2024 세금보고가 시작되었다. 세금을 최대한 줄이기 위해서 공인 회계사와 상담을 하고 여기저기 받을 수 있는 여러가지 세금공제를 한다. 그리고 세금보고 바로 전에 IRA(개인은퇴 구좌)에 불입을 해서 은퇴도 준비하고 세금공제도 받는다. 우리가 여기저기 투자하기를 많이 생각하고 실제로 투자도 많이 하고 있다.

부동산, 주식, 펀드, 은행에 CD, 개인 또는 각종 은퇴구좌, 401(K), 연금, 보험 등등, 투자를 할 곳은 많이 있다. 투자를 해서 좋은 수익률을 내는 것은 좋은데 이익금의 세금에 대해서는 그다지 계획을 세우지 않는 것을 많이 볼 수 있다. 투자로 수익을 났으니 세금은 당연히 내야 하겠지만 미리 세금 절세 계획을 세워서 투자를 한다면 세금은 많이 줄일 수 있다. 미국에 IRS (연방 국세청)에서는 납세자들이 IRS에 나와 있는 세법을 최대한 활용을 해서 세금 준비를 하라고 한다. 이 말은 IRS에 세법안에서 최대한 세금을 절세 하라는 말도 된다. IRS라 하면 우리가 생각하기로 납세자들로부터 많은 세금을 징수만 한다고 생각을 하지만 잘 살펴보면 납세자에게도 좋은 세법들이 있다.

필자가 공인 회계사는 아니므로 실질적은 회계조언은 하지 못하지만 일반적인 세금계획을 좀 알아보자. 우선 부동산에 투자를 하면서 사용하는 절세계획은 1031 Exchange다. 투자용 부동산을 매입을 하고 가격이 많이 오르면 매도를 하고 다시 투자용 부동산으로 갈아타면 양도 소득세를 유예해 주는 것이다. 가령 1백만불에 투자용 부동산을 매입해서 2백만불이 되어서 매도했을 때 1백만불에 대한 양도 소득세, 대략 20만불에서 25불을 내야 하지만 1031 Exchange를 통해서 다른 투자용 부동산을 매입하면 양도 소득세를 미루어 준다.

이렇게 해서 부동산에 가치를 늘려가고 투자자에 렌트 수익은 계속해서 올라가는 것이다. 1031 Exchange를 활용하면 평생 양도 소득세를 미룰 수 있고 나중에 이 부동산을 자녀에게 상속을 하게 되면 Step-Up이라는 세법을 통해서 양도 소득세가 사라지게 된다. 상속받은 자녀에 그 부동산 현재 가격이 3백 만불이라 하면 그 자녀에 양도 소득세를 책정하는 기준이 3백 만불에서 다시 시작하게 되는 것이다.

다만 여기서 정말 조심해야 하는 것은 이 부동산을 살아생전에 증여로 주어서는 안 된다. 증여를 주면 내가 매입했을 때에 1백만불이 증여 받은 자녀에게 따라가게 되어서 자녀가 3백만불 가치에 부동산을 증여 받고 바로 매도하게 되면 2백만불에 대한 양도 소득세를 내야 한다. 투자용 부동산은 1031 Exchange를 통해서 세금혜택을 받으면 되는데 내가 살고 있는 주택은 어떤 세금 혜택이 있는지 궁금해한다.

일단 내가 사는 주택은 나 혼자에 이름만 되어 있으면 25만불, 부부공동이면 50만불까지 양도 소득세 세금을 면제해 준다. 그럼 과연 부부에 경우 50만불 면제도 받고 1031 Exchange도 가능할까? 일반적으로 내가 사는 집은 1031 Exchange가 안되지만 가능하게 하면 된다. IRS에서는 지난 5년동안을 본다. 그 집에서 2년을 내가 거주하면 내 본 거주지가 되는데 10년 정도 살아온 내 집을 2년 정도 세입자를 들이면 투자용 부동산으로 간주가 되어서 1031 Exchange가 가능해지는 것이다. 이렇게 되면 1석 2조에 세금혜택을 볼 수 있다.

가령 내가 1백만불에 집을 사고 10년을 살고 2년을 세입자를 들이고 나서 집을 2백만불에 팔 때 부부의 경우 50만불에 세금 면제도 받고 1031 Exchange를 통해서 남은 양도 소득세도 미룰 수 있는 것이다. IRS에서 보는 지난 5년에 3년을 난 실제 살았고 2년을 렌트를 주었으니 두 가지 모두에 세금혜택을 보는 것이다. 정말 좋은 세금 절세 계획이 아닐 수 없다.

한가지 더 살펴보면 이 집을 내 자녀에게 렌트를 주어도 가능한가 하는 질문이 있다. 당연히 가능하다. 자녀가 18세가 넘고 렌트로 들어와 렌트를 내고 있으면 제3자와 동일 시 되는 것이다. 계속해서 활용할 수 있는 세금 절세 계획에 대해 알아보겠다.

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<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>