금융 범죄 집행 네트워크 (FinCEN)에 보고 (Fed. Reg. Part 1031.320)-자금세탁방지 규정 : 2026년 3월 1일부터 부동산 매매 종결을 담당하는 모든 에스크로나 타이틀 회사는 현금 거래 시 또는 특정 대출 기관을 통한 자금 조달 시에는 재무부의 연방 금융거래 범죄 단속국 (FinCEN)에 보고서를 제출해야 된다.

매매가 전액 현금으로 진행되거나 또는 특정 대출 기관을 통해 자금을 조달하는 경우. 구입자와 판매자 및 해당 기관의 법적 이름, 생년월일, 주소, 법인체 명, 시민권 및 납세자 번호 (TIN)를 입수하여 보고해야 한다. 이러한 정보가 제공되지 않으면 에스크로가 종료되지 않는다.

주거용 1~4 부동산 구입 (공지, 건축 예정 부지에 따라 공터 포함) •구입자가 법인 또는 신탁이며, 새 부동산 협회 양식 (FRR-PA)에 법적 준수 의무이자 계약 의무로 규정한다. 어떤 상황에서 신고가 필요한가 - 정보 수집 및 보고 의무는 다음의 경우에 적용된다; 만약 •구입하는 부동산이 1~4세대 주택이거나, 구입자가 1~4세대 주택을 건설할 예정인 빈 땅이거나, 주식 협동조합 (stock cooperative)인 경우 •구입자가 법인 또는 신탁인 경우 • 구입자가 “전액 현금”으로 구입하거나, 독립적인 자금세탁 신고 의무가 없는 은행 또는 기타 기관을 통해 구입 자금을 조달하는 경우

•이외에도 여러 가지 면제 사항들이 있다. 예로서, 개인 단독 또는 배우자와 함께 대가 없이 이전, 지역권 (easement) 관련 이전, 사망으로 인한 상속, 이혼, 파산, 부동산 교환 (1031), 법원 명령, 보고의무가 없는 이전이다.

정보를 에스크로나 타이틀 회사에 제공해야 하는 사람은 누구인가?

•구입자 : 법인 구입자, 법인 구입자의 실질 소유자, 법인 구입자의 계약 당사자, 신탁 구입자, 신탁 구입자의 법인 수탁 관리인, 신탁 구입자의 개별 수탁 관리인 및 실질 소유자.

•판매자: 개인 판매자, 법인 판매자, 신탁 판매자, 신탁 관리인 개인 및 법인 신탁 관리인.

어떤 정보를 수집 내용 : •법적 이름, 생년월일, 신탁 실행 날짜, 주소, 시민권 (신탁 관리자 또는 신탁 구입자의 실질 소유자의 경우), 납세자 식별 번호 (“TIN”) 그리고 만약에 해당되는 경우 돈이 지불되는 은행 계좌 번호와 금융 기관 이름. •부동산 협회의 매매 양식인 주택 매매 계약서, 새 신축 매매 계약서, • 공터 땅 매매 계약서 (해당 부동산이 1~4세대 주택으로 개량될 경우) •협동조합 (Cooperative) 주택 매매 계약서, •소득형 주택 구입 계약서, 소득형 부동산이 1~4세대로 구성된 경우; 또는 •주거용 부동산 매매 부록, 주상 복합 용도 부동산이 1~4세대로 구성된 경우

•구입자와 판매자는 언제 연방 보고 요건 구입 추가 양식 (FRR-PA)필수 정보를 제공해야 하나 ? 구입자와 판매자는 거래에 대한 escrow 에스크로 또는 타이틀 회사로부터 금융범죄단속국 (FinCEN) 정보 요청을 받은 후 7일 이내에 보고 요건을 충족하는 데 필요한 모든 정보를 보고자에게 제공해야 한다.

에스크로 또는 타이틀 회사에서 필요한 정보를 수집하지 않으면 에스크로 종결을 못한다. 요청한 정보를 제공하지 못한 구입자 또는 판매자는 계약 위반에 해당될 수 있다. 주거용 부동산 신고 규정의 시행일 : 2026년 3월 1일. 주택 보고 규칙은 매매 계약이 체결된 시점과 관계없이 2026년 3월 1일 이후에 마감이 이루어지는 모든 양도에 적용된다.

또한 연방 보고 요건 구입 추가 양식은 2026년 3월 1일 이전에 마감될 예정인 거래의 경우에도 에스크로 또는 타이틀 회사가 해당 거래가 2026년 3월 1일 또는 그 이후에 에스크로를 마감할 가능성이 있는 경우 해당 거래에 대해 구입자와 판매자에게 필요한 정보를 요구할 수 있도록 허용한다. 2026년 3월 1일로 시행한다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>