한동안 인기가 시들해진 변동 이자율 모기지가 다시 주목받고 있다. 이미 오를 대로 올라버린 집값과 상승세로 돌아선 모기지 이자율을 감당하기 위한 대안으로 변동 이자율에 대한 관심이 높아지고 있는 것이다. 변동 이자율은 한때 절대로 고려해서는 안 될 모기지 상품으로 여겨졌다. 변동 이자율은 2008 터진 서브 프라임 사태의 원흉으로 지목됐기 때문이다. 고정 이자율 모기지에 비해 이자율이 낮아 주택 구입 능력을 올려 준다는 장점에도 불구하고 이자율 변동에 따른 위험이 더 많이 부각된 점도 변동 이자율이 외면된 이유중 하나다.재정전문 사이트 ‘크레딧 닷컴’(Credit.com)이 변동 이자율 신청이 다시 늘고 있는 이유를 알아봤다.

■ 단기간 낮은 이자율 혜택

‘변동 이자율 모기지’(ARM: Adjustable Rate Mortgage) 명칭 대로 이자율이 변동하는 모기지 상품이다.

주택 구입에 흔히 사용되는 30년 고정 이자율 모기지와 달리 만기가 짧은 것도 다른 점이다. 3년, 5년, 7년 등이 흔히 사용되는 변동 이자율 모기지의 만기다.

이 기간 동안은 낮은 이자율이 변동 없이 적용되지만 만기가 지나면 이자율이 재조정된다.

만기가 끝난 뒤 이자율이 상향 조정될 때가 많기 때문에 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트 금액이 급등하는 위험 부담도 안고 있다. 반면 만기가 돌아 오기 전까지는 낮은 이자율과 30년 분할 상환 방식이 적용되기 때문에 월 페이먼트 부담이 낮다는 것이 가장 큰 장점이다.

■ 변동 이자율 = 기준 금리 + 마진

만기가 지난 뒤 적용될 이자율은 주로 세 가지 요인에 의해 결정된다. 변동 이자율은 여러 기준 금리와 연동돼 결정되는데 대표적인 단기 금리인 ‘리보 금리’(Libor)가 변동 이자율에 직접적인 영향을 미친다.

리보 금리는 영국 런던의 우량 은행 간 단기 자금 거래 시 적용하는 이자율로 변동 이자율의 기준 금리로 많이 사용된다.

기준 금리에 대출 은행 측이 부과하는 ‘마진’(Margin)을 더하면 대출자에게 적용될 최종 변동 이자율이 결정된다. 예를 들어 리보 금리가 약 3%이고 은행 측 마진이 3% 라면 만기 뒤 조정될 이자율은 약 6%로 결정된다. 금융 시장 상황에 따라 결정되는 리보 금리는 변동이 불가능하다.

하지만 마진의 경우 대출 은행 측의 재량에 따라 조정할 수 있기 때문에 대출 은행을 상대로 협상을 통해 인하를 시도해볼 수 있다. 국제 금융 시장 불안으로 기준 금리가 급등할 경우를 만기 뒤 이자율이 크게 치솟을 수 있다. 이런 위험으로부터 대출자를 보호하기 위해 대부분 변동 이자율 모기지는 이자율 상한선 규정을 두고 있다.■ 이자율 오르면 변동 이자율 수요 늘어난다

변동 이자율에 대한 관심이 다시 높아진 이유는 이자율이 상승세로 돌아섰기 때문이다. 변동 이자율은 고정 이자율에 비해 낮기 때문에 이자율이 높은 시기나 가파르게 오르는 시기에 주택 구입자들이 많이 찾는다. 변동 이자율과 고정 이자율 간 이자율 격차는 약 0.5% 포인트 정도지만 최근의 경우 이보다 격차가 조금 더 벌어지고 있다.

국영 모기지 기관 프레디맥의 집계에 따르면 7월 셋째 주(19일 기준) 30년 만기 고정 이자율은 약 4.52%인 반면 5년 만기 변동 이자율은 약 3.87%로 변동 이자율이 약 0.65% 포인트 낮다.

향후 이자율이 더 오를 것이라는 위험에도 불구하고 당장 주택 구입 비용을 낮추려는 구입자들이 최근 변동 이자율을 많이 찾고 있다.

■ 주택 단기 처분 계획자에게 가장 적합

변동 이자율을 신청하는 구입자 중에는 주택 단기 처분 계획을 갖고 있는 구입자가 많다. 이자율이 변동되기 전 주택을 처분한다면 모기지 페이먼트 비용을 최대한 낮출 수 있다는 변동 이자율의 장점을 누릴 수 있기 때문이다.

변동 이자율을 활용하는 구입자 중에는 ‘플리퍼’(Flipper)와 같은 부동산 투자자도 많다. 플리퍼 투자자들의 경우 구입한 주택을 단기간에 되팔아 수익을 올려야 하기 때문에 변동 이자율이 더 적합한 모기지 상품이다.

변동 이자율을 선택할 때 모기지 조기 상환에 따른 벌금 규정을 주의해야 한다. 일부 모기지 상품은 발급된 모기지 대출이 조기에 상환될 경우 약 2~3%에 달하는 벌금을 부과하는 규정을 두고 있다. 만약 이 기간 내에 주택을 처분하거나 재융자를 받게 되면 조기 상환 벌금 규정에 해당돼 뜻하지 않는 벌금을 납부해야 한다.

■ 크레딧 점수 낮을 때도 고려해볼 만

크레딧 점수가 680점 이하인 대출자들은 일반 모기지 대출 승인률이 낮다. 승인을 받더라도 높은 이자율이 적용되기 때문에 모기지 페이먼트 부담이 증가하거나 주택 구입 가격대를 낮춰야 하는 불리함이 발생한다. 크레딧 점수가 낮아 페이먼트 부담이 클 것으로 예상되는 구입자들도 변동 이자율을 많이 고려한다.

변동 이자율의 경우 이자율이 낮기 때문에 주택 구입자의 구입 능력을 개선 시켜주는 효과가 있기 때문이다.

대출 관련 사기 위험이 낮아진 점도 최근 변동 이자율 모기지를 많이 찾는 주택 구입자가 늘고 있는 이유다.

타이틀 보험 업체 퍼스트 아메리칸에 따르면 올해 초 변동 이자율 모기지와 관련된 신분 도용 피해 등 사기 범죄가 고정 이자율 모기지에 비해 낮은 것으로 조사됐다.

<준 최 객원 기자>