지난 3월21일 기준 30년 만기 고정 모기지금리는 약 4.34%(전국 평균)로 떨어졌다. 불과 하루만에 약 0.06%포인트 하락으로 최근 1년간 가장 큰 하락폭이다. 이자율 하락으로 잠잠하던 주택 구입수요가 봄철 성수기와 맞물려 다시 들끓고 있다. 하지만 글로벌 경제 침체에 따른 미국 내 경기 둔화현상이 주택시장 회복세에 찬물을 끼얹을 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

■ 낮은 금리 당분간 지속

‘연방준비제도이사회’(FRB)는 지난 3월20일 보유 채권 규모를 줄이겠다는 계획을 발표했다. FRB 보유 채권은 2008년 경기 침체 발생이후 경기 부양을 위해 지속적으로 매입된 자산이다. 보유 채권을 매각을 통해 시장에 풀겠다는 것은 그동안 실시되어 온 양적 완화 정책을 중단하겠다는 것을 의미한다. FRB의 이 같은 양적 완화 정책 중단 계획 발표로 시중 이자율은 앞으로 추가 하락할 가능성이 더욱 커졌다.

FRB는 또 현재 기준 금리 수준을 유지하고 올해 안에 금리 인상을 실시하지 않을 것이라고도 발표했다. 이 같은 발표는 프랑스와 독일 제조업 침체로 인한 글로벌 경기 둔화에 대한 우려가 커지고 있는데 따른 것이다. 글로벌 경기 둔화 우려가 반영돼 올해 미국 국내총생산(GDP) 예상치는 당초 약 2.3%에서 약 2.1%로 지난해 12월 이미 하향 조정된 바 있다. FRB는 당시 수정된 올해 GDP 예상치를 발표하면서 고용 시장 상황은 여전히 강세를 보이고 있지만 전반적인 경제 활동은 이미 둔화되고 있음을 확인했다.

■ 페이먼트 부담 낮아져

이자율이 떨어지면 주택 구입과 재융자에 필요한 모기지 대출 수요가 급증하기 마련이다. 주택 구입 수요가 늘어나면 결국 주택 가격도 뛸 수밖에 없다. 반대로 이자율이 조금이라도 오르면 지난해 말과 같은 주택 경기 둔화 현상으로 연결된다. 지난해 11월 모기지 이자율이 5%를 넘자 12월과 올해 1월 주택 거래가 큰 폭으로 감소하는 현상이 바로 나타났다.

30만달러짜리 주택을 구입하는 경우 모기지 이자율이 0.25% 포인트 떨어지면 모기지 페이먼트는 매월 약 50달러가 낮아지는 효과가 발생한다. 지난 11월 기준 최근 모기지 이자율은 약 0.75%포인트 하락한 상태로 주택 구입자들은 매월 약 150달러에 해당하는 모기지 페이먼트 절약 효과를 누릴 수 있다.

같은 기간 모기지 이자율 하락폭을 30년 만기 동안 적용할 경우 약 5만4,000달러에 달하는 이자가 절약되는 효과가 나타난다. 모기지 이자율 하락으로 주택 구입 수요는 살아났지만 경기 둔화 현상이 발목을 잡을 수 있다는 우려도 있다. 경기 둔화로 인한 소비자 신뢰도가 악화되면 모기지 이자율 하락으로 인한 혜택이 사라질 수 있다고 경제 전문가들이 경고하고 있다.

■ 들썩이는 재융자 시장

모기지 금리 하락으로 주택 융자 시장이 가장 먼저 들썩이고 있다. 지난 1년 중 최저치로 떨어진 모기지 이자율은 당분간 낮은 수준을 유지하거나 더 떨어질 수 있을 것으로도 전망되고 있다. ‘모기지은행가협회’(MBA)에 따르면 3월 넷째주 모기지 대출 신청 건수는 전주 대비 약 8.9%, 전년 동기 대비 약 5.7%씩 각각 증가했다.

신규 구입 대출과 재융자 신청 건수가 모두 증가했는데 이자율 변동에 민감한 재융자 신청 건수가 보다 큰 폭으로 늘었다. 같은 기간 재융자 신청 건수는 전주 대비 무려 약 12%, 전년 동기 대비 약 8.5%씩 각각 증가했다. 모기지 이자율이 지속적인 상승세를 보였던 지난해의 경우 2017년에 비해 재융자 신청이 대폭 감소한 바 있다.

이자율 하락으로 인한 혜택이 주택 구입 시 그대로 반영된 것으로 조사됐다. 3월 넷째주 대출 한도 약 48만 4,350달러 미만의 ‘적격 대출’(Conforming Loan)에 적용된 30년 만기 고정 이자율은 평균 약 4.45%로 전주 대비 약 0.1%포인트 하락했다. 융자 수수료를 의미하는 포인트도 같은 기간 평균 약 0.42%에서 약 0.39%로 떨어져 주택 구입자들의 부담을 덜어줬다.

■ 평균 대출액 증가 현상

FRB가 올해 기준 금리 인상 계획이 없음을 시사하면서 모기지 이자율은 다시 하락세로 돌아섰다. 일부 전문가들은 경제 상황에 따라 FRB가 오히려 금리 인하에 나설 수도 있을 것으로도 관측하고 있다. 글로벌 경기 둔화에 대한 우려로 채권 이자율은 더욱 큰폭으로 떨어졌다. 모기지 이자율은 일반적으로 10년 만기 미국 재무부 채권 이자율 변동을 따라 움직인다.

조엘 칸 MBA 수석 이코노미스트는 “거의 대부분의 융자에 적용되는 이자율이 하락세로 돌아섰다”라며 “30년 만기 고정 이자율의 경우 지난해 11월 대비 약 0.7% 포인트나 하락했다”라고 설명했다. 이자율이 하락하면서 신규 구입 및 재융자를 위해 발급되는 평균 대출 금액이 다시 증가하는 현상도 나타나고 있다.

■ 구입 경쟁 과열 우려

주택 구입을 위한 모기지 대출 신청 건수(3월 넷째주)도 전주 대비 약 6%나 급등했다. 이자율 하락에 자극을 받아 주택 구입 활동이 다시 늘고 있지만 높은 주택 가격으로 인해 내 집 마련이 여전히 쉽지 않은 상황이다. S&P 코어로직 케이스-실러 주택 지수에 따르면 지난해 전국 주택 가격은 약 4.3% 상승한 것으로 집계됐다.

그러나 지난 10개월 간 주택 가격 상승폭은 서서히 낮아지고 있으며 지역에 따라 주택 가격이 하락세로 돌아선 지역도 있는 것으로 나타났다.

이자율이 하락했다고 기뻐할 일만은 아니다. 이자율 하락으로 인해 주택 구입 수요가 갑자기 증가할 경우 자칫 주택 구입 열기가 지나치게 과열될 수 있기 때문이다. 최근 주택 매물이 서서히 늘고 있지만 그동안 억압된 수요를 충족시키기에는 아직 부족한 수준이다.

특히 저가대 매물 시장에서는 여전히 매물 부족 현상이 매우 심각한 상태다. 지난 2월 주택 신축 건수 역시 전년 동기 대비 약 10%나 감소한 것으로 조사됐다.

<준 최 객원 기자>