임대주택 투자에 대한 관심이 여전히 뜨겁다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 조사에 따르면 임대 수익을 목적으로 한 투자용 주택 구입이 지난해 처음으로 휴가용 주택 구입 비율을 넘어섰을 정도다. 부동산 TV 전문 채널인 HGTV에서는 임대용 주택 구입을 소재로 한 프로그램 ‘인컴 프라퍼티’가 인기리에 방영되며 임대 주택 투자에 대한 관심을 반영하고 있다. 인터넷 금융 정보 매체 ‘고우뱅킹레이츠’가 임대 수익형 주택 투자에 앞서 반드시 짚고 넘어가야 할 사항들을 정리했다.

■ 세금보고 때 효자 노릇

임대용 투자 주택은 매년 세금 보고 시기마다 납부해야 할 세금을 줄여주는 효자 노릇을 한다. 주택 임대로 발생한 임대 수익은 과세 대상 소득이지만 주택 관리 및 운영에 들어간 비용 대부분은 소득 공제 항목으로 활용할 수 있어 과세 기준 소득을 줄여주는 항목이다.

뿐만 아니라 임대 주택을 대상으로 납부하는 모기지 대출 이자도 소중한 소득 공제 항목으로 역시 납부 세금을 낮춰주는 데 활용되는 비용 항목이다. 임대용 주택을 잘만 관리하면 매달 발생하는 임대 수익을 통해 ‘주택 순자산 가치’(Equity)를 차곡차곡 쌓을 수 있고 세금 보고 시에는 ‘세테크’ 수단으로 활용 가능하다.

■ 주택 가격이 안정적인 지역이 유리

임대 수익형 주택을 구입할 때도 입지 조건이 매우 중요하다. 그러나 거주용 주택을 구입할 때와는 전혀 다른 입지 조건이 임대용 주택 구입 시에 적용된다. 거주용 주택의 경우 주변 환경이 우수해서 집값 상승 전망이 밝은 지역이 우수한 입지 조건으로 여겨진다.

임대용 주택 구입의 경우에는 조금 다르다. 주위 환경이 우수해 집값이 빠르게 오르면 해당 지역의 임대료도 따라서 오르게 된다. 임대료가 너무 빨리 오르면 세입자를 구하는데 애를 먹기 쉽고 결국 공실 발생에 따른 비용이 초래된다.

입지 조건 선정에 어려움을 겪는다면 우선 대학가나 사무실이 많은 도심 지역의 부동산을 고려해본다. 도심이 아닌 경우 학군이 우수한 지역의 주택들도 쉽게 임대되기 때문에 이들 지역을 고려하는 것도 좋은 방법이다. 해당 지역의 인구 성향을 파악하는 것도 중요하다.

지역 인구가 독신자들이 많은 지 아니면 가족 중심인지 등에 따라서 구입하는 부동산 형태가 결정되기도 한다.

■ 임대 기간 만료 전 반드시 재계약

일부 초보 투자자들은 세입자와의 임대 계약을 갱신하지 않는 실수를 범하기 쉽다. 임대 계약 기간이 만료된 뒤 재계약이 체결되지 않으면 임대 계약은 정해진 기한 없이 월별 계약으로 자동 갱신되는 경우가 일반적이다. 일부 건물주들은 필요시 기존 세입자를 내보내고 새 세입자를 받겠다는 이유로 재계약에 나서지 않는다.

하지만 대부분의 주에서 기존 세입자를 내보내려면 60일 이전 통보해야 하는 규정을 두고 있기 때문에 필요하다고 당장 세입자를 바꾸는 일은 어렵다.

또 일부 건물주는 임대료를 더 받겠다는 의도로 임대 재계약에 나서지 않기도 하는데 임대료를 올리려면 반드시 세입자와 새로운 임대 조건으로 재계약을 맺어야 가능하다.

따라서 임대 계약이 만료되기 전 기존 세입자와 임대 재계약 여부를 상의해 재계약을 맺고 공실이 발생하지 않도록 세입자를 관리하는 것이 임대 주택 투자 성공의 열쇠다.

■ 임대료 수익에 생활비 의존하려는 생각 버려야

임대 주택에서 발생하는 임대 수익에 의존해서 생활하겠다는 계획은 금물이다. 임대 수익으로 모기지 페이먼트 및 재산세, 주택 보험료 등 기본 관리비를 납부해야 하고 나머지 수익은 언제 발생할지 모를 고장에 대비한 수리비로 적립해야 한다. 임대용 투자 주택도 거주용 주택과 마찬가지로 예상치 못한 비용이 발생할 때가 많은 데 결함 발생에 따를 수리비가 대부분이다.

부동산 투자 전문가들은 월 임대료에서 적어도 약 20%~30%를 주택 유지 및 관리비로 적립해야 언제 발생할지 모를 주택 결함에 대비할 수 있다고 강조한다. 임대 수익에 의존해서 생활하는 경우 임대용 투자 주택에서 결함 발생 시 적절한 수리를 취하지 못해 더 높은 비용 발생을 초래하기 쉽다.

■ 회계, 법률, 부동산 지식 등 ‘박학다식’해야

임대용 투자 주택 구입과 관리가 TV에서 보는 것처럼 쉬운 일이 아니다. TV의 경우 극적인 요소와 흥미 위주로만 짜여줘 마치 일반인도 얼마든지 주택 투자에 나설 수 있는 것처럼 묘사되지만 실제와는 상당 부분 다른 이야기다. 임대용 주택 투자에서 성공을 거두려면 회계, 법률, 및 부동산 관련 지식을 갖추고 있어야 한다.

적어도 돈이 어디서 들어오고 어디로 나가는지 정도는 파악할 수 있는 능력이 필요하다.

건물주와 세입자가 사소한 문제로도 법적 분쟁에 휘말리는 일이 많아 기본적으로 임대 계약서를 이해하고 관련 법률 지식을 습득하는 것도 건물주의 기본적인 자질이다. 적절한 임대료를 산정하고 지역 주택 임대 시장 트렌드에 따라 임대료를 조정하려면 부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있는 능력도 필요하다.

■ 단기간에 돈 벌겠다는 생각 금물

부동산 투자에 단기 성공이란 없다. 부동산 단기 투자 기법인 ‘플리핑’이 인기지만 주택 가격이 급등하는 시기에만 수익을 올릴 수 있고 그 외에는 실패 확률이 더 높다. 임대용 주택 투자에서 수익을 올리려면 장기적인 투자 계획이 필수다.

초기 구입에 들어간 비용을 회수하려면 일정 기간이 필요하고 주택을 관리하면서 발생한 비용까지 감안하면 손익분기점까지 도달하는데 더 오랜 기간이 걸린다. 이 기간 내에 수익이 나지 않는다고 사고팔고를 되풀이하다 보면 거래 비용만 발생, 오히려 손해를 볼 확률만 높아진다.

<준 최 객원 기자>