주택을 구입하기 위해서 무엇부터 준비해야 할까? 대부분 처음 주택 구입을 희망하는 고객은 맨 먼저 인터넷으로 검색부터한다. 어디 지역에 집값이 얼마나 할까? 그러다 점점 팔려고 내놓은 매물의 사진을 검색한다. 심지어 며칠 전 봤던 집을 들여다보고 있다. 인터넷검색만 하면 절대 집을 구입하기 힘들다. 요즘처럼 매물이 없을 때는 더 그렇다. 만약 주택을 구입한다면 무엇부터 준비를 해야 할지 차근 찬근 알아보자.

1. 사전승인 ( Pre-Approval)
인터넷으로 검색만 하다 정말 마음에 드는 집이 있으면 한번 직접 가서 구경해 보고 싶어 진다. 그럼 용기를 내어 에이젼트에게 전화를 걸어서 그 집을 볼 수 있냐고 물어본다. 그럼 에이전트는 그 집에 대해 여러 가지 이야기하다 본론을 물어본다. 그 만한 집을 구입할 여력이 있는지 확인하려는 것이다.

에이전트들도 그냥 전화 오는 손님들 모두에게 집을 보야 준다면 몸이 서너 개라도 모자랄 것이다. 그러니 정말 집을 살 고객인지 아님 그냥 한번 둘러보려는 손님인지 당연히 확인을 하려는 것이다.

이때 에이전트가 고객에게 요청하는 것이 사전승인이다. 가령 60만 달러 주택을 구입하려고 한다면 60만 달러를 전부 현금을 주고 구입하려는 것이 아니면 융자를 얻어야 하는데 그 융자금액만큼 은행에서 사전승인이 나온 편지를 요구하는 것이다.

2. 사전승인에 필요한 서류
만약 본격적으로 주택구입을 희망한다면 본인이 얼마까지 융자를 받을 수 있고 얼마까지 다운할 수 있고 대충 그림이 그려져야 하는데 은행은 주택구입을 희망하는 고객의 쇼핑을 도와주기 위해 사전승인을 제공할 수 있다.

사전승인 시 필요한 서류는 2년 치 세금보고서 급여를 받고 있는 고객은 W2 2년 치와 현재 받고 있는 급여 명세서가 필요하고 자영업을 하고 있는 고객은 지난 2년 동안 사업처와 개인의 세금보고 기록이 필요하다.

그리고 은행 잔고와 신분증 이 정도면 은행에서 고객의 크레딧 조회를 하고 원하는 지역에 얼마 정도 오퍼를 넣을 때 얼마까지 융자를 받을 수 있을지 편지로 만들어 준다.

3. 사전승인에 나오는 정보
사전승인에는 고객의 인적사항 즉 이름 현재 살고 있는 집주소가 나오고 또한 구입을 희망하는 지역 도시 이름과 zip code정도가 나온다. 하지만 오퍼 넣는 집의 구체적인 주소는 나오지 않는다.

구입희망 금액과 다운% 그리고 융자금액과 이자율이 나오고 간단하게 은행에서 이 만큼의 금액이 융자가 나올 거라는 내용이 적혀있다. 예로 고객이 70만 달러 구입에 20만 달러 다운하고 50만 달러 융자로 사전승을 받았다고 하면 대충 70만 달러 미만의 주택을 오퍼 넣을 때는 한번 받은 사전승인이 유효하다.

하지만 70만 달러 이상의 주택에 오퍼를 넣을 경우 사전승인을 재발급받아야 한다. 간혹 가다 사전승인을 오퍼 넣는 집마다 그 오퍼 금액에 맞춰서 요구를 하는데 전혀 그럴 필요는 없다. 사실 오퍼 넣는 금액보다 좀 더 큰 금액을 사전승인을 받아 놓으면 셀러나 셀러 측 에이전트는 더 안심을 한다. 당연히 더 융자를 받을 수 있는 검증된 바이어이기 때문이다.

4. 사전승인의 유효기간과 이자
사전승인은 유효기간이 사실 정확히 정해져 있지는 않다 왜냐면 그냥 한번 검토하고 또 발행해 주면 되기 때문이다. 사전승인은 은행에서 융자가 확실히 나온다는 Commitment와는 다르다.

