올 들어 급박하게 상승하는 이자율로 인해 최근 주택융자 시장에서는 전통적으로 인기상품이었던 30년 고정 프로그램뿐만 아니라 변동이자율 상품(ARM, Adjustable Rate Mortgage)에 대한 관심과 수요가 늘어나고 있는 형국이다.
지난해 2%대의 사상 최저치를 기록했던 30년 고정 모기지 이자율이 어느새 5%를 넘어서다보니 상승한 이자율에 대한 부담이 강하게 작용한 것은 당연하다. 사정이 이렇다보니 대략 0.5~1% 정도까지 이자율이 낮은 변동이자 상품에 눈을 돌리는 것은 이해가 되고도 남지만 최근 급변하는 금융시장의 전반적인 움직임을 감안할 때 변동이자율 모기지를 신청하는 이들에게 차후에 발생할 여러 변수들에 대한 정확한 인지를 바탕으로 현명한 선택을 할 수 있게끔 오늘 지면을 빌어 조언을 드리고자 한다.

사실 최근 급상승한 이자율에다 부동산 가격까지 함께 상승한 현 시장에서 집값에 대한 당장의 부담을 조금이나마 덜어보려는 일부 소비자들에게 상대적으로 이자율이 조금이라도 더 낮은 변동이자 상품이 고정이자 상품에 비해 매력적으로 보이는 것은 사실이다. 하지만 당장의 조금 낮은 이자율로 얼마의 이득을 보는지 모든 상황을 긍정적으로만 보지 말고, 향후 이자율이 변동하는 시점에서 과연 얼마나 올라갈 수 있는지, 또 그런 최악의 사태에 맞닥뜨렸을 때 과연 나 자신이 이를 피해나갈 출구전략(exit strategy)을 갖고 있는지 등 부정적인 상황에 대한 염두와 대비하는 지혜를 동시에 가지고 변동이자율 프로그램을 선택할 수 있기를 권한다.

사실 모든 변동이자율 상품들의 상환 기간은 30년이다. 30년 고정 이자율 프로그램과의 차이점이라면 말 그대로 30년 고정은 30년 동안 이자율이 변하지 않지만 그에 반해 변동이자율 상품은 변동이자율 기간이 시작되는 시점부터 남은 기간 동안에 이자율이 변동한다는 것이다.
예를 들어 5년 변동이자율 상품인 경우 30년 상환기간 중에 초기 5년 동안 이자율이 고정이고 나머지 25년은 이자율이 변동하는 기간인 셈이다. 만일 5.25% 이자율의 30년 고정 모기지 대신 우선은 이자율이 낮은 4.5%의 5년 변동 이자율을 선택한다면 분명 처음 5년 동안은 당연히 0.75% 정도 더 낮은 이자율을 선택한 변동이자율 프로그램이 매달 내는 페이먼트의 부담도 적고 도움이 됨은 물론이다. 하지만 비록 눈앞의 이득은 있지만 앞으로 다가올 불안한 미래를 대비하고 변동 프로그램을 선택하는지 스스로가 한 번 더 짚고 넘어가야 할 것이다.

즉 5년 변동이자율 상품의 경우 처음 5년 동안은 낮은 이자율을 내게 되지만 만일 5년 이후 이자율이 변동하는 시기가 왔을 때 과연 얼마만큼 변화할 것인지에 대한 정확한 이해를 하고난 뒤에 진행해야 할 것이다. 통상 대부분의 변동이자 상품은 이자율의 변동에 대한 폭이 정해져있지만 소비자들에게는 변동이 시작되었을 때 최대 얼마까지 이자율이 상승할 수 있는가를 염려하기 보다는 지금 얼마나 이자율을 조금이라도 낮게 해서 우선 페이먼트가 얼마나 절약이 되는가에 초점을 두다보니 큰 중요한 부분을 놓치는 경우가 허다하다.

대부분의 변동이자율 상품은 변동시기가 시작되는 순간 최대 5%에서 6%까지 더 인상될 수 있다는 점을 꼭 인지하길 바란다. 물론 이자율 변동시기의 전반적인 시장 이자율을 지금 예측할 수는 없는 터라 뭐라 단언할 수는 없지만 특히 지금처럼 인플레이션을 잡기위해 정부에서 지속적으로 기준금리를 인상하고 있는 시기에는 더욱 앞으로의 미래에 대한 이자율 전망은 부정적이라고 할 수 있다. 사람들은 변동이자율 상품을 선택할 때 5년 안에 집을 판다든지 다시 이자율이 떨어지면 재융자하면 된다고 아주 쉽게 그리고 긍정적인 기대만 하는데, 꼭 스스로에게 다음의 질문들을 해보고 결정하길 권한다.

과연 내가 정말 5년 안에 이 집을 팔 확실한 계획을 갖고 있는가? 만에 하나라도 팔고 싶어도 팔수 없게 되는 상황이 생기지는 않을까? 과연 수년 안에 다시 재융자를 원하지만 이자율이 내리지 않는다면? 지금 이 질문들에 대한 나의 대답에 확신이 없다면 소탐대실하지 않도록 안전한 길을 선택하길 권한다.
비록 지금과는 좀 다른 양상이었다고는 하나 과거 서브프라임 모기지 시절, 당장 눈앞의 조금 더 낮은 페이먼트만 추구하면서 선택했던 변동이자 상품들이 갑자기 이자율이 오르면서 우리에게 큰 고통을 준 기억이 있다. 똑같은 우를 범하지 않는 지혜로운 여러분을 응원한다. 문의 (703)868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>