상가나 주택을 임대 주었는데 세입자 개가 사람을 물어서 상해를 입혔을 때는 부동산 소유주는 부동산 관리 책임이 있기에 건물주한테도 배상 책임이 있다. 개 소유주는 개를 관리하고 감독해야 할 의무가 있다.

최근에 주택을 임대해서 거주하는 세입자의 개에 상해를 당해서 지방법원 배심원단은 건물주한테 ＄60 만 달러를 지불하라는 평결에 건물주가 항소해서 번복 판결 된 사건이 있었다. 세입자 개 “핏불 (pit bulls)” 두 마리가 뒷마당 문틈을 탈출해서 개를 다리고 산책하든 사람한테 상해를 입혔다. 임대 계약서에는 세입자는 애완견을 키울 수가 없게 되어 있었는데도 건물주 허락없이 개를 키웠다. 피해자는 세입자와 단독 주택 건물주 상대로 소송을 했다. 배심원단은 건물주가 세입자 개들이 위험한 성향이라는 것을 알고 있었으며 피해자한테 예상되는 피해를 예방할 수 있었다는 것을 입증했다고 판결했다. 배심원은, 피해 액수가 ＄604,977 이며 세입자는 60 % 잘못이고, 건물주는 20 % 잘못이라고 결정했다. 세입자는 피해자와 합의를 했지만 건물주는 여기에 항소해서 승소했다. 피해자는 건물주가 세입자한테 위험한 개들이 있다는 사실을 알고 있었다고 주장했었다.

그러나 고등법원은, 피해자는 건물주가 세입자 개들이 위험한 성향을 실제로 알고 있었다는 증거를 제시하지 못했다면서 건물주 승소를 판결했다. 캘리포니아 법은, 세입자 개가 사나운 본성이 있다는 것을 실제로 알지 못하는 건물주한테는 세입자 개가 제3자를 공격할 때 책임을 질 수 없다. “건물주가 개의 공격성 성향에 대한 지식이 없다면 집주인은 그 동물이 위험을 초래할 것이라는 것을 예견할 수 없으며 따라서 공격을 방어하기 위한 조치를 취할 의무가 없다“는 1995 년의 한 판례를 인용했다.

건물주는 세입자가 개를 소유하고 있을 때는 이러한 잠재적 위험이 있다는 것을 알아야 된다. 2023 년 4 월 보험정보 연구소 (I.I.I.)보고에서, 한 건당 평균 배상 액수는 2021 년에 ＄49,025에서 2022 년은 평균 ＄64,555 이란다. 그러나 California 주의 한 건당 평균 청구는 ＄78,818로서 미국 내에서 가장 높다. 주택 보험에서 피해 보상을 했을 때에는 재가입 거절 또는 2 번째부터는 퇴출당하기도 한다. 1983 년에 개한테 물린 배상금으로 ＄2,600,000 지불 판결 당한 경우도 있다.지 지불해야 된다. 피해자한테 지불하는 배상금이 수십만 달러, 때로는 형무소 생활까지 하게 된다. 개가 사람을 물어서 사망하는 사건도 있다. 개한테 피해를 당한 사람이 건물주 상대로 소송을 할 수 있기 때문에 세입자 애완동물을 허용 안 해도 된다.

건물주와 세입자는 개 상해 피해 책임 : 주거용과 상가에는 건물주가 임대장소 검사책임이 있느냐에 차이가 있다. 일반적으로, 주거용 부동산 건물주가 입주자 개가 위험하다는 것을 검사 했어야 한다는 주장은 수락하지 않는다. 단, 상가는 건물주한테 임대 장소 검사 의무가 법적 요구이다.

세입자한테 애완동물 소유 금지 : 건물주는 입주자 “애완동물 금지”를 요구 할 수 있다. 세입자한테 애완동물 한 마리를 허락해야 된다는 법이 없다. 만약에, 입주자 개가 방문객을 물어서 상해를 입혔을 때에는 건물주도 책임이 부여될 수 있다. 이런 이유로 건물주는 입주자의 애완동물 소유를 못하게 한다. 단, 장애인한테는 허용해야 된다.

장애인 안내용 개와 반려 동물 : 장애인을 위한 안내 동물은 애완동물(pets)로 규정하지 않는다. 만약에 세입자한테 “애완동물 사절 (No Pets)” 로서 입주 신청을 안 받아 주면 차별행위 법률위반이 된다.

세입자 애완동물 허락 : 건물주가 애완동물을 허락 했다면, 애완견 종류, 크기, 숫자, 새끼 치는 것을 제한 할 수 있다. Apart 나 Condo 세입자가 애완동물을 갖일려면 애완동물을 허락해주는 곳을 찾아야 된다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>