미국에서 집을 구입하는 일은 여간 힘든일이 아니다. 그것이 첫 집일 경우에는 더 말할 나위도 없다. 첫 집을 구입한다는 설렘과 흥분으로 시작을 하지만 많은 장애물과 어려움으로 설렘과 흥분은 고통과 좌절로 바뀌는 경우가 다반사다. 오늘은 첫주택구입자들이 어떻게 하면 고통과 좌절을 줄이고 기쁜마음으로 집을 구입할 수 있는지에 대하여 살펴보기로 한다.

우선 집을 구입하는 일은 렌트를 사는 일보다 훨씬 더 돈이 많이 들어 간다는 사실을 명심해야한다. 집 구입후 매월 납부하는 모기지, 재산세, 집보험, HOA(Home owner association) fee 뿐만 아니라, 수시로 발생하는 고장과 파손의 수리 유지 보수비용도 고려해야 한다. 최근들어서는 특히 집보험료가 많이 올라서 집주인들의 부담이 더 늘어나는 형국이다.

따라서 가능하다면 다른 빚은 적게 유지하는 것이 좋다. 좋은 자동차를 몰고 다니면서 첫 집을 구입하기에는 여간 힘든 일이 아니기 때문이다. 그리고 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 최소 6개월 정도의 집페이먼트 (모기지페이먼트 + 재산세 + 집보험 + HOA)에 해당하는 자금정도는 여유를 가지고 있는 것이 좋다. 갑자기 직장을 잃을 수도 있고 비즈니스가 안좋아 질 수도 있기 때문이다. 처음 집을 사면서 너무 비싼 가구나 너무 많은 수리를 계획하여 모아논 돈을 쓸 것이 아니라 최소한의 가구와 업그레이드만 계획하고 자금을 다른 곳에 할애하는 것을 권한다.

그리고 다운페이먼트는 최소한 집값의 20%를 할 것을 권한다. 다운페이를 20% 이하로 하여도 융자는 나오지만, PMI(Private Mortgage Insurance)를 따로 들어야하기 때문에 금융비용이 올라가게 된다. 물론 그 동안 모아논 자금은 적지만 가까운 미래에 진급, 자격증취득(의사등), 높은 연봉으로 이직등으로 수입이 갑자기 늘 것이 예상되어 적은 다운페이로 먼저 집을 사는 것은 예외적으로 인정하지만, 일반적으로는 20%를 권한다.

참고로 다운페이는 부모님이나 친척들로 부터 받은 자금으로도 할 수 있다. 자금이 어느정도 모아졌다고 생각하면 다음으로 해야할 일은 빨리 융자담당자를 찾아서 상담을 받아야 한다. 융자 담당자와 함께 얼마짜리의 집을 얼마 다운으로 살 수 있는지, 다운페이먼트 자금의 출처는 문제없는지, 신용점수와 그 내용은 문제가 없는지, 현재의 이자율로 월 페이먼트는 얼마나 나오는지 등 주택구입 전과 후의 많은 궁금증을 답해 줄 수 있는 거의 유일한 사람이기 때문이다. 자신은 돈을 많이 벌고 있다고 생각하지만 막상 모기지받기에는 불충분한 경우가 많다. 직업과 수입의 종류에 따라 모기지융자에서 사용하는 수입을 계산하는 방법이 보수적이고 또 자영업자는 말할 필요도 없고, 보너스를 받는 업종, 오버타임, 세컨 잡, 이직, 경력등에 따라 인정 못 받는 종류의 수입이 많기 때문이다.

자영업자의 경우는 2024년도의 세금보고를 어떻게 하는냐에 따라서 융자승인도 달라질 수 있으므로 세금보고 전에 상담하는 것이 좋다. 또한 세금보고서나 수입증명없이도 융자를 받는 방법이 있으므로 이에 대해서도 알아보는 것이 좋다. 그리고 지금 처럼 고금리시대에는 신용점수에 따라 이자율이 많이 달라질 수 있으므로 신용보고서를 일찍 띄어보는 것이 좋다. 신용보고서에 잘못된 내용이 있어서 신용점수를 낮게 만들거나, 융자를 받기에 역사나 내용이 부족할 경우에는 빨리 수정이나 보충 할 시간을 확보하는 것이 중요하다. 상담과 서류검토가 끝나면 융자담당자는 사전융자승인서(Pre-approval Letter)를 발행하게 되는데 비로소 손님은 집을 보러 다니면 된다.

집을 찾을 때는 자신이 왜 집을 사는 지를 확실히 하여 필요로하는 것(Need)을 원하는 것(Want)으로부터 구분할 줄 알아야 한다. 학군, 동네, 방갯수, 집형태등 타협할수 없는 2-3가지의 기준을 먼저 정하고 나머지 과감히 포기해야 빨리 찾을 수 있지 그렇지 않으면 영원히 못살 수도 있다. 이자율이 아직 높고, 집보험료도 높아지고, 시장에 나와있는 집은 적어 집을 사는 것이 더 힘든 요즘이다. 스스로 잘 준비하고 정직하고 유능한 전문가들의 도움을 받으면 첫 주택구입의 힘든 장벽도 쉽게 넘을 수 있을 것으로 생각한다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>