주택구입에 필요한 모기지를 선택할 때 고려해야 할 요소는 많지만 그중 첫 번째로 생각해야 할 부분은 이자율을 고정금리로 할지, 아니면 변동금리로 할지에 관한 것이다.
각 옵션이 장점과 단점이 있고, 동원할 수 있는 예산에 따라 달라질 수도 있으며, 필요로 하는 주택의 조건들과 함께 대출자가 갖고 있는 리스크에 대한 선호도로도 다른 선택의 결과가 나타날 수도 있다. 고정금리 모기지와 변동금리 모기지가 각각 무엇이고, 제각각 어떤 장단점이 있는지 알아보고 그렇다면 과연 어떤 선택을 해야 할지에 대해 살펴본다.

■고정금리 모기지란?

말 그대로 대출 기간 내내 이자율이 고정돼 그대로 유지되는 상품이다. 달리 말하면 처음 대출을 받고 내기 시작하는 대출 원금과 이자 등 월 페이먼트 금액이 마지막 상환할 때까지 변하지 않고 동일하게 유지된다는 것이다. 물론 재산세와 집 보험료 변동분이 반영되면 전체 월 페이먼트의 소폭 변화는 일어날 수 있다.

고정금리 모기지는 월 페이먼트를 충분히 예측할 수 있고 안정적으로 대출을 유지할 수 있다는 점 때문에 가장 많은 이들이 선택하는 옵션이다. 모기지 렌더는 변동금리 상품보다 고정금리 상품의 이자율을 높게 책정하는 경우가 많은데 이런 이유로 선택할 수 있는 주택의 가격대에 제한이 생기는 경우가 잣다.

■고정금리 모기지의 장단점

고정금리 모기지의 장점은 다음과 같다.

첫째, 이자율과 월 페이먼트가 동일하게 유지되는데 경제 전반에 어떤 상황이 생겨도 변함이 없다.

둘째, 안정성이 높아 재정 계획을 세우는데 유리하다. 주거비 부담이 바뀌지 않으면서 다른 재정적인 목표를 수립하고 달성하는데 보다 안정적이다.

셋째, 이해하기 쉬워 첫 주택 구입자에게 적합하다. ‘7/1 ARM(변동금리 모기지)으로 2/6 이자율 캡’ 등의 어려운 개념을 이해할 필요가 없다는 의미다.

반면 고정금리 모기지의 단점은 다음과 같다.

첫째, 만약 시장금리가 낮아지면 고정금리 대출자는 이익을 보기 위해 재융자로 갈아타야 하는데 이때 각종 비용과 수수료 부담을 져야 한다.

둘째, 변동금리 모기지와 비교해 초반 이자율이 높은데 이를 받기 위해 까다로운 심사를 통과해야 한다.

셋째, 대출기간을 통틀어 변동금리 상품보다 이자를 더 낼 수도 있다.

넷째, 어느 렌더를 통해도 상품들이 실제적으로 동일한 성격이고 필요에 따라 맞출 수 없다.

■변동금리 모기지란?

변동금리 모기지(ARM)는 기간에 따라 이자율이 바뀐다. 월 페이먼트가 늘어날 수도, 줄어들 수도 있다는 의미다. 통상적으로 고정금리 모기지와 비교해 초기 이자율은 변동금리 상품이 더 낮다. 그러다가 초기 이자율 설정 기간이 끝나고 난 뒤에는 연동해 둔 시장금리 지표에 따라 이자율이 바뀐다.

연동되는 지표는 중립적이고 공정한 위치에 자리하며 금융시장의 움직임에 반응한다. 지표의 종류는 많고 초기 서류 작업을 할 때 결정된다. 최근 수년간 금리가 어떤 양상을 보였든 관계없이 향후 금리의 방향성은 예측하기 힘들다.

