은퇴한 한 교사가 평생 모은 재산을 동문과 공동 부동산 사업에 투자했습니다. 동창회에서 다시 만난 두 사람은 함께 부동산을 매입하여 부를 축적하기로 했습니다. 커피를 마시며 서류에 가볍게 서명했고, 변호사 대신 악수가 나섰습니다. 교사는 부동산 소유권이 공동 소유인지 확인하지 않았습니다. 2년 후, 그녀는 부동산 소유권이 동문의 사업 파트너에게 조용히 이전되었고, 교사의 이름은 전혀 드러나지 않았다는 사실을 알게 되었습니다.

또 다른 사례로, 한 투자자가 목사의 비전을 믿고 교회 부지 매입을 위해 수백만 달러를 투자했습니다. 그는 목사가 부동산 소유권이 자기 이름으로 되어 있고 교회가 그에게서 건물을 임대받을 것이라는 약속을 믿었습니다. 하지만 목사는 매수를 조작하여 교회를 유일한 소유주로 기재했습니다.

이러한 사례들은 골치 아픈 패턴의 일부입니다. 악수 거래는 무산되고, 서류는 무기가 되고, 믿었던 동맹은 사기꾼으로 변합니다. 많은 한국인들이 거의 모르는 사람에게 재산을 넘겨주지만, 결국 재산이 합법적으로 강탈당하는 것을 경험합니다. 하지만 아무리 복잡한 분쟁이라도 ‘침묵 소유권 소송(quiet title action)’이라는 법적 구제책을 통해 희망을 찾을 수 있습니다. 이 소송은 판사에게 사기성 청구를 차단하고 정당한 소유자를 명시해 줄 것을 요청합니다. 또한 불확실한 재산 경계와 증서상의 오류를 해결할 수도 있습니다. 주요 목표는 소유권을 명확히 하여 부동산 매매 및 양도 절차를 간소화하는 것입니다.

침묵 소유권 소송은 해당 부동산에 대한 지분을 주장하는 모든 사람을 상대로 소송을 제기하는 것을 포함합니다. 승소 시, 법원의 판결은 당사자가 아닌 사람에게도 구속력을 가지며 “세상에 대한 선의”입니다. 부동산이 소재한 카운티에서 소송을 제기하는 것이 매우 중요합니다. 이러한 소송은 강력하고 엄격한 요건을 요구합니다. 선서 하에 확인된 소장이 필요하며, 주장이 허위일 경우 위증죄의 위험이 있습니다. 원고는 “신원이 확인되지 않은” 원고에게 공시를 통해 송달해야 하며, 그들의 소재를 파악하기 위한 합리적인 노력을 보여야 합니다. 또한 향후 판결에 대비하여 해당 부동산에 대한 유치권(lis pendens)을 설정하고 추가 요건을 준수해야 합니다.

물론 예방은 소송보다 항상 낫습니다. 카운티 등기소에서 재산 기록을 확인하고, 변호사를 선임하고, 누군가 서명을 재촉한다면 조심하세요. 진짜 거래는 면밀한 검토를 환영합니다.

참고로 최근 부동산 중개인이 수수료를 회수하기 위해 리스 펜던스를 등록하는 것에 대해 상담을 왔습니다. 그러나 그녀의 청구는 두 가지 이유로 리스 펜던스를 등록하기 위한 요건을 충족하지 못합니다. 하나는 진행 중인 소송이 없고, 두 번째는 그녀의 청구가 계약에 따라 지급해야 할 돈에 대한 것이지 부동산의 소유권이나 소유권에 대한 청구가 아니라는 것입니다.

리스 펜던스는 카운티 기록자에게 제출된 법적 문서로, 일반적으로 부동산 청구와 관련된 소송과 관련하여 기록됩니다. ‘리스 펜던스’라는 용어는 라틴어에서 유래되었으며 문자 그대로 ‘소송 보류’ 또는 ‘소송 보류’를 의미하며 캘리포니아 부동산 소송에서 중요한 법적 도구로, 주로 부동산의 소유권이나 소유권과 관련된 진행 중인 소송에 대해 잠재적인 구매자와 이해 당사자에게 경고하는 데 사용됩니다.

이는 부동산과 관련된 소송이 보류 중이라는 것을 세상에 알리는 것으로, 구매자나 대출자에게 부동산이 덜 매력적으로 보이게 합니다. 통지가 접수되면 통지에 설명된 토지 또는 부동산을 구매한 사람의 법적 소유권은 소송 결과에 따라 달라집니다.

문의: (213)380-1526

<데이나 문 민사소송 전문변호사>