은퇴를 한 후에 부동산에서 나오는 임대 수익이 매달 꼬박 꼬박 나온다는 생각에 은퇴 후 경제적인 면에서 걱정할 것이 없어 보인다. 하지만 현실을 우리가 직시해 보자. 부동산은 실물 자산이기 때문에 많은 투자자들이 선호를 한다. 내 눈에 보이고 가치도 상승하고 임대 수익도 나오고 좋은 투자이긴 하나 은퇴 후에 나이가 들어 부동산을 직접 관리하기란 쉬운 일만은 아니다.

현재에 캘리포니아 주법은 임차인을 중심으로 많은 주법들이 되어 있다. 물론 좋은 임차인을 만나서 월 렌트도 꼬박꼬박 내고, 건물에 왠만한 것들이 스스로 고쳐서 쓰고, 가끔 올리는 임대료도 불만 없이 수용하고, 건물도 아주 깨끗이 사용하고 한다면 아무런 문제가 없지만 현실은 렌트도 밀릴 때가 있고, 수시로 뭐 고쳐 달라 하면 돈이 들고, 건물도 내 것이 아니라고 막 쓰고, 렌트 좀 올리려면 눈치보고, 렌트를 못 내서 내보내 려하면 몇 개월에서 때로는 1년 이상의 시간에 렌트 비용 못 받고, 심지어는 이사 비용까지 줘서 내보내야 하는 것이 현실이다.

또한 한 세입자가 오랜 기간 잘 살면 좋지만 세입자가 바뀔 때 마다 새로운 새입자를 찾아야 하는 것도 일이고 매번 페인트나 부동산을 새 단장하는 것도 일과 돈이다. 세입자를 잠시 찾지 못해 비어 있기라도 한다면 부동산 주인이 내야 하는 여러가지 세금과 렌트 비용도 고스란히 주인에 몫인 것이다. 이런 관리부담에서 벗어나서 좀더 수월한 부동산 소유를 고려해 보는 것이 어떨까 하는 생각이다. 전혀 부동산 관리가 필요 없는 부동산으로는 DST (Delaware Statutory Trust)를 통한 부동산 소유를 생각해 볼 수 있다. DST는 대형 부동산에 다수의 투자자들이 지분 형식으로 소유하면서 부동산 관리 회사에서 세금, 보험, 관리 비용을 지불하고 모든 부동산 관리를 해준다.

부동산을 내가 단독으로 구입해서 직접관리를 하는 것이 아니라 대형 부동산에 지분형식으로 투자를 하고 나는 부동산 관리에서 100% 벗어나 매월 임대 수익만 받고 분쟁이 생길 수 있는 세입자와의 위험은 0%가 되는 것이다. 임대 수익도 높은 편이어서 은퇴 후에 부동산 소유로 많은 각광을 받고 있다. 부동산 종류로는 아파트, 샤핑 몰, 호텔, 물류센터, 스토리지, 시니어 리빙, 대학교 기숙사 등 다양한 부동산이 미 전국에 있다. 내가 원하는 부동산을 고르기만 하면 된다. 또한 내가 따로 대출을 받지 않아도 되는 장점이 있어 지금 같이 높은 이자율을 전혀 신경 안 써도 된다. 1031 Exchange이 가능하기 때문에 현재 갖고 있는 부동산을 DST로 갈아탈 수 있는 것이다. 또한 DST 부동산은 회사에서 5년에서 7년 정도 관리를 하고 매매를 하는데 부동산 가격이 회사에서 원하는 시점이라 생각 하면 매도를 한다.

그리고 매도에서 발생하는 시세차익도 지분대로 투자자들에게 돌아가게 되어 있다. 이러한 경우 내가 1백만불 투자가 $1백 50만불이 되었으면 1031 Exchange를 통해서 다른 DST 부동산으로 갈 아 타면 된다. 양도 소득세도 계속해서 유예하고 임대료 수익도 그 만큼 올라가게 되는 것이다. DST부동산에 임대료 매년 조금씩 올라가는 경우가 대부분이다. 회사에서 알아서 올려주니 이 또한 아주 편한 부분이라 하겠다. 인플레이션을 잘 대처할 수 있는 방법이다. DST 부동산은 상속계획에도 널리 사용되고 있는데 대부분에 한인들은 부동산을 자산으로 많이 갖고 있다. 살아생전에 부동산을 자녀에게 증여를 하게 되면 양도 소득세가 자녀에게 따라가지만 상속으로 주게 되면 양도 소득세가 자녀에게 따라가지 않으니 양도 소득세를 결국 나는 내지 않게 되는 것이다.

또한 자녀가 여럿일 경우에는 미리 DST 부동산으로 각각에 자녀에게 지정을 해 놓으면 나중에 발생할 수 있는 재산 다툼도 없어지는 것이다.부동산은 좋은 투자이고 은퇴후에 든든한 은퇴 자금이다. 하지만 이 부동산에 관리가 힘들어진다면 은퇴생활에 지장을 줄 뿐만 아니라 경제적, 정신적, 그리고 건강상에도 문제가 올 수 있다. 언젠가 한 번은 손을 놓아야 하는데 더 늦기 전에 결정하고 좀더 풍요로운 은퇴생활을 하기 바란다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>