지난 2월초 연준에서 기준금리를 0.25% 상향조정했습니다. 그래서 현 기준금리는 4.5~4.75%가 되었는데 금리 인상의 이유는 아직 잡히지 않은 물가입니다. 물가가 9%상회 하던 것에서 6%대로 내렸지만 아직도 원하는 만큼 내리지 않았다는 판단입니다.

기준금리 인상으로 주택 모기지 이자도 상승이 되었지만 홈 에퀴티 이자는 바로 직접적으로 타격을 받고 있습니다. 기준금리에 3%를 더한 이자가 홈에퀴티 이자인 프라임이자인데 거의 8%까지 나오고 있습니다.

이것은 과거 2005년 당시 8%까지 돌아간 수준입니다. 은행이자가 높고 또 은행에서 발행하는 CD( Certificate of Deposit)가 4.5%까지 올랐습니다. 그래서 요즘은 안전하게 1년 CD를 구입하려고 은행으로 오시는 고객들이 늘어 났습니다.

아무튼 이런 상황에서 2월이 지나가고 3월을 맞게 되었는데 그대도 주택 시장은 움직이고 있습니다. 최근 많지는 않지만 주택 모기지 이자를 묻는 전화가 간간히 오고 있는데 이자가 작년 이맘때 보다 2배 정도나 오른 만큼 모두가 다 이자에 민감합니다. 이번 시간은 상당하면서 만나는 고객들에 대하서 좀 나눠봅니다.

1.오늘 이자는 얼마죠?
이자가 워낙에 올랐으니 이자만 궁금하다. 요즘 한인들 보다 중국분이나 타 이민자들의 상담도 많은데 이자에 민감한것은 한인만이 아니다 중국 고객들 특히 인도 고객들은 정말 이자에 민감하다. 전화하고는 다짜고짜 이자만 묻는신다.

전화를 하면 일반적으로 통성명을 하고 여러 상황을 이야기해서 융자 프로그램이나 이자를 설명하는 것이 통례인데 전화를 받자마자 오늘 이자가 몇 퍼센트냐고 물어 온다. 그냥 좌우지간 몇 퍼센트냐고 물어온다.

예전엔 이런 고객분이 전화를 오면 차근차근 설명하며 프로그램의 다양함과 그에 따른 이자율의 변화를 알려주려고 노력했다. 하지만 이런 수고는 이런 고객들에게는 전혀 먹히지 않는다. 그냥 아, 예, 오늘 이자는 6.00% 퍼센트입니다.

이렇게만 답해주면 된다. 그럼 알았다고 전화를 끊어버린다. 가끔은 며칠 뒤에 다시 연락 오는 예도 있다. 그러면 며칠 전 전화했던 그 사람이라고 하고 융자를 진행해 보자고 한다. 이런분은 원하는 이자만 락인이 되면 다음부턴 쉬워진다.

2. 뭘 또 달라고해요?
융자라는 것이 말처럼 쉽게 1, 2,3로 끝나는 게 아니다. 한 2달 동안 손님과 긴 여행을 하는 것인데 조금만 신경이 거슬리면 짜증을 내는 고객들이 있다. 왜 이런 것 까는지 물어 보냐는 식인데 가령 고객이 4~5년 전 렌트를 살던 집 주소가 크레딧 리포트에 올라오면 은행은 혹시 그 집을 소유하고 있는지 손님께 편지를 요구한다.

그럼 간단히 그 집은 예전 렌트 주소이고 소유하고 있지 않다고 간단히 편지를 써주면 된다. 그런데 이런 간단한 컨디션조차도 왜 해야 하냐고 불평인 고객들이 있다. 참 난감하다. 하나씩 풀어나가야 클로징에 이르는데 작은 것 하나까지 트집을 잡아 서로가 힘들게 된다.

이런 고객들은 입장을 바꿔 보면 된다. 적지 않은 돈을 빌려주는 은행에선 혹시라도 고객이 알려주지 않는 빚이 있거나 수입이 문제가 있다면 상당히 문제가 크다. 그러니 이런 것 저런 것 확인하는 것은 당연지사이다. 그리고 거의 80% 이상이 모든 은행에서 비슷하게 컨디션을 요청한다. 다만 담당하는 심사관에 따라 약간씩 차이가 있을 뿐이다.