사전승인은 론오피서가 1차 서류를 받아서 간단히 리뷰하고 만들어 주는데 반해 실제 융자를 신청하게 되면 은행 융자 심사관인 Underriter가 융자를 심사하고 그때 Loan Commitment를 만들어 준다. 물론 Loan Commitment는 법적 효력을 가지며 계약서에도 계약 후 며칠까지 Loan Commitment를 받아야 한다고 명시가 되어있다.

하지만 사전승인 훨씬 더 까다롭고 간단히 받을 수 있다. 간혹 고객들 중에 사전승인에 나온 이자가 비싸다고 불평인 고객들이 있는데 사전승인받았다고 그 이자로 돈을 빌리는 것은 아니다.

사전승인 오직 고객이 주택 쇼핑하기 위한 목적이고 또 모기지 이자는 매일 시장 상황에 따라 바뀐다. 최근에는 심지어 하루에 2번 이상씩 바뀌기도 한다.
그러니 사전승인의 이자는 그냥 참고 정도만 하면 된다. 그리고 만약 주택을 찾아서 계약을 했다고 하면 그때부터 이자를 락인 할 수 있기에 더 좋은 이자를 받을 수 있도록 신경을 써야 한다.

5. 수 없이 발행된 사전승인
최근 모기지 이자가 급등하는 바람에 정말 사전승인받아간 고객들이 집을 찾았다고 돌아오는 경우가 극히 드물다. 처음 사전승인받을 때 금세 주택을 구입할 것 같았는데 막상 시장에 나가보니 환경은 전혀 그렇지 않다.

인터넷을 깔끔하게 잘 꾸며진 주택을 발견하고 이방은 누가 쓰고 여긴 어떻게 꾸미고 잔뜩 상상하다 막상 주택을 보러 갔는데 구입하려는 바이어들인 밖에 서 줄을 서서 기다리고 있다.

그래도 꼭 구입하고 싶어서 오퍼가격에 대충 맞춰 큰 결정하고 한번 넣어 보았는데 연락이 없다. 며칠뒤 리스팅보다 5만 달러나 더 써낸 바이어한테로 팔렸다는 소식만 접한다.

한두 번 이런 경험을 하고 나면 두 분류로 나뉜다. 마음을 접고 다음에 주택을 구입하자고 포기하는 고객과 반면 이제 제대로 경험했으니 원하는 주택을 찾았을 때 리스팅 가격보다 과감한 배팅을 하는 고객이다. 누가 맞고 틀린 것은 없다.

그냥 지금 시장 상황 인다. 이러다 보니 올해 고객들은 사전승인만 계속 받아 가고 있다. 언제 가는 주택을 찾아 연락이 오겠지 기다릴 수밖에 없다.

6. 문제는 이자율
사전승을 그렇게 발급해 주는데도 연락이 없는 것은 너무 높은 이자율 때문이다. 모기지 이자가 올해 2배로 올랐다. 올랐다 좀 내려야 하는데 이제는 8% 이자가 나올 기세다 그렇다 보니 지금 주택을 갖고 있는 고객들 중 팔려고 하지를 않는다 이 집을 팔고 다른 데로 이사 가면 지금보다 2배나 많은 이자를 내어야 하는데 감당이 안 되는 것이다.
완전히 셀러 마켓인데 지금 팔고 나면 바로 자신이 바이어로 바뀌니 쉽게 지금 집을 마켓에 내어 놓지 못하고 있다.

시장에 매물이 적으니 모기지 이자가 올랐는데도 주택가격이 내릴 질 않는다. 좀 괜찮은 주택이 시장에 나왔다 하면 오픈 하우스 하루 이틀새로 매매가 끝나버린다.
올해는 이래저래 힘든 시간을 보내고 있다. 그래도 손님이 문의 오면 친절히 상담해 드리고 있다 언제 가는 집을 찾아서 융자하러 오겠지 하는 마음에서이다. 하루빨리 모기지 이자가 좀 안정이 되어 사고 파는 주택시장이 원활이 움직이길 기대해본다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>