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임대수익 올리려면 세입자 권리 보호해야

2017-07-20 (목) 준 최 객원 기자

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▶ 건물주 의무사항

세입자와 임대 계약서에 서명했다고 해서 임대료가 매달 꼬박 들어올 것으로 생각하면 큰 오산이다. 누구나 ‘집주인’이 돼서 임대료 수익을 챙겨보고 싶은 꿈이 있지만 건물주로서의 의무는 소홀하기 쉽다. 건물주가 세입자에게 제공해야 하는 의무를 제대로 이해하지 못하고 있다면 처음부터 아예 주택 임대 사업에 나서지 않는 편이 좋다. 온라인 부동산 업체 ‘리얼터 닷컴’이 소홀히 하기 쉬운 건물주 의무 사항을 짚어봤다.

■ 옆집 너무 시끄러워요

임대 유닛이 2개 이상인 다세대 주택을 임대하는 경우 건물내 모든 세입자에게 평온하게 주거할 권리가 동등하게 주어진다. 만약 한 세입자가 너무 시끄러워 나머지 세입자들의 주거권이 방해받는다면 건물주가 나서야 할 때다.

소음으로 이웃 세입자들이 방해받게 되는 가장 대표적인 예는 바로 파티다. 사전 동의 없이 밤늦게까지 떠드는 소리 때문에 이웃 세입자에게 방해가 되면 밤늦은 시간에도 건물주에게 전화 연락이 오기 쉽다. 이밖에도 층간 소음, 악기 연주 소리 등 각종 소음으로 인해 세입자간 불화가 발생하지 않도록 건물주가 항상 관리에 신경써야 한다.

■ 변기 뚫어주세요

집주인이 세입자로 부터 연락을 가장 많이 받게 되는 이유 중 하나가 바로 상하수도와 관련된 고장이다. 상하수도 고장 중에서도 화장실 사용과 관련된 고장은 그야말로 긴급한 상황으로 밤낮없이 세입자의 연락에 대비해야 한다. 특히 변기가 막혔다는 이유로 연락을 받으면 시간에 상관없이 직접 가서 수리를 하거나 수리업자를 보내야 하는 일도 잦다.

변기 막힘과 관련, 세입자가 주의해야 할 사항이 있다. 막힘의 원인이 변기 고장이 아닌 세입자의 잘못된 사용 습관으로 밝혀지면 세입자에게 수리비 책임이 있다. 예를 들어 화장실용 휴지 외에 변기에 넣어서는 안되는 물건이 변기에서 발견되면 세입자의 사용 실수로 볼 수 있다.

집주인은 임대 계약서 서명 전 세입자에게 변기 사용 요령을 전달할 수 있다. 또 분기에 한차례 또는 1년에 두번씩이라도 집을 방문해 정기 점검에 나서면 밤중에 갑자기 전화를 받는 일을 줄일 수 있다.

■ 일반적인 관리 사항

세입자가 주택을 임대할 때의 장점중 하나가 바로 건물주로서의 모든 의무에서 벗어날 수 있다는 것이다. 모기지 페이먼트, 재산세, 건물 보험료 등 재정적인 부담은 물론 주택을 관리해야 하는 ‘홈 오너’로서의 의무도 신경쓸 필요없다. 다시 말하면 세입자가 살고 있는 주택을 관리해야 하는 의무는 모두 건물주의 몫이다.

세입자에게 쾌적한 주거 환경을 제공해야 할 의무가 있기 때문에 마치 자신이 거주할 때와 마찬가지로 건물 관리에 신경써야 한다. 정원 관리에서 부터 냉난방 시설 점검, 각종 가전 제품 관리, 벽난로 점검 등 ‘일반적인 관리 사항’(General Maintenance)은 모두 건물주가 책임져야 한다. 건물주와 세입자간의 분쟁을 막기 위해 건물주가 책임져야 할 관리 사항들이 임대 계약서 구체적으로 명시되는 경우도 있다.

■ 바퀴벌레 나왔어요

개미, 바퀴벌레, 쥐. 보기에 징그러운 해충들이지만 인간이 사는 곳이라면 항상 출몰하는 해충들이다. 해충의 출몰로 세입자의 쾌적한 주거권이 방해받지 않도록 하는 것도 건물주의 의무다. 특히 아파트와 같은 다세대 임대 주택을 보유한 건물주에게는 해충과 관련된 관리 의무가 비교적 엄격하게 적용되는 편이다.

단독 주택의 경우 해충 출몰의 책임이 건물주보다는 세입자에게 돌아갈 때가 많다. 그러나 세입자가 입주하기 전에 이미 해충 출몰 기록이 있거나 건물주가 이 같은 사실을 세입자에게 미리 통보하지 않을 경우 건물주가 임대 계약을 위반한 것으로 여겨질 수 있다.

■ 에어컨 작동 안돼요

건물주라면 누구나 에어컨 관리에 각별히 신경써야 한다. ‘많이 덥지도 않은데’라는 생각으로 에어컨 관리 및 수리를 소홀히 했다가 더 큰 비용을 초래할 수 있다. 세입자 중에 만약 노약자나 환자 등이 있다면 기온이 조금만 올라도 고온으로 인한 질병이 발생하기 쉽다.

에어컨 오작동으로 실내 기온이 적절히 유지되지 않아 발생한 세입자의 질병 원인이 건물주의 관리 소홀로 돌아갈 수 있어 주의가 요구된다.

■ 세입자가 남기고 간 물건

임대 기간이 끝나 세입자가 나가면서 남기고 간 물건이라도 건물주는 함부로 처리해서 안 된다. 새 세입자를 받기 위해서 기존 세입자의 물건을 정리할 수 있지만 임의대로 자선단체에 기부하거나 폐기처분할 수 없다. 반드시 안전한 장소에 물건을 보관하고 기존 세입자에게 적절한 절차를 따라 통보를 해야 한다.

우선 기존 세입자가 두고 간 물건 목록을 작성한 뒤 세입자가 필요시 찾아갈 수 있는 위치와 함께 전달해야 한다. 물건을 찾아갈 수 있는 기한을 정한 뒤 기한 내에 찾아가지 않을 경우 취할 조치를 함께 전달해야 건물주가 세입자의 물건을 처분할 수 있게 된다.

<준 최 객원 기자>