어느 정도 기간 동안 렌트를 줄 것인지 결정하는 것에 따라 어떤 테넌트를 선택할지 결정하는 게 좋다. 그리고 렌트 가격대에 따라서 또는 지역에 따라서 거기에 맞는 테넌트 선택하는 것도 중요하다.

내가 투자로 갖고 있는 집을 렌트로 줄 때, 크레딧이 아주 좋고 인컴이 아주 높은 사람만이 최고라고 생각지 않는다. 본인이 그 집으로 이사 들어갈 이유가 없는 투자용 집은 될 수 있으면 장기로 있을 수 있는 테넌트를 구하는 것이 좋다.
그러려면 A급의 크레딧 좋고, 인컴이 퍼펙트 한 테넌트 보다는 약간의 결격 사유가 있는 테넌트가 더 좋을 수도 있다.

A급 테넌트는 렌트로 들어와서 금방 일 년 후면 집을 사서 나가던지 아니면 다른 곳으로 옮기는데 전혀 문제가 없다. 이렇게 언제든지 마음만 먹으면 훨훨 날아서 다른 곳으로 옮길 수 있는 테넌트를 ‘독수리 테넌트’라고 부른다. 이런 테넌트는 렌트 1년 후에 날아갈 확률이 80%이상이다.

반면에 ‘펭귄 테넌트’는 수입 부분에 텍스 보고가 약해서 바로 1년 후에 집을 사기는 힘들 것 같고, 월급을 받는 사람이 아닌 비즈니스를 하는 사람들은 비즈니스에 따라서 텍스 보고는 약해도, 대부분 세금을 절약하기 위해 최소한으로 텍스 보고를 하기 때문에 실질적으로 렌트를 내고 사는 데 지장은 없지만, 렌트 서류 심사에서 자격 미달이 되는 테넌트를 우리는 ‘펭귄 테넌트’라고 부른다. 렌트 서류 심사를 통과해서 바로 다른 집으로 날아갈 수 없어서 장기로 렌트할 확률이 높기 때문이다.

그리고 크레딧도 점수만 보는 것 보다는 왜 크레딧이 이렇게 높은지, 왜 낮은지를 자세히 살펴보면 이 사람의 생활 패턴을 엿볼 수 있다. 어떨 때는 크레딧 점수가 의외로 아주 소액의 금액을 미납한 전화요금 빌이나 백화점 카드 이자가 미납된 경우 본인도 모르게 콜렉션으로 넘어가서 크레딧이 안 좋게 된 경우도 있다. 그것은 누가 봐도 부주의로 생긴 것이니 정정할 수 있는 것이기에 서류심사에서 커트라인에서 제외시킬 수도 있다.

아무튼 장기 렌트자를 찾을 경우는 위와 같이 자격이 약간 부족한 ‘펭귄 테넌트’를 찾는 것이 좋겠다는 것이다. 그러면 투자 물건에서 쉬는 달이 없이 계속 황금 알을 낳는 투자 물건이 되기 때문이다.

이번엔 좀 낮은 렌트 가격대의 좀 험한 동네에서 어느 정도 그 동네가 개발되어지기를 기다리는 투자 물건의 경우 어떨 때는 되레 정부의 지원을 받는 하우징 바우처 테넌트를 구하는 것도 방법이다. 하우징 바우처에는 테넌트의 인컴이 부족한 만큼 카운티에서 서류 심사 후 자격이 되면 인컴에서 부족한 만큼의 렌트비를 지원 받기에 또박또박 정부에서 직접 집주인에게 직접 렌트비를 지불하는 것이다.

이는 매년 서류를 재심사해서 계속 지원할 것인지 결정하기 때문에 이런 테넌트는 무엇보다 크레딧 점수만큼은 철저하게 따져 봐야 한다. 부족한 인컴은 정부에서 지원하지만 크레딧 점수를 통해 그 만큼 테넌트들의 책임감을 볼 수 있기 때문이다.

그 외에 대사관 사람들에게 렌트를 주는 데는 집주인에게는 렌트 기간이 계약서 보다 짧아 질수 있는 리스크가 있다. 하지만 보통 그 리스크만큼 조금 높은 가격에 렌트비를 책정할 수도 있고 보통 몇 년의 계약으로 들어오기 때문에 1년 이상의 렌트로 있게 된다. 아무튼 경우에 따라 제일 합당한 테넌트의 조건들은 다 다르기에 항상 전문가의 의견을 들어 보는 것이 도움이 되겠다.
문의 (703) 975-4989

<수잔 오 / 자이언트 부동산 대표>