일부에서 우려하는 바와 달리 최근 주택시장은 높은 이자율에도 불구하고 여전히 주택가격은 떨어질 줄 모르고, 많은 바이어들이 웃돈 프리미엄뿐만 아니라 매매계약을 성사시키기 위해 셀러가 원하는 조건을 최대한 수용하고자하는 노력이 자주 보이는게 사실이다.

초강세를 보이는 셀러 마켓에서 치열한 경쟁을 뚫고 선택되는(?) 바이어가 되기 위해서 최근 많은 계약들에서 이른바 바이어를 보호하는 여러 조항들을 빼고 들어가는 무리수가 보이는 것 또한 현실이다. 그럼에도 불구하고 대부분 개인에게 있어서 일평생 가장 큰 규모의 투자이자 대출 기회가 되는 주택구입에 있어서 바이어로서 제대로 알고 계약에 임해야할 것이다.

주택매매 계약 시에 셀러와 바이어간 충돌을 피하고 책임소재를 분명히 해둠으로써 계약진행을 명확히 해주는 조건부 조항들이 바로 컨틴전시(contingency)이다. 이중에서 특히 주택융자와 크게 관련이 있는 조건부 조항들이 주택 감정 조건부(Appraisal Contingency)와 융자 조건부(Financing Contingency)이다.

사실 컨틴전시는 원칙적으로 여러 상황에서 발생할지 모를, 계약을 더 이상 이행하지 못하는 경우로부터 바이어들을 보호해주는 기능으로 작용한다. 이런 조건부 하에서 일정기간 동안 주택 감정이 제대로 나오지 않았을 경우 또는 융자승인을 제대로 받지 못했을 경우에 대비해서 안전하게 바이어를 보호해줌으로써 계약불이행에 대한 어떠한 책임을 묻지 않도록 해주는 것인데 최근 경쟁이 치열해지면서 이런 컨틴전시가 없는 계약이 주를 이루고 있다. 셀러 입장에서 보면 아무리 가격을 높게 써도 여러 가지 조건 따지는 오퍼는 언제든지 진행 중에 컨틴전시로 인해 계약파기가 될 수 있으니 아무래도 가급적 아무런 조건을 따지지 않는 오퍼가 훨씬 더 현실적이고 매력적이기 때문이다.

따라서 지금 같은 셀러 마켓에서는 가급적 이런저런 조건부가 없는 계약들이 절대적으로 선호될 수 밖에 없는 게 현실이다. 그렇다고 한들 바이어 입장에서 아예 이러한 컨틴전시가 어떤 의미를 갖고 있고, 본인에게 어떤 불이익이 올수 있는지 조차 고민할 필요도 없이 진행해야 함은 결코 아니다. 주택 감정에 관한 컨틴전시를 없애고 계약을 맺는다는 것은 감정결과가 어떻게 나오든 상관없이 바이어가 감당을 하겠다는 의미이다. 통상 주택융자 은행입장에서 해당 주택에 대한 감정을 진행했을 때 셀러와 바이어가 합의한 매매가격과 은행에서 진행한 주택 감정가격 둘 중에서 낮은 금액을 융자에 활용하는 주택가격으로 인정한다. 따라서 감정가격이 매매가격보다 낮게 나올 경우, 주택융자 은행은 이중 낮은 가격인 감정가격을 인정하므로 결국 해당 주택의 담보가치 부족 문제가 발생하게 되고, 만일 감정에 관한 컨틴전시가 없을 경우 바이어는 바로 그 부족분을 채워야 함을 이해하고 진행하기를 바란다. 감정 컨틴전시가 없다고 주택감정을 진행하지 않아도 된다는 의미가 아님을 분명히 이해하고 계약에 임하기를 당부 드린다.

또한 financing contingency없이 계약을 진행할 경우 만에 하나라도 주택융자 승인을 받지 못함으로 인해 받을 수 있는 불이익을 감당하는 몫은 바이어에게 있음을 확실히 이해하고 진행할 수 있기를 거듭 당부 드린다. 물론 주택매매 계약이라는 게 사는 사람과 파는 사람의 입장이 다를 수 밖에 없고, 셀러 입장에서는 이러한 contingency가 없거나 아니면 있더라도 짧으면 짧을수록 선호하고 바어어의 입장에서는 스스로를 보호해주는 기능을 가진 이러한 contingency가 있으면 있을수록 유리하겠지만 계약을 이끌어내는 데는 분명히 방해요소가 될 수 있겠다.

그렇다고 하더라도 만일을 대비한 안전장치인 contingency도 없이, 혹은 너무 짧은 기간에 진행하는 무리한 계약은 조심하시라고 당부 드린다. 어쩔 수 없이 최소한 짧게 또는 contingency 없이 계약을 이끌어내야 한다면 반드시 사전에 보다 더 철저히 짚고 또 짚어보기를 당부 드린다. 주택구매 과정이 단지 계약 성사만을 이루기 위함이 아님은 분명하기에…. 문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>