전국 주택가격이 2020년 이후 최근까지 47.1%나 급등한 것으로 조사됐다. 미국에서 ‘내집 마련의 꿈’은 갈수록 멀어지고 있다는 분석이다.

13일 경제매체 폭스비즈니스에 따르면 주택시장 분석업체 레시클럽이 최근 케이스-실러 전국 주택 가격지수를 분석해 이러한 결과를 얻었다.

이는 1990년대와 2020년대 주택가격이 각각 30.1%와 44.7% 상승한 것을 뛰어넘은 것이다.

특히 이 같은 상승세는 부동산 시장이 활황세를 보였던 2000년대 당시 주택가격 상승률도 넘어서기 직전 상황인 것으로 나타났다. 2000년 이후 같은 기간 47.3%나 급등했으며 2007년 주택시장이 붕괴하기 전까지 무려 80%나 급등했었다.

이런 가격 급등은 지난 몇 년간 주택 건설 부족으로 주택 공급이 부족해진 데다 이후 모기지(주택담보대출) 이자율과 건축 자재 가격의 급격한 상승이 더해졌기 때문으로 분석됐다.

부동산 플랫폼 리얼터닷컴의 별도 보고서에 따르면 주택공급이 2020년 초 코로나19 팬데믹이 시작되기 전 통상적인 규모보다 34.3%나 감소했다.

특히 남가주 등 가주의 경우 공급이 부족한 가운데 전국 최고 수준의 주택 가격으로 주택 구매가 가능한 세대가 갈수록 줄어들고 있는 상황이다.

가주부동산협회(CAR)에 따르면 지난 3월 가주 단독주택 판매(연율 기준)는 매물 부족이 심화되면서 26만7,470채로 전월 대비 7.8%, 전년 동기 대비로는 4.4% 각각 감소했다. 반면 3월 판매된 단독주택 중간가는 85만4,490달러로 전월 대비 6/0%, 전년 동기 대비로는 7.7% 각각 상승했다.

LA 카운티의 경우도 지난 3월 단독주태 판매가 80만5,100달러는 전년 동기 대비 12.1%나 상승한 반면 판매량은 전년 동기 대비 10.2% 하락했다. 오렌지카운티 3월 단독주택 판매가 140만달러는 전년 동기 대비 12.0% 급증했지만 판매량은 전년 동기 대비 3.8% 줄었다.

올해 3월까지 가주 주택판매는 0.7% 증가하는데 그쳤다.

이에 따라 가주에서 단독주택을 구입할 수 있는 재정능력이 있는 세대는 전체의 17%에 불과하다. 오렌지카운티는 11%, LA 카운티는 14% 수준이어서 주택 시장 활성화를 가로 막는 주요 요인으로 부상하고 있다.

지난 3년간 모기지 금리 상승도 주택시장 활성화를 가로막았다.

팬데믹 이전에 3% 이하로 받았던 사상 최저수준의 모기지 금리에 묶여있는 주택 보유자들이 매도를 꺼리면서 공급이 더욱 제한돼 주택 구매 희망자들에게는 선택의 여지가 없었다.

시장에서는 모기지 금리가 올해에도 높은 수준을 유지할 것으로 내다봤다.

중앙은행 연방준비제도(FRB·연준)가 금리인하를 시작해야 모기지 금리도 내려갈 것으로 전망되지만 그나마도 팬데믹 기간의 최저 금리로 돌아갈 가능성은 낮은 데다 최근 인플레이션 둔화세가 정체되면서 연준의 올해 금리인하 가능성에 대해서도 회의적인 시각들이 나타나고 있다.

국책 담보 대출업체 프레디맥은 지난 9일 30년 만기 대출의 평균 금리가 7.09%라고 발표했는데, 이는 지난해 하반기 최고치 7.79%보다는 낮아진 것이지만 팬데믹 당시 최저치 3%보다는 여전히 높은 수준이다.

최근 부동산 플랫폼 질로우의 설문조사에서는 주택 소유자 대부분이 자신들의 모기지 이자율이 5% 이상이었으면 주택을 매각할 의향이 현재보다 두배 정도 높다고 답했으나 현재 모기지 보유자 80%의 이자율은 5% 미만이다.

보험사 네이션와이드의 벤 에이어스 선임 이코노미스트는 “주택구매자를 위한 시장 상황은 매물이 거의 없고 여전히 가격이 상승하고 있는 등 어려운 상황”이라며 “강한 수요에도 불구, 많은 첫 주택 구매자들이 융자 금리 상승과 주택가격 상승으로 시장에서 배제되고 있다”고 말했다.

<조환동 기자>