■주택 독점 판매 계약(listing) 2 년 초과 불가(AB 1345)

지금까지 주택 판매를 위탁했을 때에 판매 기간을 법률로서 정해 둔 것은 없었다. 주택 판매 위탁 계약은 부동산 업자와 판매자 사이의 자유 계약에 의해서 계약 기간을 결정했다. 부동산 계약 기간은 각 지역과 판매 시점의 경제 상황과 부동산 종류에 따라서 판매할 수 있는 기간이 다르다. 통상적으로 주택은 판매가 용이하기 때문에 부동산이 호황인 시기에는 평균적으로 90 일 소요되는 것에 근거를 두고서 일반적으로 주택 위탁 계약 기간을 90 일로 했었다.

그러나 올해 1 월부터 새 법에 의해서 주택 독점 판매 계약 기간을 2 년을 초과할 수 없다. 단독 주택 독점 판매 위탁 계약은 2년을 초과 못하며 등기소에 등록할 수 없다.

면허를 취득한 사람이 위반했을 때는 면허법 위반으로 간주된다.

적용 대상은 !~4동의 주거용 부동산, 주거용 주식 협동조합, 콘도미니엄 또는 계획된 단지 개발(PUD), 이동식 주택 모빌홈 또는 조립식 제조 주택이다. 또한 1~4개 주택을 점유할 수 있는 권리를 제공하는 계약에 따라서 부동산 소유권을 취득 할 수 있는 사람도 포함된다.

예외 사항이 있다. 부동산 업자와 주식 회사, 유한 책임회사(LLC), 또는 동업체 사이에 24 개월 이상 독점 판매 의탁 계약에 대해서는 제외된다. 그러나 자동 연장 갱신 또는 등기소에 등록하면 안 된다. 법의 목적은 아주 극도로 긴 문장의 독점 의탁 계약과 관련된 약탈적이고 억압적 행위를 차단하자는 것이다.

이 법이 제정된 데는 나름의 배경이 있다.

최근에, 한 부동산 회사가 주택 소유주한테 40년간의 독점 의탁 판매 계약(Listing)을 체결해 주면 현금을 선불로 지불하고서는 이 계약서를 등기소에 등록하고서 약탈적 행위를 함으로 많은 피해자가 발생했다. 연방 및 주 정부 사법 기관이 이를 조사하고 소송을 제기하게 되었다.

한 유명한 독점 판매 위탁 계약 사건에서는 법의 적용은 계약 당사자의 권리나 의무에 실질적인 변화를 가져오는지 여부라고 명시했다. 따라서 기존의 독과점 판매 위탁 계약을 집행할 수 없다고 판단하면 분명한 소급 효과가 발생한다. 따라서 부동산 업자가 명백히 약탈적이고 남용적인 판매 위탁 계약을 집행하려고 시도하는 경우, 판사가 소급 적용에 대한 추정을 무시하고 계약을 집행할 수 없다고 판단할 수 있다는 것이다.

반면, 부동산 중개인이 합리적이고 관례적인 방식으로 부동산 서비스를 제공했다면, 해당 법률이 소급 적용되지 않는 것으로 추정된다는 점을 근거로 해서 집행 가능한 것으로 유지될 가능성이 높다.

캘리포니아주 법무장관은 2023 년 12 월 15 일에 Florida 주에 근거지를 두고서 미국 내 33 개 주에서 부동산업을 하는 MV Realty 회사가 부동산 소유주들한테 40 년간의 주택 독점 판매권 계약을 하고 그리고 이들 상대로 불법적인 저당을 행사하는 회사 상대로 소송을 했다고 발표했다. 고소장에 의하면, 약 1,500명의 가주 주택 소유자들이 MV Realty와 이러한 불법 계약에 서명했다고 주장했다. MV 부동산 회사는 만약에 미래에 주택을 판매하기 위해서 사기성 장기 독점 판매 계약을 해 주는 대가로 주택 소유주한테 200~5,000달러를 지불하겠다고 제안함으로써 주택 소유자를 속여서 서명하도록 했다.

MV Realty 부동산 회사는 2023 년 9 월 22 일에 파산신청을 했다. 법무부는 파산 신청에서 제외시키도록 필요한 조치를 법원에 요청했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>