올해 하반기 주택 시장 전망

올해 주택 구입 여건이 지난해보다 소폭 개선됐다. 주택 가격 상승세 둔화와 모기지 이자율 하락세에 따른 결과로 풀이할 수 있다. 이 같은 소식은 첫 주택 구입에 대한 열망이 강한 밀레니엄 세대에게 기쁜 소식이 아닐 수 없다. 밀레니엄 세대는 실제로 최근 수년간 다른 세대에 비해 높은 주택 구입 비율을 보이고 있고 이 같은 추세는 올해 하반기에도 이어질 전망이다. 경제 전문지 포브스가 부동산 전문가들에게 올해 하반기 주택 시장 전망을 물어봤다.

◆ 주택 구입 여건 더 이상 악화 없다

바이어스 마켓에 대한 기대감이 어느 때보다 높지만 현재 주택 시장 상황을 바이어스 마켓으로 단정 짓기에는 아직 시기 상조다. 부동산 시장 조사 기관 코어로직의 랠프 맥래플린 수석 이코노미스트는 “첫 주택 구입자들이 느끼는 구입 경쟁 과열 양상이 지난해보다 가라앉은 것은 확실하다”라며 “하지만 전국 대부분의 지역에서 셀러의 영향력이 여전히 우세한 상황”이라고 현재 주택 시장을 진단했다.

하반기에도 셀러스 마켓 상황이 이어지겠지만 그렇다고 주택 구입 여건이 악화될 것으로 전망되지 않는다. 따라서 내 집 장만 계획이 있다면 하반기에 주택 구입에 나서도 나쁘지 않은 시기라고 전문가들이 조언했다. 맥래플린 수석 이코노미스트는 “현재 주택 시장에서 주택 구입을 서둘러야 하거나 반대로 구입을 미루게 할만한 불균형적인 요인이 없다”라며 “신중한 자세로 주택 구입에 나서면 주택 구입이 여전히 유리한 시기”라고 조언했다.

◆밀레니얼, 회복세 이끈다

올해를 ‘첫 주택 구입자의 해’로 불러도 무색하지 않을 만큼 첫 주택 구입 활동이 매우 활발하다. 지난해 국영 모기지 보증 기관 패니메이와 프레디 맥이 발급한 모기지 대출의 절반 이상이 첫 주택 구입자를 대상으로 발급됐는데 올해도 이 같은 추세가 이어지고 있다. ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)의 조사에 따르면 지난해 전체 바이어 중 밀레니엄 세대 바이어가 차지한 비율은 약 37%로 가장 높았고 전체 셀러 중 밀레니엄 세대의 비율은 약 20%로 전 세대에 걸쳐 가장 활발한 주택 매매 활동을 보이고 있다.

그뿐만 아니라 2017년 이후부터 밀레니엄 세대가 발급받은 모기지 대출은 전 세대 중 가장 높은 비율을 차지하고 있고 지난해 11월의 경우 대출액 달러 규모 면에서 X세대를 앞지르기도 했다. 2013년 이래 모기지 대출 발급액 규모가 가장 높았던 X세대는 지난해 밀레니엄 세대에게 1위 자리를 넘겨줘야 했다. 그 윗세대의 모기지 대출 발급 규모는 2013년 이후 꾸준한 감소세를 나타내고 있다. 타이틀 보험 업체 퍼스트 아메리칸의 오데타 쿠시 수석 이코노미스트는 “올해 하반기에도 밀레니엄 세대가 주택 구입 활동을 주도할 것”이라고 전망했다.

