분 주택이 지어져 있었다. 원래는 공장이 많던 지역이었으나 조닝이 변경된 상태였다.

셀러는 20년 이상 이 건물을 소유하고 있었는데, 서류들을 한번 더 확인을 해 보았다. 건물은 공장이었지만 웨어하우스 비즈니스를 할 수 없는 상태였다. 이유는 조닝 변경 이후 셀러가 개인적인 사정으로 비즈니스 라이선스를 3년 이상 갱신하지 않았고, 그 기간 동안 실제 사용 용도가 중단되었기 때문이다. Non-Conforming Use는 이렇게 “연속 사용” 여부가 핵심이다. 사용이 일정 기간 중단되면 같은 조건으로 다시 이어가는 것이 어려워진다. 따라서 공실 상태나 영업 중단 기간이 있었다면, 그 기록이 Non-Conforming Use 권리에 문제가 생길 수 있다.

그렇다면 부동산을 구입시 어떤 점을 주의해야 할까? 하나, Non-Conforming Use는 언제든지 local government의 zoning 변경에 따라 박탈될 수 있다. 특히 재건축·확장 시 기존 권리가 적용되지 않는 경우가 많기 때문에 바이어는 구매 후 용도 변경 가능성까지 고려해야 한다.

둘, 중단 기간을 반드시 확인해야 한다. 건물이 비어 있었던 적이 있는지, 그 기간이 법적으로 허용되는 범위 안에 있었는지를 조사해야 Non-Conforming 권리가 유지되는지 알 수 있다.

셋, 반드시 법적 자문을 받자. 부동산 거래 전에 부동산법 전문 변호사나 경험 많은 부동산 전문가에게 확인받는 것이 안전하다. Local zoning 법규는 지역마다 세부적으로 다르고, 규제도 수시로 바뀌기 때문에 전문가의 조언 없이는 위험할 수 있다.

Non-Conforming 부동산은 단순히 “옛날부터 있던 건물이라 괜찮다”는 생각으로 접근하면 큰 문제가 될 수 있다. 시장과 규제가 지속적으로 변화하기 때문에, 부동산을 사거나 팔지 않더라도 항상 전문가와 상의하고 대비하는 것이 필요하다. 올바른 이해와 준비가 결국 안전한 투자로 이어진다.

문의 (213) 500-8954

<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>