자동차에 적절한 ‘트레이드 인’(trade-in) 시기가 있듯 모기지 융자 또한 적절한 트레이드 인 시기가 존재한다. 상황에 따라 ‘재융자’(refinance)를 통해 더 나은 옵션을 찾는다면 생활 전반에 걸쳐 적지 않은 돈을 아낄 수 있다. 하지만 트레이드 인을 통한 자동차 구매처럼 재융자를 통한 새로운 모기지 선택 또한 홈오너에게는 매우 중요한 사안이다. 일정 비용을 동반하는 문제이며, 잘못된 선택을 할 경우 훗날 땅을 치고 후회할 수 있다. 모기지 재융자가 좋은 선택이 될 수 있는 8가지 상황을 소개한다.

■크레딧 점수가 올랐을 경우

크레딧 점수가 좋지 않은 대부분의 경우 어떻게든 모기지를 받는다고 해도 가장 이상적인 조건에는 못 미치는 조건으로 융자 계약을 체결한다. 만약 크레딧 점수가 600점대인 홈바이어가 모기지를 받은 이후 점수가 700점대로 상승했다면 재융자를 통해 혜택을 볼 수 있다. 100점 가량의 크레딧 점수 상승은 이전과 비교해 최대 모기지 금리를 1% 가까이 낮출 수 있고 이는 전체 융자금액에서 수만달러를 절약하는 것을 뜻한다.

■이자율이 낮아질 경우

경제상황, 연방준비제도이사회(FRB)의 통화정책, 그리고 기타 요인들에 따라 모기지 금리는 변동한다. 현재 금리가 금융위기 이후 최저점을 찍은 뒤 상승하고 있는 추세라고 할지라도 여전히 현재 금리보다 더 나은 조건을 찾을 수 있다. 낮은 금리로 차입 비용을 낮출 수 있다면 적지 않은 금액을 절약할 수 있다.

■대출 상환기간을 줄일 수 있을 경우

모기지 페이먼트 부담에서 빨리 벗어나고 싶다면 재융자를 통해 상환기간을 더 짧게 가져가는 것도 한 방법이다. 만약 현재 보유한 모기지가 30년 상환이라면 재융자는 15년 또는 20년 상환으로 기간을 줄일 수 있다.

상환기간이 짧을수록 더 낮은 금리가 적용될 뿐만 아니라 총 이자비용의 감소로 이어져 일석이조의 효과를 누린다. 하지만 기간이 짧아질수록 월 페이먼트 금액이 늘어나 재정부담이 될 수가 있다.

■고정금리로 ‘락인’(lock-in) 할 수 있는 경우

모기지를 고정금리로 락인한다면 만기까지 일정한 월 페이먼트로 고정시킬 수 있다.

고정금리 모기지는 금리 변동에 영향을 받아 월 페이먼트가 오르락내리락 할 수 있는 변동금리 모기지(ARM)와 비교해 안정감을 가져다준다.

특히 금리가 상승하는 시기에는 변동금리 모기지가 엄청난 비용 상승으로 직결될 수 있어 페이먼트에 변동이 없는 고정 금리로 재융자를 체결하는 것이 매우 유리할 수 있다.

■변동금리로 전환이 오히려 이치에 맞는 경우

반대로 금리가 하락하거나 낮은 금리가 유지될 때는 고정금리에서 변동금리 모기지로 갈아타는 것이 유리할 수 있다. 변동금리 모기지는 일정기간 고정금리가 적용된 후 변동금리가 적용되는 형태로 만약 이를 금리인하 시기에 활용한다면 일반 고정금리 상품보다 더 낮은 금리로 융자가 가능할 수 있다. 하지만 변동금리 모기지는 언제나 비용 상승의 위험이 존재하기 때문에 항상 주의해야 한다.

■홈에퀴티 활용이 가능한 경우

꾸준히 모기지 페이먼트를 납부해 어느 정도 홈에퀴티가 쌓였다면 이를 꺼내 현금처럼 사용하는 ‘캐시아웃’(cash-out) 재융자가 좋은 방안이 될 수 있다.

홈에퀴티를 활용해 마련한 현금은 기존 모기지 상환 및 주택 개발 및 보수, 펀드투자용 계좌 개설 등 다양하게 활용이 가능하다. 하지만 반드시 기억해야 할 점은 손에 쥐어진 현금 또한 언젠가는 상환해야 할 부채라는 사실이다.

■모기지 보험(PMI)의 늪에서 벗어날 수 있을 경우

전통적인 모기지의 경우 주택가격의 20% 이상을 다운페이하지 않는 한 홈바이어는 모기지보험(PMI)의 굴레를 짊어져야 한다. 모기지 보험은 대출기관이 적게 다운페이한 바이어의 채무불이행으로부터 자신들을 보호하는 수단으로 주택 바이어의 월 모기지 페이먼트에 추가비용이 붙는다. 만약 주택 가치 대비 20% 이상의 에퀴티가 쌓였다면 재융자를 통해 모기지보험에서 벗어날 수 있고 이후 집값 상승은 고스란히 홈에퀴티로 쌓이게 된다.

■재융자를 통해 기존 부채를 정리할 수 있는 경우

값지 못한 크레딧카드 밸런스나 상대적으로 고금리가 적용되는 융자를 갚지 못하고 있다면 홈에퀴티를 사용한 캐시아웃 재융자를 통해 더 낮은 금리로 부채상환을 위한 비용 조달이 가능하다. 더 낮은 금리로 돈을 빌려 높은 금리의 부채를 갚을 수 있을 뿐만 아니라 세금공제의 혜택도 누릴 수 있다. 하지만 애초에 빚더미에 앉게 만든 소비습관을 바꾸지 못한다면 홈에퀴티를 사용한 재융자가 오히려 독이 될 수 있다.

<이균범 기자>