요즘 집 사기가 힘들다. 집을 구입하고자 하는 사람들은 많고 매물은 턱없이 부족하다. 한동안 자동차가 모자라서 품귀현상이 생겼다고 했었는데 이제는 그 여파가 부동산에까지 미치고 있다.
내가 원하는 동네에 웬만한 집이 나오면 단 며칠 만에 사라진다. 그리고 이런 상황을 직접 오퍼를 넣어 본 사람이라면 더 실감할 수 있을 것이다.
요즘 웬만한 집은 프리미엄을 주지 않고는 사기가 힘들다. 프리미엄에 이런 저런 조건까지 셀러의 상황에 최대한으로 맞춰줘야 한다. 바이어들은 셀러가 원하는 조건이 무엇인지 알아내는 게 급선무가 되었고 셀러가 원하는 조건을 최대한으로 맞춰줘야지만 바이어들 사이의 전쟁에서 이기게 된다.
이런 때일수록 가장 중요한 게 셀러의 현 상황이 어떤지를 먼저 파악하는 것이다. 단순히 집을 보고 오퍼를 만들어서 넣기만 하면 매번 선택을 받지 못할 것이다. 바이어들과의 경쟁에서 이기려면 다른 바이어들과는 다른 뭔가 특별한 방법이 있어야 한다.
우선 가장 중요시 되는 것은 가격이다. 셀러라면 무조건 가장 많은 돈을 지불하는 바이어를 선택하게 된다. 하지만 여기에도 함정이 있다. 무조건 높은 가격이란 것은 사실 불가능하다. 집을 구입할 때 모든 비용을 현금으로 지불하게 되면 무조건 높은 가격이 좋다. 하지만 현실적으로는 현금으로 집을 구입하는 경우보다는 은행의 도움을 받아서 모기지를 받아서 집을 구입하는 경우가 대부분이다.

그리고 이렇게 모기지가 있는 한 은행은 내가 구입할 집을 담보로 모기지를 주기 때문에 집의 가치와 매매 가격의 관계가 아주 중요하다. 일단 은행은 집 감정을 통해서 얼마까지 돈을 빌려줄 수 있는지를 결정하게 된다. 그리고 집 감정 가격이 매매가격보다 낮게 나오는 경우에는 은행은 융자를 내어주지 않게 된다.
다시 말하자면 은행은 집을 담보로 돈을 빌려주고 담보로 잡은 집은 충분한 가치가 있어야지 내가 원하는 모기지를 받을 수 있게 된다. 하지만 요즘같이 프리미엄을 주고 집을 사는 경우에 감정이 다 나올 것을 기대한다는 것 자체가 어불성설이 되는 것이다.

예를 들어서 50만 달러에 나온 집을 프리미엄을 3만 달러 주고 53만 달러에 계약했다고 하자. 그렇다면 원래 감정가는 50만 달러인 것이다. 셀러와 리스팅 에이전트는 은행 감정가격의 최대한을 예상하고 마켓에 집을 내 놓게 되고 그 가격이 50만 달러였던 것이다. 그런데 바이어들의 경쟁에 의해서 프리미엄 3만 달러를 주고 결국 53만 달러에 계약이 되었는데 바이어가 53만 달러에 감정이 나올 것을 기대한다는 것이다.

물론 일단 세틀먼트를 하고 나면 그 다음에 집을 구입할 바이어가 감정을 했을 때는 이제 더 이상 50만 달러가 아니라 53만 달러로 감정가격이 올라가게 된다. 왜냐하면 감정을 할 때는 같은 동네에서 최근 팔린 가격들을 비교하는 방법으로 감정을 하게 되는데 이미 53만 달러에 팔린 집이 있기 때문에 다음 집부터는 동네 가격이 50만 달러에서 53만 달러로 올라가게 되는 것이다.

이렇듯 지금은 프리미엄을 주고 집을 구입하는 것이 조금은 못마땅하게 여겨질지는 몰라도 일단 내가 프리미엄을 주고 집을 구입하게 되면 그 동네 가격이 자연스럽게 올라가서 내가 지불한 프리미엄이 자연스럽게 동네 가격으로 변하게 된다.
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<라니 오 / 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>