부동산 거래를 할 경우 특히 판매자는 해당 부동산에 관한 모든 정보를 구매자에게 제공하여야 할 의무가 있다. 상업용 또는 주거용 부동산의 구분에 상관없이 특히 결함이나 문제점 또는 구매자가 필요 또는 요구하는 정보를 공유하는 것은 거의 모든 부동산 거래에서 중요한 과정의 하나이다. 특히 결함을 의도적 숨기거나 또는 실수로 공개를 하지 않는 경우 또는 잘못된 내용을 전달하여서 거래가 종료된 후에 구매자에게 금전적인 보상을 하는 경우가 적지 않다.

필자가 접하여 본 내용 중에는 무단 개조나 허가 없이 증축된 주택의 거래 과정에서 그러한 개조나 증축 내용을 구매자에게 전달하지 않아 향후 손해배상을 하는 경우가 많이 있었다. 예를 들어 차고를 거주 공간으로 허가 없이 개조하였거나 뒷마당에 허가 없이 침실 하나를 증측 한 사실 등을 구매자에게 공개하지 않아 나중에 손해 배상을 한 사연들이다.

특히 주택 매매 과정에서는 이미 법에서 요구하는 기본 적인 정보 제공 내용에 대한 기본 양식이 있다. 그리고 판매자는 그 양식에서 해당공간에 표기를 하는 간단한 방식과 더불어 필요한 경우 추가 내용을 서면으로 명시할 수도 있다. 그리고 그 내용에 충실히 그리고 정직하게 답변하여야 함은 물론이다.

최근 사건의 예를 들어 보겠다. 주택을 사서 뒷마당에 추가 거주 공간을 지어서 본 채와 추가 거주 공간을 모두 임대하는 사업을 계획으로 고객이 주택을 구입하셨다. 그 고객은 이미 여러 번 같은 방식으로 주택을 구입하여 개조하는 사업에 대한 경험이 있으셨다.

따라서 널찍한 뒷마당에 평소와 같이 추가 주거 공간을 건축하는 과정을 구입과 동시에 시작하였다. 하지만 얼마 지나지 않아 치명적인 문제가 발견되었다. 해당 주택은 화장실이 하수도로 연결이 되어 있지 않고 대신 뒷마당에 설치된 정화조에서 배설물을 처리하는 장치가 되어있는 주택이었다. 아직도 남가주의 곳곳에는 그러한 하수구 대신 정화조가 설치되어 있는 지역들이 있다.

그리고 정화조가 설치되어 있는 주택의 경우 뒷마당에 추가 주거지를 증축하는 과정이 보통 까다로운 것이 아니었다. 정화조의 환경 오염 여부, 관리 여부 그리고 정화조의 용량 등에 대한 분석을 제출하여야 하고 여러 정부 기관의 개별 적인 심사를 거쳐 모든 조건이 충족이 되어야 증축이 가능하다. 그리고 많은 비용을 투자하여 필요한 과정을 모두 거치고 난 후에도 결국 허가가 나지 않을 수도 있다.

투자자의 입장에서는 어처구니없는 상황이었다. 그리고 정화조의 존재 여부는 가주에서 사용하는 부동산 정보 양식에 확실하게 명시되어 있다. 본 주택의 경우 판매자는 정화조가 설치되지 않았다는 곳에 표시한 상황이었다. 나중에 알게 되었지만 판매자 본인도 실제로 정화조의 존재 여부를 몰랐던 것으로 판명이 되었다. 하지만 몰랐다 하여 잘못된 정보를 제공한 책임을 벗어 날 수는 없었다.

판매자 만이 아니라 이 경우에는 부동산 매매에 도움을 준 에이전트도 일부 책임을 같이 분담하여야 하는 상황이었다. 그 이유는 부동산 에이전트가 해당 지역에서 대해 잘 알고 있었고 그 지역 주택 거래를 여러 번 성사시키는 과정에서 해당 지역의 모든 주택이 정화조를 사용한다는 사실을 이미 잘 알고 있었기 때문이었다.

잘못된 정보를 제공한 사실에 대한 손해 배상은 경우에 따라서는 감당하기 힘들 정도의 액수가 될 수 있다. 그리고 단순 실수가 아닌 알고 있는 사실을 의도적으로 숨기거나 거짓 정보를 제공하였을 경우 일반적인 손해배상 뿐 아니라 몇 배의 징벌적인 손해배상을 하는 경우도 있다.

부동산 매매시에 두툼한 여러 서류의 내용을 하나하나 확인하고 검토하는 것이 쉬운 일은 아니다. 하지만 그 모든 서류는 각각 필요한 이유가 있어서 존재하는 것이다. 그리고 확인하지 않고 무심코 서류를 작성하고 사인을 한 대가를 치르는 경우도 많다. 특히 부동산 관련 disclosure(정보)를 확인 하는 양식은 일일이 확인하고 제대로 된 내용을 충실하게 기입하여야 나중에 후회가 없다.

문의 (310)713-2510

이메일:silee@leeparklaw.com

<이상일 변호사>