소비자 입장에서 볼 때 현재의 보험시장은 열악하다고 볼 수밖에 없다.

사업체, 주택, 자동차 등 관련 보험들의 가입이나 갱신이 까다로워졌고, 여기에 더해 보험료까지 인상을 거듭하고 있으니 소비자들의 마음 고생이 이만저만 아니다. 게다가 보험사들의 커버리지와 보상한도, 보험료를 비교해 원하는 것을 선택할 수 있었던 시절은 이제 먼 이야기가 돼 버렸다.

굳이 억지로 표현하자면 보험사가 ‘갑’이고, 손님은 ‘을’이 된 형국이다.

상업용 건물 보험도 마찬가지다.

25년 이상된 건물(특히 목조 건물)을 소유하고 있을 경우 훨씬 더 까다로운 조건을 요구하는 보험사들의 자세에 한인 건물주들은 이를 해결할 방법을 찾느라 애를 먹고 있다.

특히 LA 다운타운의 오래된 건물이나 지역 환경이 좋지 않은 , 그리고 산불 위험 지역에 위치한 건물들은 보험사 입장에서는 매우 위험 요소가 많은 것으로 판단하기 마련이어서 가입이나 갱신 모두 절차가 까다로워졌다.

일반적으로 보험사들이 주목하는 부분은 크게 4가지로 압축된다.

지붕, 전기, 플러밍, 히팅이 그것이다.

만약 건물이 오래됐다면 보험사들은 거의 대부분 이에 대한 교체 및 관리에 관한 증빙자료를 요구한다. 당연히 보험사 요구를 충족시키지 못한다면 보험 가입이 어려워질 수 있다.

이 때문에 많은 건물주들이 자비로 전문가를 불러 진단하도록 한 뒤 이들이 작성한 보고서를 보험사에 보내는 사례가 크게 늘었다. 이 4가지 외에 스프린클러에 대한 보수와 관리 증명도 요구할 수 있다.

사실 스프린클러는 건물의 안전을 위해서도 건물주가 자발적으로 매년 제대로 작동하는 지 검사해야 한다. 만약 작동이 안된다면 수리를 해야 함은 물론이다. 그래서 일부 화재보험에는 스프린클러가 관리 소홀로 오작동이나 아예 작동을 하지 않을 경우 보상을 안하는 세이프가드(Safeguard) 조건이 추가되기도 한다.

이 같은 현실 속에서 건물 보험과 관련, 건물주를 힘들게 하는 게 보상한도를 정하는 방식이다. 즉 보험사는 건물 상태에 따라 ‘대체 비용’(Replacement Cost) 또는 ‘실제 현금가치’(ACV: Actual Cash Value) 중 하나로 보상한도를 정하게 되는데, 이는 실제 문제 발생 시 건물주에게 직접적인 영향을 준다는 점에서 매우 중요한 사안이라고 할 수 있다.

구체적으로 설명하면 ‘대체 비용’은 손상된 건물이나 자산을 동일한 품질과 기능을 가진 새로운 것으로 교체하는데 필요한 비용을 보상하는 것으로 감가상각을 고려하지 않는다. 반면 ‘ACV’는 자산의 현재 가치를 기준으로 보상하는 방식으로 감가상각을 반영하기 때문에 오래된 건물의 보상액이 크게 줄어들 수 있다. 즉 오래된 건물은 그만큼 손해를 볼 수 있다는 의미다.

때문에 ‘대체 비용’ 보상한도를 받는 것은 건물주 입장에서는 매우 중요하다고 볼 수 있다. 그래서 이를 유지하기 위해서는 오래된 건물이라도 보험 갱신 전 충분한 시간을 두고 매년 정기적인 인스펙션을 통해 문제점을 찾아내고 보수하거나 보완해 이를 증빙자료로 만들어 놓고, 보험사에 제출할 수 있는 준비를 해두는 것이 필요하다. 그리고 이는 현재 가입돼 있는 보험사를 그대로 유지하는데 많은 도움이 된다.

수년 전만 해도 현재 보험사에 마음에 들지 않으면 다른 보험사로 바꾸면 된다는 생각을 가지고 있었지만, 지금은 그런 여유있는 시장이 전혀 아니어서 특별한 불만이나 문제가 없다면 현재 보험사를 이용하는 게 여러 면에서 유리하다고 볼 수 있다.

만약 새로운 보험사에 가입하려고 할 경우 매우 까다로운 인스펙션 과정을 거쳐야 하기 때문에 오히려 새로운 이슈가 발생할 수 있고, 보험료도 더 높아질 수 있어 결국 건물주에게 도움이 되지 않을 수 있다.

보험사들의 다소 고압스러운 자세가 싫어 오래된 건물을 완전히 허물고 새로 지을 수도 있지만, 이 경우 적지 않은 재정적인 부담이 발생하고 요즘 상업용 건물 공실률이 심화되는 상황이어서 수익성을 장담할 수 없다. 때문에 현재 건물에 대해 정기적인 검사와 보수 등을 통해 제대로 관리하는 게 가장 현실적인 보험 유지법이란 사실을 항상 기억해야 한다.

문의 (800)943-4555, www.chunha.com

<박기홍 HUB 천하 대표>