집을 가지고 있는데 돈이 필요한 상황이 생겼을 때 누구라도 한번쯤은 ‘세컨드 모기지’를 받아 볼까 생각해 봤을 것이다. 냉정하게 말하면 세컨드 모기지는 집에 쌓아둔 에퀴티를 활용해 또 다시 대출을 받는 것이기 때문에 문자 그대로 해석하면 집을 담보로 새로운 부채를 지는 것과 같다. 따라서 세컨드 모기지를 신청하는 중대한 결정을 내리기 전에 정확하게 어떻게 작동하는지, 또 어떤 장점과 단점이 있는지 미리 알고 렌더를 상대하는 것이 옳을 것이다.

■세컨드 모기지란?

세컨드 모기지는 집에 쌓인 에퀴티 만큼 대출을 받는 것을 말한다.

이때는 오리지널 모기지와 현재 집의 시세 사이의 차액이 적용되는데 예컨대 현재 모기지 밸런스가 50만달러인데 집의 가치가 70만달러면 집에 쌓인 에퀴티는 20만달러로 계산된다.

■세컨드 모기지의 작동 원리

어떤 모기지라도 렌더는 대출자의 집에 유치권(lien)을 설정해 두는데 이는 만약 대출자가 부채 상환에 실패할 경우, 렌더가 집에 대한 소유권을 행사할 수 있음을 의미한다.

세컨드 모기지 거래가 성립하면 세컨드 모기지를 내준 렌더는 오리지널 모기지 렌더에 뒤이어 두 번째 유치권자가 되고 만약 대출자가 부채 상환에 실패하면 두 번째 채권자의 자격으로 세컨드 모기지 렌더도 채권 행사에 돌입하게 된다.

■세컨드 모기지의 종류

2가지 종류가 있다. ‘홈 에퀴티 론’과 ‘홈 에퀴티 라인 오브 크레딧’(HELOC)이다.

둘이 어떤 차이점이 있는지 확실히 해야 어떤 것이 더 본인에게 맞을지 알 수 있을 것이다.

‘네이비 패더럴 크레딧 유니언’의 조나 카마릴로 부사장은 “HELOC은 크레딧 카드와 많이 비슷해 빌릴 수 있는 특정 금액이 정해져 있고 대출 기간도 10년과 같은 식으로 특정돼 있다”며 “반면 홈 에퀴티 론은 전통적인 모기지처럼 작동해 집에 쌓여서 이용할 수 있는 에퀴티를 기본으로 돈을 빌릴 수 있는 개념이다. 대출금 상환은 정해진 스케줄 이내에 매달 갚는 식으로 이뤄진다”고 말했다.

2가지 종류의 유형은 각각 특별한 장점이 있다는 설명이다. 그는 “만약 집을 리모델링해야 하고 예산이 얼마나 필요한지 알고 있다면 홈 에퀴티 론이 베스트 옵션이고, 특별히 큰 돈이 필요한 것은 아니고 재정적인 여유를 좀 찾고 싶다면 HELOC이 보다 더 나을 것”이라고 말했다.

예를 들어 HELOC은 예상치 못한 지출에 대비하고자 할 때나, 집을 고치긴 해야 하는데 정확한 금액 산정이 어려울 때나, 또는 대학 학자금처럼 수년간에 걸쳐서 자금이 필요한 경우 등에 유용하다는 설명이다.

■세컨드 모기지의 장단점

세컨드 모기지의 가장 큰 베네핏에 대해 ‘레지덴셜 홈 펀딩’의 랄프 디부그나라 부사장은 “퍼스트 모기지와 연관된 막대한 클로징 비용과 관계없이 홈 에퀴티를 활용할 수 있는 것”이라고 말했다. 여기에 더해 그는 “만약 집을 살 생각이라면 모기지 보험료를 회피할 수 있도록 퍼스트 모기지는 80%를 유지하면서 세컨드 모기지를 통해 필요로 하는 남은 부분을 채울 수 있는 것도 장점”이라고 말했다.

반면 가장 큰 단점은 세컨드 모기지는 퍼스트 모기지보다 이자율이 높다는 것이다. 인터넷을 검색하면 계산기 프로그램이 있고 모기지 렌더에게 문의해도 되니 미리 알아봐야 한다.

또 다른 단점들로 기존에 쌓아둔 에퀴티가 감소해 본인의 자산이 줄어든다는 점과 매달 페이먼트해야 할 돈이 늘어난다는 점 그리고 제때 대출금을 갚지 못하면 주택 압류의 위험성이 커진다는 점 등을 생각할 수 있다.

■누가 세컨드 모기지를 고려해 봐야 하나?

디부그나라 부사장은 “상당한 액수의 에퀴티를 쌓아둔 홈 오너라면 세컨드 모기지를 받을 수 있는 좋은 후보가 될 수 있다”며 “또 집을 사면서 다운페이가 20% 미만인 경우도 마찬가지로 좋다”고 말했다.

다만 그는 “세컨드 모기지를 이용하면서 홈 오너는 본인이 갖고 있는 집과 에퀴티 등 자산 전체를 최대한으로 활용하게 되는 셈인데 분명히 인식할 점은 주택 시장이 하향세를 보일 경우 위험이 커질 수 있다는 것”이라며 “따라서 세컨드 모기지를 받기로 결정하기 전에 향후 경제가 어떤 식으로 전개될지 공부하고 예측해 보는 것이 중요하다”고 강조했다.

■세컨드 모기지는 어디에 쓰이나?

디부그나라 부사장은 “대부분의 홈 오너들은 세컨드 모기지를 받아 갖게 된 현금으로 주택 리모델링을 하거나 모기지 이외의 다른 부채를 갚는데 쓴다”며 “또 모기지 보험을 피할 목적으로 사용하기도 한다”고 말했다.

일각에서는 오직 집에 대한 재투자를 하기 위해서만 세컨드 모기지를 써야 한다는 의견도 있다. 이렇게 주장하는 이들은 사실상 집을 담보로 다른 빚을 갚는 행위는 나쁜 선택이라고 주장한다. 단순한 예로 특별한 담보가 필요 없는 크레딧 카드 밸런스를 갚기 위해 집이라는 든든한 담보물이 버티고 있는 세컨드 모기지를 받아 밸런스를 갚는 것은 만약 일이 잘못됐을 때 집을 뺏길 수 있는 최악의 선택이라는 것이다.

■세컨드 모기지 받는 법

다각도로 분석했을 때 세컨드 모기지를 받는 것이 최상의 선택이란 판단이 섰다면 이제는 렌더를 고르는데 마지막 노력을 기울여야 한다. 렌더는 은행, 크레딧 유니언 또는 다른 금융회사들이 될 수 있다.

카마릴로 부사장은 “렌더에게 클로징할 때 비용이나 다양한 상황에서의 수수료는 어떤 것이 얼마나 있느냐는 등의 질문 공세를 퍼부어야 한다”며 “또 나중에 올라갈 수 있지만 처음에만 낮은 이자율을 주는 것은 아닌지 등도 확인해야 한다”고 말했다.

결국 세컨드 모기지는 누군가에게는 괜찮은 수익률과 다른 대출을 찾지 않아도 되는 편리함을 제공해 줄 수 있지만 이런 혜택을 모두 누리려거든 확실한 니즈가 무엇인지, 상품의 특징은 무엇인지, 어떻게 상환할 것인지에 대한 계획이 있어야 한다는 설명이다.

<류정일 기자>