최근 이자율의 상승모드와 함께 컨벤셔널 융자에 있어서 크레딧 점수에 대한 요구조건이 강화 되면서 최상 등급의 크레딧 점수를 기록한 이들을 제외한 대다수의 소비자들에게 상대적으로 이전에 비해 사실 더 높은 이자율을 감당하게 돼 부담으로 다가온다.
특히 다운 페이먼트를 많이 준비하지 못한 상당수의 주택구입 예정자들의 입장에서는 20% 미만의 다운 페이먼트를 할 경우 발생하는 모기지 보험(PMI·Private mortgage Insurance)에 대한 부담마저 차등 적용되면서 한층 더 부담을 안게 된 게 사실이다. 따라서 이제는 낮은 다운 페이먼트로 주택융자를 얻을 경우, 최상 등급의 크레딧 점수가 아니라면 이전에 비해 더 높은 이자율을 부담해야할 뿐만 아니라 모기지 보험료율 또한 더 높게 부담하게 됨으로써 소비자의 부담이 이중으로 더해지게 된 셈이다.

낮은 다운 페이먼트로 주택을 구입하고자하는 이들에게 컨벤셔널 융자는 이전보다 더 세심한 준비를 요구하게 되었다. 결국 조금이라도 더 낮은 이자율, 또는 조금이라도 더 낮은 모기지 보험료를 위해서 더 높은 크레딧 점수를 유지하고 더 많은 다운 페이먼트를 준비하게끔 되었다.

이즈음 한 가지 희소식은 바로 최근 바뀐 FHA 정부 융자의 모기지 보험료율의 전격적인 하락이다. 크레딧 점수와 다운 페이먼트 정도에 따라 차등 적용되던 이자율과 모기지 보험료율의 컨벤셔널 모기지 융자와는 달리 그동안 FHA 융자는 비교적 크레딧 점수와 다운 페이먼트 정도에 따른 차등 적용이 거의 없었다. 따라서 상대적으로 크레딧 점수가 낮은 융자 신청인들에게는 대안으로 많이 활용되어 왔던 게 사실이다. 다만 그 차등이 없다는 것이 오히려 상대적으로 크레딧 점수가 높은 융자 신청인의 경우 불이익으로 돌아왔기 때문에 컨벤셔널 융자에 비해 FHA 융자를 꺼려하는 이유가 되었다.

하지만 이번 모기지 보험료 인하 조치로 인해 이제 FHA 융자 프로그램이 다시 조명을 받게 됐다. 3.5% 최소 다운으로 많이 알려진 FHA 융자의 경우 그동안 0.85%로 적용되었던 모기지 보험료가 이번 조치로 인해 0.55%로 인하됐다. 그리고 5% 이상 다운을 하는 경우 이전 0.8% 모기지 보험료가 0.5%로 하락하게 됐다. 40만불 융자금액을 기준으로 본다면 이번 모기지 보험료 인하 조치로 인해 한 달에 줄어들게 되는 모기지 보험료만 100불에 달하게 된다.

그동안 컨벤셔널 융자에 비해서 더 낮은 이자율을 제공함에도 불구하고 FHA 융자가 소비자들로부터 많은 관심을 받지 못했던 이유가 바로 상대적으로 높았던 모기지 보험료 때문이었는데, 이번 FHA 융자 모기지 보험료 인하 조치로 인해 그 동안의 염려가 많이 해소될 거라 본다.

상대적으로 낮은 이자율에 더 낮아진 모기지 보험료까지, 결국 이번 조치로 인해 낮은 다운 페이먼트로 주택을 구입하고자하는 많은 이들에게 FHA 융자가, 이제는 한동안 FHA 융자라고 하면 크레딧에 문제가 있다든지 소득이 좀 부족하든지 아무래도 준비가 조금은 부족한 이들이 주로 사용하는 융자 프로그램이라는 부정적인 이미지에서 벗어나 지금의 고이자 시대에 새로운 대안으로 각광을 받게 되지 않을까 예상해본다.

그동안 주류사회에 비해 상대적으로 한인 커뮤니티에서는 FHA 융자의 비중이 크지 않았던 게 사실이지만, 크레딧에 따른 차등이 훨씬 심해진 컨벤셔널 융자에서 낮은 이자율과 낮은 모기지 보험료를 유지하기 힘들어진 만큼, FHA 융자가 더 낮은 이자율, 더 낮은 모기지 보험료를 통해 조금이나마 페이먼트 부담을 덜고 더 많은 이들에게 긍정적인 희망을 제공해줄 수 있기를 기대해본다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>