판매자가 ‘현 상태(AS IS)’로 계약하면 모든 결함을 밝히지 않고서 판매할 수 있고, 결함이 있어도 구매자가 피해 청구를 할 수 없다는 ‘요술 방망이’라고 생각하는 것은 잘못이다. AS IS는 눈에 나타난 상태와 조건을 말한다. 판매자는 부동산을 “현재 상태(AS IS), 현 상태 조건” 등의 용어로서 면책이 될 것으로 생각한다. 현재 사용하는 캘리포니아 부동산중개인협회(CAR) 주택 표준 계약서에는, “다른 계약이 없는 한 계약을 수락한 날짜의 ‘현 상태(AS IS)’ 판매한다”고 되어 있다.

그러나 구매자한테 결함을 밝히지 않고서 AS IS로 계약했다면 사기 책임이 있다. 판매자 ‘AS IS’를 사용하는 목적은 “중요한 결함을 밝히지 않고서 판매해도 책임이 없다”는 것이다. ‘AS IS’는 판매자 또는 판매자 부동산 업자 한쪽만을 유리하도록 만든 면책 조항이다.

그러나 판매자 또는 판매자 부동산 업자가 알고 있는 결함을 숨기고서 고의적 거짓 설명이나 은폐는 사기이며, 사기는 보호받지 못한다. AS IS로 판매했을 때, 구매자가 검사를 했더라도 구입자 보호 의무 위반이므로 AS IS 효력이 없고 판매자에게 사기 책임이 있다. 구입자가 눈으로 본 상태, 눈으로 쉽게 볼 수 있거나 관찰이 가능한 사항, 알고 있는 모든 문제를 구체적으로 분명하게 소상히 밝혔을 때, 그리고 사기가 개입되지 안 했을 때에 AS IS 면책 보호를 받을 수 있다.

판매자가 밝혀야 할 사항 또는 부동산 업자가 알고 있거나, 구매자가 합당하게 주의를 기울여서 관찰하더라도 알지 못하는 사실은 밝혀 주어야 된다. 그러나 판매자의 중요한 결함을 태만적으로 밝히지 않았을 때는 AS IS 조항으로 보호를 받지 못한다.

왜냐하면, 계약서에 사기가 개입되어 있거나, 판매자의 의도가 책임을 면하기 위한 것이면 계약이 취소될 수 있다는 조항이 포함되어 있기 때문이다. 판매자가 알고 있는 중요한 결함을 구입자한테 밝혀야 하는데도 밝히지 않거나, 일부만 밝히거나, 사기가 적용될 때는 자기 보호를 위한 계약상 면책은 보호받지 못한다.

수리할 것이 많은 부동산 판매 선전 광고에 “명백히 오래된 건물, 수리할 것을 방치한 상태의 건물을 헐값에 AS IS 조건으로 판매하겠다”는 경우가 있다. 비록 이러한 부동산도 판매자가 알고 있는 모든 결함을 밝혀야 할 의무가 있다.

관련된 판례 하나를 살펴보자. 판매자가 주택을 구입했을 당시 건축법과 조례 위반 시정 명령 사항이 있다는 것을 알고서 구입했다. 집 판매 광고에 ‘AS IS’, ‘수리해야 할 주택’ (Fixer upper)이라는 문구도 있었다. 이 주택은 시청 규정 또는 지목, 또는 모든 조건에 적용되어야 할 주택이라고 광고했다. 그러나 구매자한테 어떤 결함이 있다고 밝히지 않고서 AS IS 로 판매했다. 법원은 여러 건축법 위반이 있는 것을 구입자한테 밝히지 않은 사기 책임이 있다고 판결했다.

AS IS 조항은 구입자가 눈으로 쉽게 볼 수 있는 조건 또는 구입자가 알 수 있는 상태를 말한다. 판매자는 능동적으로 숨긴 사실에 대해서 AS IS 보호를 받지 못한다. 중요한 사실을 밝힐 것을 밝히지 않은 잘못에 대한 보호를 하지 않는다. 그리고 판매자 결함이 있다는 사실을 일체 모르고 부동산 업자만 결함을 알고 있다고 해서 판매자에게 책임이 면책되는 것은 아니다. 부동산 업자뿐만 아니라 판매자에게도 책임이 있다고 판결했다.

또 다른 AS IS 관련 판례는 침하 문제를 갖고 있던 주택 매매에 대한 것이다.

주택 토질 침하 문제가 있는 이웃 부동산 업자가 주택을 판매하면서 이웃들이 토질 침하로 문제가 있기에 배수 펌프를 사용하고, 이웃 사람의 토질 보고서를 전해주면서 검사를 해보라고 했다. 구입 후 2 개월 후에 침식 문제가 발생하자 판매자와 부동산 업자 상대로 소송을 했다. 법원은 부동산 업자가 모든 사실을 밝혔기 때문에 면책된다고 했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>