가장 널리 통용되는 변동금리 상품은 ‘5/1 ARM’이다. 앞의 숫자 5는 처음 정해진 이자율이 유지되는 기간, 뒤의 숫자 1은 이후 이자율이 바뀌는 기간이다. 즉, 초기 이자율이 5년간 유지되다가 이후에는 매년 이자율이 연동된 시장 지표에 따라 바뀐다는 뜻이다. 일부 렌더들은 3/1 이나 5/1 또는 7/1 등의 방식을 제안하기도 한다.

■변동금리 모기지의 장단점

변동금리 모기지의 장점은 다음과 같다.

첫째, 대출 기간 초기의 이자율이 낮아 월 페이먼트 부담이 적다. 렌더는 이런 방식으로 대출자가 더 비싼 집을 선택할 수 있도록 유도한다.

둘째, 시장금리가 하락하면 재융자를 받지 않고도 이익을 누릴 수 있다. 재융자를 받느라 새로 클로징 수수료 등을 쓸 필요 없이 느긋하게 떨어지는 이자율의 혜택을 받을 수 있다.

셋째, 초기에 절약한 월 페이먼트를 대신 더 높은 이자를 받을 수 있는 투자 상품에 적립할 수 있다.

넷째, 초기 이자율이 낮은 관계로 오랜 기간 집을 보유할 목적이 아니라면 좋은 옵션이다.

반면 변동금리 모기지의 단점은 다음과 같다.

첫째, 시장 상황에 따라 이자율과 월 페이먼트가 올라 재정에 심각한 타격을 줄 수 있다.

둘째, 연간 금리 인상폭이 초기 조정 과정에 반영되지 않아 최초 리셋을 어렵게 한다.

셋째, 고정금리 모기지보다 이해하기 어렵다. 반대로 말하면 렌더 입장에서는 마진, 인상폭, 연동 지표 등과 관련해서 보다 운신의 폭이 큰 것으로 대출자 입장에서는 불리할 수 있다.

■과연 어떤 것을 선택할까?

최종적으로 결정을 할 때는 다음의 질문들을 스스로에게 던지고 답을 찾아봐야 한다.

우선 “얼마나 오래 그 집에서 살 것인가?”이다. 몇 년 동안만 살 계획이라면 초기 이자율이 낮은 변동금리 모기지가 유리하다. 저금리의 3/1 ARM이나 5/1 ARM으로 집을 사서 3~5년간 아낀 월 페이먼트로 목돈을 마련해 이후에 더 큰 집을 사는 전략이 가능하다. 이때는 매년 이자율 조정이 이뤄지기 전이나 최대한 이른 시점에 다음 액션을 취해야 한다.

두 번째는 “금리 변동은 언제 이뤄지나?”이다. 대부분의 변동금리 모기지는 초기 수년간 고정됐던 이자율이 이후에는 매년 조정된다. 새로운 이자율은 또 다른 1년을 시작하기 보통 45일 전에 결정된다. 그런데 일부 조정은 매달 이뤄지는 경우도 있어 너무 변동성이 크다면 고정금리 모기지가 낫다.

세 번째는 “시장금리를 둘러싼 환경은 어떤가?”이다. 금리가 상대적으로 높으면 변동금리 모기지가 초기 낮은 이자율 덕분에 더 이득이 될 수 있다. 여기에 향후 금리가 낮아지면 재융자를 하지 않아도 낮아진 금리의 혜택을 볼 수 있다. 반대로 금리가 상대적으로 낮으면 고정금리 모기지가 더 유리하다.

네 번째는 “이자율이 올라도 월 페이먼트를 감당할 수 있는가?”이다. 매년 이자율이 바뀌는 상황에서 15만달러 대출이 있고 이자율 한도가 최초 2%, 이후 매년 6% 이상 오를 수 없다고 계약된 상황을 가정하면 최초 5.75%의 이자율은 최고 11.75%까지 오르고 그만큼 월 페이먼트도 늘어날 수 있다는 계산이다. 전문가들에 따르면 고정금리 모기지의 금리가 낮으면 변동금리 상품보다 낫다면 다만 몇 년 만 거주할 계획이라도 고정금리를 선택하는 편이 유리하다.

<구성훈 기자>