부동산 투자자에게 1031 교환은 세금을 미루면서 부동산을 계속해서 키울 수 있는 좋은 방법이다. 부동산을 팔 때 생기는 양도소득세를 피하려면, 새로운 부동산으로 재투자해야 하는데, 이때 DST를 활용하면 쉽고 빠르게 교환이 가능하다. DST는 여러 사람이 함께 부동산 지분을 나눠 갖는 구조로, 수백만 달러짜리 고급 부동산도 작은 돈으로 공동 투자할 수 있어 좋다. 그래서 개인 투자자도, 소액으로 투자하는 사람도 부담 없이 참여할 수 있다.

DST는 1031 교환의 정식 대체물로 인정받기 때문에, 기존 부동산을 팔고 그 수익으로 DST 일부 지분을 사면, 바로 세금을 연기할 수 있다. 또, 대부분 거래가 3~5일 만에 끝나기 때문에, 1031 교환의 엄격한 기한인 180일 내에 맞추기도 쉽다. 그래서 빠르고 간단하게 교환하고 싶은 투자자에게 딱 맞는다.

DST 에 들어가는 부동산 종류는 모든 상업용 부동산이다. 아파트, 오피스 빌딩, 산업창고, 쇼핑센터 같은 대형 부동산은 물론, 노인 주택이나 의료 오피스, 셀프 스토리지처럼 틈새시장 상품도 가능하다. 이들 자산은 가격이 매우 높아서 개인이 단독으로 살 수 없거나 어렵지만, DST를 이용하면 소액으로도 지분을 나눠 가질 수 있다.

그럼, DST에 투자하려면 어디로 가야 할까? 먼저 믿을 만한 DST 업체를 찾아야 한다. 이 업체들은 여러 부동산 프로젝트를 경험 많고 신뢰할 만한 전문가들이 운영한다. 업체와 상담해서 어떤 프로젝트가 좋은지, 수수료는 얼마인지, 기대수익은 어떤지 자세히 알아봐야 한다. 그리고 자기 목표와 맞는 DST를 잘 선택하는 게 중요하다. 투자하기 전에 법률과 세무 전문가와도 상담해서, 투자 조건이나 세금 혜택을 명확히 이해하고 가는 게 좋다.

그 후, 선택한 업체와 계약을 맺고 지분을 구입한다. 그리고 정기적으로 투자 성과를 확인하고, 필요하면 전문가와 상담해서 전략을 조정하면 된다. 이것이 바로 DST에 투자하는 과정이다. 믿을 수 있는 업체를 찾고, 전문가 도움을 받는 게 성공의 핵심이다.

요약하면, 1031 교환으로 기존 부동산을 팔고 45일 안에 최소 3개를 정해 IRS에 알려야 한다. 이때, 그 리스트에 ‘DST’를 포함시키면 시장 상황에 따라 빠르게 대체할 수 있다.

즉, 자기 부동산을 팔고 180일 이내에 ‘like-kind’ 부동산을 구입해야 하는데, 원하는 부동산이 없거나 구입하려는 부동산이 팔린 부동산 가격보다 적은 경우, 그럴 때, DST를 활용하면 이 문제를 해결할 수 있다. 원하는 부동산이 조건에 부합하지 않거나 시장 상황이 어렵더라도, 미리 선정한 DST를 활용하면 아주 간편하고 빠르게 세금 유예와 투자가 가능하다.

시장에 딱 맞는 부동산이 바로 안 나와도 걱정 없이 빠르게 대처할 수 있다.

정리하자면, DST(Delaware Statutory Trust)는 부동산에 투자하는 구조이고, 부동산의 일부 지분을 소유하는 ‘부분 지분(fractional interest)’ 형태다. 이 방식은 소액으로도 크고 안정적인 부동산 자산에 참여할 수 있게 해주며, 세금 제도에서도 유리하게 작용한다. 이 점을 반드시 기억하고, 많은 도움이 되길 바란다.

문의 (562)882-8949

Realtor. junelee@gmail.com

<준 리 콜드웰뱅커베스트 부동산>