3.계산해보고 또 해보고
주택을 융자받는다는 것은 그로서리에서 일상품을 사는 것과는 차이가 많다. 그러니 꼼꼼히 따져보고 최저의 비용으로 융자를 받는 것이 아주 현명하다. 하지만 이런 비용들을 지나치게 따지는 고객들이 있다. 클로징에 들어가는 비용의 페니 하나까지 사전에 확인을 원하는 고객이 있다.

문제는 알려 준 비용을 또 물어보고 또 물어보고 심지어 이자가 좋아서 락인을 하자고 했는데도 더 이자가 내려 갈 것 같다고 고집을 부리다 클로징 코앞에 와서는 훨씬 높은 이자로 진행 하는 경우도 있다. 클로징 비용은 큰 그림을 그리고 은행이 관련된 부분만 몇 가지 확인 하고 비교해 보면 된다.

주택 구매에 있어서 은행 관련 비용은 전체 클로징 비용에 실제로 10% 미만이다. 대부분 세금과 타이틀 경비 그리고 에스크로 되는 세금과 보험 비용이다.
이런 비용들은 은행을 바꾼다고 비용이 저렴하게 되는 것이 아니다. 그러니 주택 구매에 있어서 비용은 큰 그림을 그리며 클로징 비용을 점검해야 한다.

4. 나 직장 옮겼어
고객 중에 의외로 황당한 분들이 있다. 예를 들면 융자 신청을 하고 수입과 은행 증빙이 문제없고 주택 감정까지 잘 나왔고 클로징 진행이 무리 없이 잘 마무리되어 이제 마지막 클로징 순간만 남아 있었다. 그런데 갑자기 융자 프로세서로부터 급히 연락이 왔다.

이 고객의 재직 확인을 했는데 더 그 직장에서 일하지 않는다는 것이다. 놀라 바로 고객에게 연락해보니 지난주부터 급여를 더 주는 회사로 옮겼다는 것이다. 급여를 더 받는데 뭐가 문제가 되냐는 것이다.

물론 융자는 문제가 없다 하지만 새로운 직장에서 발급되는 급여 명세서가 한 달 치가 무조건 필요하다. 그러니 클로징은 한 달 뒤에 급여 명세서가 준비되면 다시 심사를 한 후에 이루어진다.

몇 가지 더 황당한 경우를 보면 수입도 부족해서 융자가 어려울 것 같은데 융자 신청 한 달 전 자동차를 할부로 산 고객, 융자 진행 중에 클로징이 끝나지도 않았는데 크레딧 카드로 가구를 사서 지출을 올려놓는 고객, 수만 불을 다운해서 주택을 사야 되는데 은행 잔고에 몇천 불 있고 전부 현금으로 가진 고객, 수입은 없지만, 크레딧 좋은데 10%로 다운하고 주택 구매 가능하냐고 물어오는 고객들도 있다.

5. 크레딧 조회는 절대 안 돼
융자를 진행하면서 가장 우선이 되어야 하는 것은 크레딧 확인인데 전화로 상당을 여러 번 하면서도 소설번호를 알려주길 극도로 꺼리는 고객들이 있다. 융자에 대한 지식은 아주 부분적으로 알고 있으며 선뜻 마음먹고 진행하는 것은 더디고 시간만 자꾸 보내며 걱정만 늘어놓는 고객이다.

꼭 이런 고객의 크레딧을 점검해 보면 메디컬 콜렉션이나 전화 요금 콜렉션이 한두 개가 걸려있다. 콜렉션은 자기도 모르게 생길 수도 있다. 본인 것이 아닐 수도 있고, 의도하지 않게 걸릴 수도 있고 그렇기 때문에 크레딧 점검은 6개월에 한 번 정도는 확인을 해 봐야 한다.

이런 고객들은 수년 이상 크레딧 점검을 한 번도 하지 않은 경우가 허다하다. 이런 고객들 융자를 돕기 위해서는 무단한 인내와 노력이 필요하다. 물론 수백 불짜리 콜렉션 해결도 필자의 몫이 된다.

모기지 상담을 해보면 이민자들 간에 조금씩 민족성이 있는데 한인들은 그나마 양호한 편이다. 수입만 조금 제대로 보고를 한다면 좋은 고객들이다. 하지만 몇몇 이민자들은 정말 맞춰서 상담하기 힘들정도 까다롭다. 그대도 같은 이민자로 먼 이국땅에서 내집 마련을 하려는데 최대한 도움이 되려고 노력한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>