미국에 거주하는 재미동포들 사이에 부동산 신디케이션에 투자하는 경우는 흔히 있는 일이다. 투자자들은 흔히 배우자나 부동산 투자 동료, 투자 과정에서 알게 된 지인, 또는 재무 전문가에게도 투자상담을 하지만 회계사는 빼는 경우가 많다. 부동산 신디케이션에 투자하는 것은 절세를 할 수 있는 좋은 기회인 동시에 세금을 더 많이 내는 낭패를 볼 수도 있으니 신중하게 접근해야 한다. 다음과 같은 내용을 회계사와 상담할 것을 권장한다.

1. 1031 교환방식으로 신디케이션에 투자할 수 있나?

1031 교환방식으로 임대부동산을 매각할 생각인가?

많은 사람들이 1031교환 방식을 통해 신디케이션에 투자할 수 있다고 생각한다. 신디케이션에 투자하는 것은 부동산에 직접 투자하는 것이 아니라 부동산을 소유하고 있는 합의체에 투자하는 것이기 때문에 1031 교환 방식으로 인정되지 않는다.

1031교환방식으로 TIC(공동임차인)또는 DST(델라웨어법정신탁)구조를 통해 신디케이션과 유사한 형태로 투자할 수 있다. 이러한 구조들은 신디케이션과 유사하지만 신디케이션으로 인정되지 않는다.

1031교환방식으로 신디케이션에 투자할 생각이었다면 회계사와 상의하여 실제로 투자하는 구조가 TIC또는 DST인지 확인해야 한다. 기존의 신디케이션 방식으로 투자하게 될 경우 수익에 대한세금을 오히려 더 지불하게 될 수도 있기 때문이다.

2. 나의 소극적인 투자활동으로 발생한 손해를 어떻게 잘 활용할 수 있을까?

소극적인 부동산 투자자들이 갖고 있는 또 하나의 오해는 이렇게 투자해서 발생한 손해를 일반소득세에서 상계할 수 있다고 생각한다는 것이다.

전문 부동산 투자자들의 경우, 이러한 투자행위로 발생한 손해가 일반소득세를 상계 할 수가 없다. 다만, 부동산을 매각한 후 일반소득세를 상계할 수 있다.

다시 말해서 다른 소극적 투자활동으로 발생한 수익이 이미 있거나 소극적 투자활동을 할 수 있는 기회가 있으면 절세 기회를 찾아볼 수 있다. 소극적 투자활동에는 부동산 임대업, 정유관련 투자, 또는 유한회사 (소상공인의 사업에 재무적 투자자로 참여하는 방법) 등이 있다.

3. 사업범위 제한이 어떤 영향을 미칠까?

2017년 도입된 세금 삭감 및 고용법으로 인해 사업범위에 제한이 생기게 되었다. 이 규정은 사업의 소극적인 투자활동으로 발생한 손해 중 35% 이상을 유한 파트너가 부담할 경우 적용 받는다. 대부분의 신디케이션은 이러한 경우에 해당된다.

이러한 변화로 모기지 이자관련 공제 범위를 과세적용수입의 30%로 제한하게 되었다. 신디케이션에 참가한 투자자들은 이런 제한규정을 적용 받지 않으려면 부동산 사업자로 등록하면 된다. 다만, 불편한 점이 있다면 실물 부동산의 경우 감가상각 기간을 더 길게 잡아야 한다. 또한, 물리적 내용연수가 5, 7, 15년이 되는 부동산에 대해 100%보너스 또는 가속상각으로 처리하지 못 하는 경우다 있다.

사업범위 제한에 대해 아직 해석이 애매한 부분들이 많기 때문에 반드시 회계사와 상담을 통하여 본인의 상황에 어떠한 영향을 미치는지 확인하고 결정을 하는 것이 현명한 길이다. 특히, 신디케이션의 소극적 투자활동으로 발생한 손해를 소극적 투자활동으로 발생한 수익을 보호하기 위함이라면 말이다.

4. UBIT규정을 적용 받게 되나요?

만약 SDIRA (본인이 직접 관리하는 퇴직연금)으로 투자를 할 경우 투자수익이 반드시 면세가 되지 않는다. 수익의 일부는 UBIT(본업과 연관이 없는 수익에 대한 세금)규정으로 적용 받게 된다.

UBIT는 UDFI(본업과 상관이 없이 빛을 얻어 발생한 수익), 즉, 부채를 얻어 투자한 부동산에 대한 수익을 의미한다.

문의 (310) 623-4424

<준 엄 CFPⓇ>