주택구입을 희망하고 쇼핑하러 다니면 Pre-Approval을 요구한다. Pre-Approval은 사전 융자 승인서이고 이것으로 얼마 정도 융자를 얻을 수 있는 건지 은행에서 확인해주는 것이다.

간혹 고객 중에 사전 승인서를 받으며 모기지 이자를 쇼핑하는 경우가 있다.
물론 이자가 중요하지 않은 것은 아니지만 주택을 아직 결정도 하지 않은 상태에서 하루하루 변동되는 이자를 쇼핑하는 것은 별로 의미가 없다.

대충 이 정도 빌렸을 때 얼마 정도 월 페이먼트가 나오는지 정도만 알고 대략 적인 이자 추세 정도만 검토하면 된다.
이번 시간은 융자를 신청하게 되면 이자를 어떻게 결정하는지 그 Lock In에 대해서 좀 알아보자.

앞서 말한 것처럼 모기지 이자라는 것이 고정된 것이 아니라 여러 가지 변동요인으로 인해서 매일 바뀌는데 며칠 아니 몇 주일 동안 고요한 호수처럼 변동이 없을 때도 있지만 풍랑을 만난 바다처럼 한주에도 심하게 변동할 때도 있다.

간혹 시장의 큰 변화에 따라 하루에도 한 두 번 바뀔 때도 있다. 이때 고객은 융자를 신청하는 시점부터 이자를 고정할 수가 있는데 이것을 이자율을 잠근다는 의미로 Lock In이라는 용어를 사용한다. 아마 모든 고객이 이자율이 가장 낮은 시점에서 모기지 융자 얻기를 바랄 것이다. 그럼 좀 더 구체적으로 Lock In에 대해 살펴보자.


1.Lock In 기간
고객은 신청하면서부터 원하는 시점에 이자를 Lock In 할 수가 있다. 하지만 이자를 Lock In 한다고 해서 신청부터 클로징까지 무한정 Lock In이 되는 것은 아니다.
융자 프로그램이나 은행에 따라 약간씩 차이는 있지만, 은행에서 제공하는 이자율 Lock In은 그 기간이 60일 정도이다. 이것은 Lock In 한 이자율이 고정한 시점부터 60일까지 지속한다는 의미이다.

60일 동안 Lock In을 하고 60일 안에 클로징이 되면 문제가 없지만 60일 안에 클로징을 못하게 되면 Lock In 기간을 연장하게 된다.

2. Lock In 연장
대부분 은행에서는 비용을 받지 않고 60일 정도를 Lock In 할 수 있다. 그런데 60일이 지나서도 클로징이 되지 않으면 Lock In 기간을 연장해야 되는데 이때는 비용이 발생한다.
가령 하루당 0.2포인트씩 부과하는 곳도 있고 한 10일이나 20일 끊어서 비용을 받고 연장을 해주는 은행도 있다.

대부분 연장이 되면 추가 비용 내는 것을 원하지 않는다. 그래서 락인은 조심해서 그 안에 클로징 할 수 있는가? 충분히 검토하고 해야 하며 일부 간혹 은행은 이런 비용은 자체적으로 흡수하고 고객들에게 따로 청구하지 않는 곳도 있다.
특히 코압의 경우 보드에서 심사하는 기간까지 들어가야 하므로 어떤 은행의 경우 코압은 90일까지 무료로 락인을 해주는 은행도 있다.


3 Lock In 뒤 이자가 내려갔을 때
이자를 Lock in을 하고 클로징 때 까지 이자가 내려 올라가면 아무런 문제가 없으나 반대로 이자를 고정했는데 이자가 내려가면 그때부터 필자는 고달파진다.
하지만 한번 고정한 이자는 풀기 힘들다고 이해하면 된다.

그것은 이자를 Lock In 한다는 것 자체가 고객과 은행 간의 약속이기 때문이다. 즉 6%로 고정을 했는데 크로징 때 와보니 이자가 올라서 6.5%로 형성이 되었는데 갑자기 은행에서 올라간 이자로 한다면 말도 안 될 것이다.

이와 마찬가지로 고객의 결정으로 이자가 고정되었는데 클로징 즈음에 와서 이자가 내려가더라도 고객이 감수해야 된다는 것이다.
하지만 아주 간혹 이자를 고정했는데 이자가 너무 많이 내려갔을 때가 있다.

이자율이 급격히 떨어져 이자가 0.25% 이상 내려갔을 때 그때는 은행에서 이자를 약간 조정해 줄수는 있다 하지만 새로 내려간 이자의 부분만큼을 다 기대하긴 힘들다.
또 어떤 은행은 Lock In을 하고 이자가 내려가서 문제가 생기는 분쟁을 막기 위해 처음부터 추가 비용을 내면 한번 이자를 풀고 다시 Lock In 할 수 있는 기회를 주는 프로그램도 있다.

4. 높은 이자의 지혜로운 이용
올해는 지난해 초보다 이자가 거의 2%가량 올랐다. 지금은 어느정도 받아 들이긴 하지만 50만 달러 이상을 빌리는 고객들에겐 월페이먼트가 상당히 차이가 난다. 이럴때는 아주 싼 이자를 찾기 보다 좀더 높은이자를 은행에서 크레딧을 받으며 선택할 수 있다.

즉 오늘 이자가 5.5% 인데 5.875%로 받으면 은행에서 1 포인트 크레딧을 준다면 만약 100만 달러 융자 하는 고객은 클로징 보조로 1만 달러를 받을 수 있는 셈이다.
물론 5.5% 보다 0.375%를 높게 받았으니 30년 간 차이를 계산하면 1만 달러보다 훨씬 손해를 본다. 하지만 이렇게 갑자가 올라간 이자는 2~3년 내로 또 내려갈 가능성이 분명히 있다.

만약에 이자가 4.5%로 내려 가서 재융자를 받는다면 굳이 지금 5.5%를 받는 것보다 클로징 보조금을 받고 5.875%로 융자를 얻는게 훨씬 이익이다. 어짜피 곧 재융자를 할 것이면 말이다.

주택 구매 시 이자와 Lock in은 상당히 중요한 요인이다. 하지만 이자의 숫자보다 더 중요한 고려 사항은 고객이 얻은 융자 프로그램의 정확한 이해와 고객의 월 페이먼트의 상환 능력이다.

우리는 수년 전 모기지 프로그램의 이해 없이 무책임한 융자로 인해 그 고통을 충분히 맛보고 있다. 자기 능력에 맞는 프로그램과 페이먼트로 행복한 내 집 마련을 모두가 이루길 기대해 본다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>