◆저가 매물 ‘품귀’ 여전할 것

부동산 정보 업체 트룰리아닷컴의 집계에 따르면 올해 가장 낮은 가격대의 ‘스타터 홈’(Starter Home)과 이보다 규모가 조금 더 큰 ‘트레이드 업’(Trade-Up) 매물이 소폭 증가한 것으로 나타났다. 하지만 이 두 가격대의 높은 수요를 만족시키기에는 매물이 여전히 충분치 않다는 지적이다. 집계에 따르면 올해 2분기 스타터 홈 매물은 약 3.5%, 트레이드 업 매물은 약 4.8%씩 각각 증가했다. 그러나 매물량만 증가한 것이 아니라 가격도 함께 큰 폭으로 뛰어 이 두 가격대 시장에서는 주택 구입 어려움에 대한 호소가 이어지고 있다. 스타터 홈과 트레이드 업 매물의 가격은 각각 약 12.4%와 약 8.3%씩 급등했다.

온라인 대출 기관 ‘렌딩트리’(LendingTree)의 텐다이 카피제 수석 이코노미스트는 “지난해에 비해 매물이 증가했지만 수요 대비 여전히 낮은 수준이다. 특히 저가대 매물 부족 현상이 심각하다.”라고 지적했다. 쿠시 이코노미스트도 “현재 전체 주택 재고가 주택 시장 침체 이전 수준을 밑돌고 있다”라며 “저가대 매물 증가는 반가운 현상이지만 주로 샌호제, LA, 시애틀 등 주택 가격이 높은 서부 해안가 도시 중심으로 이뤄지고 있는 현상”이라고 진단했다.

◆집값, 큰 폭 하락 없다

2012년부터 오르기 시작한 주택 가격은 지난해 초 이미 주택 시장 침체 이전 최고 수준을 넘어섰다. 최근까지도 주택 가격 상승세가 여전하지만 상승 탄력은 서서히 약화되고 있는 모습이다. 지난해 3월 주택 가격은 연간 대비 약 7%나 상승했지만 올해 같은 기간 상승폭은 약 3.7%로 거의 절반 수준으로 낮아졌다. 주택 가격 상승세 둔화 현상이 최근 임금 상승 현상과 맞물려 주택 구입 여건이 개선될 것으로 기대되고 있다.

전문가들은 주택 가격이 하락세로 돌아서는 것을 기대하기에는 아직 이른 것으로 보고 있다. 쿠시 이코노미스트는 “낮은 이자율, 임금 상승, 가격 상승세 둔화 등 3박자가 맞아 들어가면서 주택 구입에 유리한 시기가 다시 찾아왔다”라며 “그러나 매물 증가 없이 수요만 늘어날 경우 주택 가격 상승 속도가 다시 빨라질 수 있다”라고 경고했다. 코어로직이 집계하는 주택 가격 지수에 따르면 주택 가격은 내년 5월까지 약 5.6%를 상승을 기록할 것으로 전망된다.

◆이자율 추가 하락 가능성 높다

모기지 이자율이 올해 하반기에도 현재의 낮은 수준을 유지할 것이란 전망이다. 국영 모기지 보증 기관 프레디 맥에 따르면 지난 6월 30년 만기 고정 이자율은 전국 평균 약 3.8%로 2016년 말 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 갑작스러운 이자율 하락으로 6월 말 재융자 신청이 폭주하며 전체 모기지 신청 건수의 절반을 넘어서기도 했다. 전문가들은 이미 낮은 수준으로 떨어진 모기지 이자율이 현재 수준을 지속하거나 추가 하락도 가능할 것으로 내다보고 있다.

국영 모기지 보증 기관 패니메이의 덕 던컨 수석 이코노미스트는 “글로벌 경제 약세로 연방 준비 제도의 기조가 금리 인하로 방향을 틀었다”라며 “기준 금리 인하가 실시될 경우 모기지 이자율의 추가 하락할 것으로 전망된다”라고 설명했다. 패니메이, 프레디 맥, ‘모기지 은행업 협회’(MBA) 등 모기지 시장 관련 기관은 올해 말 모기지 금리가 약 3.9%~약 4.1%로 지난해 평균인 약 4.54% 수준 아래도 떨어질 것이란 전망을 내놓았다.

<준 최 객원 기자>